Престижные коттеджи на непрестижных направлениях

25 Июня в 21:09 199 Надежда Двоскина

Вопрос престижа возникает только тогда, когда у покупателя достаточно средств на выбор различных по стоимости вариантов. Однако тем, у кого этого выбора практически нет, традиционно считающиеся непрестижными направления Подмосковья могут сослужить добрую службу, давая возможность минимального вложения в недвижимость с максимальной отдачей. Однако, как утверждают эксперты, не только цены являются их достоинством.

Что влияет на имидж?

Престижные коттеджи на непрестижных направлениях

Фото: Юрий Зобков/Фотобанк Лори
 
МНЕНИЕ
 
Престижные коттеджи на непрестижных направленияхВладимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»:
 
«Сегментация Подмосковья на престижный запад и дешевый восток сформировалась только в 2000-х гг., когда появились «конкуренты» у стародачных мест — ими стала современная коттеджная застройка. Именно тогда сформировалась сегментация Подмосковья по престижности: элитный запад, дешевый восток, бизнес-класс — север и юг».
 

Престижные коттеджи на непрестижных направлениях

КП Белый Берег
 
Коттеджные поселки на непрестижных направлениях строят, и их главным достоинством является цена, которая отличается в разы от цен на севере, северо-западе и западе Подмосковья.
 

Престижные коттеджи на непрестижных направлениях

КП Южная Долина
 
МНЕНИЕ
 
Престижные коттеджи на непрестижных направленияхЭдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»):
 
«Большинству людей, покупающих участок на 50-м км Новорязанского шоссе, не нужны фонтаны и аллеи в поселке, им нужна доступная земля за 20–25 тыс. руб./сотка, с наличием удобного транспортного сообщения. Так что доступная цена, предоставление рассрочек, скидок — это то, что нужно».
 

Престижные коттеджи на непрестижных направлениях

КП Быково
 
Определенный потенциал непрестижных направлений составляет то, что здесь расположено довольно много городов-спутников и, соответственно, хорошо развита инфраструктура: торговая, социальная и развлекательная.
 

Престижные коттеджи на непрестижных направлениях

КП Долматово
 
МНЕНИЕ
 
Престижные коттеджи на непрестижных направленияхПетр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС»:
 
«В наименее престижных районах активно развивается панельное многоэтажное домостроение и вводятся среднеэтажные проекты самого доступного экономсегмента. По мере развития инфраструктуры и насыщения супермассовым предложением здесь открываются возможности выхода проектов бизнес-класса».
 

Престижные коттеджи на непрестижных направлениях

КП Кудиново

Определение степени востребованности того или иного направления — вопрос не только технический, но и во многом психологический. Что пользуется сегодня наибольшей популярностью у покупателя, выбирающего, скажем, среди дорогих предложений? По большому счету жестких критериев, по которым можно было бы подсчитать те или иные «баллы престижа», нет. Тем не менее некоторые устойчивые ориентиры имеются. В частности, Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», отмечает статус самого места и «концентрацию» элиты.

«На престижность влияет и история трассы, и ее направление (куда она ведет, через какие города проходит), и то окружение, природное или индустриальное, которое сформировалось на загородном направлении», — рассказывает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Так уж сложилось исторически, что наименее востребованные у богатых покупателей направления сконцентрированы на востоке и юго-востоке столицы. Их основные минусы — плотная городская застройка на выезде из Москвы, плохая транспортная доступность, устаревшие развязки и не самая лучшая экология.

Отмечается экспертами и неоднородность ценности земли, даже находящейся в относительной близости от столицы. «На одном и том же направлении встречаются поселки, земельные участки, микролокации, которые оцениваются как сверхпрестижные, и есть места, которые никоим образом в эту категорию не попадают», — рассказывает Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»). На восточном направлении вполне можно найти дорогие места, например в районе Салтыковки, населенного пункта Островцы. Опять же важны характеристики и самого участка. Так, земля под Воскресенском, окруженном заводами, будет дешевле, чем в Ступинском районе, который находится на 30 км дальше от Москвы, но природа там значительно лучше.

Загородной недвижимостью на востоке интересуется, по данным компании «НДВ-Недвижимость», не более 10% покупателей. «Явный лидер антирейтинга — Горьковское шоссе, что объясняется достаточно высокой загруженностью автомагистрали и скоплением промышленных зон», — рассказывает Роман Зеленский, и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость».

На Горьковском направлении представлены преимущественно предложения экономкласса, в том числе и проекты дальних дач. А арендаторы смогут найти там дома из старого фонда, зачастую с удобствами на улице, однако за довольно небольшую сумму в месяц — порядка 25–30 тыс. руб. Современных проектов здесь совсем немного: «Лагуна», «Лесная Купавна», «Боско Вилладжио», «Купавна Life». В связи с увеличением предложения цены на проекты по данному направлению снижаются, и экономпроекты становятся еще более доступными.

