Престижные коттеджи на непрестижных направлениях

Вопрос престижа возникает только тогда, когда у покупателя достаточно средств на выбор различных по стоимости вариантов. Однако тем, у кого этого выбора практически нет, традиционно считающиеся непрестижными направления Подмосковья могут сослужить добрую службу, давая возможность минимального вложения в недвижимость с максимальной отдачей. Однако, как утверждают эксперты, не только цены являются их достоинством.

Что влияет на имидж?

Определение степени востребованности того или иного направления — вопрос не только технический, но и во многом психологический. Что пользуется сегодня наибольшей популярностью у покупателя, выбирающего, скажем, среди дорогих предложений? По большому счету жестких критериев, по которым можно было бы подсчитать те или иные «баллы престижа», нет. Тем не менее некоторые устойчивые ориентиры имеются. В частности, Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», отмечает статус самого места и «концентрацию» элиты.

«На престижность влияет и история трассы, и ее направление (куда она ведет, через какие города проходит), и то окружение, природное или индустриальное, которое сформировалось на загородном направлении», — рассказывает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Так уж сложилось исторически, что наименее востребованные у богатых покупателей направления сконцентрированы на востоке и юго-востоке столицы. Их основные минусы — плотная городская застройка на выезде из Москвы, плохая транспортная доступность, устаревшие развязки и не самая лучшая экология.

Отмечается экспертами и неоднородность ценности земли, даже находящейся в относительной близости от столицы. «На одном и том же направлении встречаются поселки, земельные участки, микролокации, которые оцениваются как сверхпрестижные, и есть места, которые никоим образом в эту категорию не попадают», — рассказывает Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»). На восточном направлении вполне можно найти дорогие места, например в районе Салтыковки, населенного пункта Островцы. Опять же важны характеристики и самого участка. Так, земля под Воскресенском, окруженном заводами, будет дешевле, чем в Ступинском районе, который находится на 30 км дальше от Москвы, но природа там значительно лучше.

Загородной недвижимостью на востоке интересуется, по данным компании «НДВ-Недвижимость», не более 10% покупателей. «Явный лидер антирейтинга — Горьковское шоссе, что объясняется достаточно высокой загруженностью автомагистрали и скоплением промышленных зон», — рассказывает Роман Зеленский, и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость».

На Горьковском направлении представлены преимущественно предложения экономкласса, в том числе и проекты дальних дач. А арендаторы смогут найти там дома из старого фонда, зачастую с удобствами на улице, однако за довольно небольшую сумму в месяц — порядка 25–30 тыс. руб. Современных проектов здесь совсем немного: «Лагуна», «Лесная Купавна», «Боско Вилладжио», «Купавна Life». В связи с увеличением предложения цены на проекты по данному направлению снижаются, и экономпроекты становятся еще более доступными.

Есть мнение и о том, что загородные направления Подмосковья имеет смысл распределять в первую очередь по экологичности и во вторую — по развитости инфраструктуры. По состоянию окружающей среды, из-за неблагоприятной розы ветров, наименее престижным можно считать южное направление. К тому же там расположены и промышленные предприятия. «Покупателей на юге Подмосковья можно заинтересовать только развитой инфраструктурой, хорошим подъездом к участку, близостью железнодорожной станции, скидками», — добавляет Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз». На непрестижность юга во многом влияет то, что там находится меньшее количество водных объектов, нежели на северо-западе, а это немаловажный фактор для формирования загородного рынка, традиционно тяготеющего к большой воде.

Раскрывая возможности

Активнее всего на непрестижных направлениях развиваются участки без подряда, и, видимо, такая тенденция будет прослеживаться и дальше во многом именно благодаря доступности цен. «Перспективы есть и у сегмента малоэтажных домов, но гораздо в меньшей степени, чем у участков без подряда. Я бы даже сказал, что все сегменты, кроме коттеджей, на этих направлениях перспективны, при условии что они будут оставаться в бюджетном диапазоне эконом- и комфорткласса», — считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

Это же мнение поддерживает и Э. Бобровский, основываясь на внутренних исследованиях компании. «Мы выяснили, что сегодня наиболее интересное предложение для потребителя — это участки без подряда. Именно они являются наиболее адекватными по стоимости, так как позволяют вложить в землю минимум и оставить максимум на реализацию своего дома», — рассказывает он.

Тем не менее коттеджные поселки здесь строят, и их главным достоинством является цена, которая отличается в разы от цен на севере, северо-западе и западе Подмосковья, считает Д. Котровский. «А если сравнивать Новорязанское и Новорижское шоссе, то стоимость может отличаться на десятки миллионов рублей», — продолжает эксперт. То есть фактически данный сегмент загородной территории рассчитан на тех, кто готов приобрести дом по стоимости ниже, чем квартира в Москве.

Определенный потенциал непрестижных направлений составляет то, что здесь расположено довольно много городов-спутников и, соответственно, хорошо развита инфраструктура: торговая, социальная и развлекательная.

Еще один плюс таких направлений — железнодорожное сообщение как вполне реальная альтернатива автомобильному транспорту: оно намного более развито на юге и юго-востоке, нежели на севере и западе. А вот на совершенствование транспортной инфраструктуры надеяться не приходится. Возможно, что ситуация даже усугубится в связи со строительством на этих направлениях многоэтажных домов. «Да, небольшими темпами эти трассы пытаются реконструировать, но в планы не входит строительство каких-то современных и удобных автомагистралей, и поэтому транспортная ситуация вряд ли улучшится», — считает Д. Таганов.

Что будет развиваться?

У направлений, которые так или иначе можно назвать непрестижными, разное будущее, и это связано именно с их разнородностью. Вполне возможно, что развиваться будет недооцененное в настоящее время Щелковское шоссе. «Здесь мы видим самые большие перспективы», — подтверждает Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome. Помимо реконструкции трассы именно это шоссе является наиболее экологически чистым за счет заповедных зон и сосновых боров.

«Сейчас здесь наиболее привлекательные зоны вдоль лесов выводятся в собственность для дальнейшего строительства загородного жилья комфорт- и бизнес-класса на удалении 30 км от МКАД», — продолжает Ж. Лебедева. Таков, к примеру, поселок Тихие Зори, стоимость сотки в котором составляет от 210 тыс. руб., стоимость дома площадью 95 кв. м — от 1 млн руб., а площадью 397,5 кв. м — 5 162 647 руб.

Скорее всего будет развиваться и Горьковское направление. Сейчас район Бисеровских озер рядом со Старой Купавной начинает осваиваться застройщиками, и на рынок уже выведен проект «Бисерово Парк», расположенный рядом с озером.

Определенный рост интереса отмечается и в отношении Симферопольского шоссе, где также ведется реконструкция трассы. «Природно-видовые характеристики этого шоссе и на данный момент достаточно хорошие», — говорит В. Яхонтов. Сейчас здесь вышел в продажу мультиформатный поселок Шервудский Лес, где предлагают квартиры, таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Квартиры площадью от 64 кв. м стоят от 1,6 млн руб., таунхаусы площадью от 77,6 кв. м — от 3,8 млн руб. Стоимость коттеджей площадью от 191 кв. м стартует с 9,15 млн руб.