Есть мнение и о том, что загородные направления Подмосковья имеет смысл распределять в первую очередь по экологичности и во вторую — по развитости инфраструктуры. По состоянию окружающей среды, из-за неблагоприятной розы ветров, наименее престижным можно считать южное направление. К тому же там расположены и промышленные предприятия. «Покупателей на юге Подмосковья можно заинтересовать только развитой инфраструктурой, хорошим подъездом к участку, близостью железнодорожной станции, скидками», — добавляет Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз». На непрестижность юга во многом влияет то, что там находится меньшее количество водных объектов, нежели на северо-западе, а это немаловажный фактор для формирования загородного рынка, традиционно тяготеющего к большой воде.

Раскрывая возможности

Активнее всего на непрестижных направлениях развиваются участки без подряда, и, видимо, такая тенденция будет прослеживаться и дальше во многом именно благодаря доступности цен. «Перспективы есть и у сегмента малоэтажных домов, но гораздо в меньшей степени, чем у участков без подряда. Я бы даже сказал, что все сегменты, кроме коттеджей, на этих направлениях перспективны, при условии что они будут оставаться в бюджетном диапазоне эконом- и комфорткласса», — считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

Это же мнение поддерживает и Э. Бобровский, основываясь на внутренних исследованиях компании. «Мы выяснили, что сегодня наиболее интересное предложение для потребителя — это участки без подряда. Именно они являются наиболее адекватными по стоимости, так как позволяют вложить в землю минимум и оставить максимум на реализацию своего дома», — рассказывает он.

Тем не менее коттеджные поселки здесь строят, и их главным достоинством является цена, которая отличается в разы от цен на севере, северо-западе и западе Подмосковья, считает Д. Котровский. «А если сравнивать Новорязанское и Новорижское шоссе, то стоимость может отличаться на десятки миллионов рублей», — продолжает эксперт. То есть фактически данный сегмент загородной территории рассчитан на тех, кто готов приобрести дом по стоимости ниже, чем квартира в Москве.

Определенный потенциал непрестижных направлений составляет то, что здесь расположено довольно много городов-спутников и, соответственно, хорошо развита инфраструктура: торговая, социальная и развлекательная.

Еще один плюс таких направлений — железнодорожное сообщение как вполне реальная альтернатива автомобильному транспорту: оно намного более развито на юге и юго-востоке, нежели на севере и западе. А вот на совершенствование транспортной инфраструктуры надеяться не приходится. Возможно, что ситуация даже усугубится в связи со строительством на этих направлениях многоэтажных домов. «Да, небольшими темпами эти трассы пытаются реконструировать, но в планы не входит строительство каких-то современных и удобных автомагистралей, и поэтому транспортная ситуация вряд ли улучшится», — считает Д. Таганов.

Что будет развиваться?

У направлений, которые так или иначе можно назвать непрестижными, разное будущее, и это связано именно с их разнородностью. Вполне возможно, что развиваться будет недооцененное в настоящее время Щелковское шоссе. «Здесь мы видим самые большие перспективы», — подтверждает Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome. Помимо реконструкции трассы именно это шоссе является наиболее экологически чистым за счет заповедных зон и сосновых боров.

«Сейчас здесь наиболее привлекательные зоны вдоль лесов выводятся в собственность для дальнейшего строительства загородного жилья комфорт- и бизнес-класса на удалении 30 км от МКАД», — продолжает Ж. Лебедева. Таков, к примеру, поселок Тихие Зори, стоимость сотки в котором составляет от 210 тыс. руб., стоимость дома площадью 95 кв. м — от 1 млн руб., а площадью 397,5 кв. м — 5 162 647 руб.

Скорее всего будет развиваться и Горьковское направление. Сейчас район Бисеровских озер рядом со Старой Купавной начинает осваиваться застройщиками, и на рынок уже выведен проект «Бисерово Парк», расположенный рядом с озером.

Определенный рост интереса отмечается и в отношении Симферопольского шоссе, где также ведется реконструкция трассы. «Природно-видовые характеристики этого шоссе и на данный момент достаточно хорошие», — говорит В. Яхонтов. Сейчас здесь вышел в продажу мультиформатный поселок Шервудский Лес, где предлагают квартиры, таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Квартиры площадью от 64 кв. м стоят от 1,6 млн руб., таунхаусы площадью от 77,6 кв. м — от 3,8 млн руб. Стоимость коттеджей площадью от 191 кв. м стартует с 9,15 млн руб.

 
Личный экспертный рейтинг: от менее престижных направлений к более престижным,



в порядке возрастания (слева направо)
Дмитрий Котровский
Новорязанское
Егорьевское
Рязанское
Носовихинское
Горьковское
Симферопольское
Каширское
Дмитрий Таганов
Егорьевское,
Новорязанское
Горьковское,
Щелковское
Владимир Яхонтов
Каширское,
Носовихинское
Щелковское
Новорязанское
Жанна Лебедева
Горьковское
Егорьевское
Новорязанское
Щелковское
Петр Кирилловский
Рязанское, Новорязанское
Горьковское, Щелковское, Носовихинское
Каширское, Варшавское, Симферопольское
Роман Зеленский
Горьковское
Новорязанское
Носовихинское
Каширское



0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных