Полевой роман. Участки без подряда снова в центре внимания

Участки без подряда — традиционный антикризисный продукт загородного рынка. Во времена экономической нестабильности люди стремятся вложить средства в недорогой, но ликвидный формат. На что обратить внимание, выбирая участок в дачном поселке?

Конечно, участки без подряда всегда привлекали покупателей. Но особенную популярность формат получил в период кризиса 2008–2009 гг. Тогда доля предложения земли в дачных поселках достигала 80%. Сегодня — новый виток экономической турбулентности и новый всплеск спроса на этот актив. За три предновогодних месяца продажи в данном сегменте выросли вполовину и достигли 65% от общего числа сделок с загородной недвижимостью. Очевидно, что риск обесценивания валют подстегнул покупателей вкладывать средства в недвижимость и в том числе в землю.

Однако со времени того кризиса покупатель существенно изменился. Столкнувшись в конце прошлого десятилетия с многочисленными случаями девелоперской несостоятельности, а то и попросту обмана (пусть даже на примере знакомых или по публикациям в СМИ), люди приобрели опыт и стали внимательнее относиться к выбору объекта покупки. Тем не менее напомнить о простых правилах предосторожности тем, кто присматривает надел в поселке, будет нелишним.

Красная цена

Что и говорить, самый привлекательный фактор в предложении участков без подряда — доступная цена. Среднее предложение на рынке сегодня составляет около 70 тыс. руб. за сотку. Однако в прессе и на профильных сайтах то и дело встречаются объявления о продаже земельных участков, значительно отличающихся по стоимости от аналогичных в одном ценовом сегменте. Как бы соблазнительно ни выглядело описание участка, слишком низкая стоимость должна сразу насторожить. «Скорее всего, вам хотят продать землю в чистом поле, где никогда не будет ни коммуникаций, ни дорог, ни сколько-нибудь цивилизованного поселкового обустройства. Да и документы у таких продавцов наверняка не в порядке», — предостерегает Елена Филимонова, директор департамента по работе с земельными активами ОАО «ОПИН».

Надо понимать, что стоимость недвижимости зависит от местоположения, направления и расстояния от МКАД, природных факторов, возможностей подведения инженерных сетей, близости к объектам инфраструктуры. Также необходимо учесть, что заявленная стоимость земли может не включать в себя цену прокладки и подключения коммуникаций, а также обустройство минимальной инфраструктуры в дачном поселке. В этом случае цена сотки в районе 20–30 тыс. руб. вполне оправданна. Так, в поселках Лукьянова Роща и Семеновские Дачи (60 км от МКАД по Рогачевскому шоссе) предложение участков начинается от 25 тыс. руб./сотка. «ОПИН» (продавец) объясняет привлекательность цены, которая объективно ниже рыночной, главным образом стартом продаж. Дополнительная плата за коммуникации составит 27 тыс. руб./сотка.

Предположим, что цена, указанная в объявлении, находится в рыночном поле, вас устраивает направление и расстояние от границ города. К тому же продавцы пообещали живописное природное окружение: лес, водоем, грибы-ягоды, рыбалку... Вы приезжаете на место, и оно вас не разочаровывает. Участок под будущий поселок действительно окружает березовый лес, недалеко поблескивает озерная гладь, и вы уже рисуете в воображении свой будущий дом на огороженном прямоугольнике земли. И разговорчивый риелтор рассказывает об ажиотажном спросе, большом количестве проданных участков, сулит привлекательные условия оплаты и предлагает быстро подписать договор купли-продажи. Надо брать!

Не торопитесь...

Покупка недвижимости — серьезный вопрос, степень риска здесь высока, поэтому подходить к нему эмоционально не стоит. Существует еще несколько факторов, на которые нужно обратить внимание, прежде чем заключить договор купли-продажи и отдать деньги за участок.

В частности, эксперты советуют изучить окрестности. Далеко ли расположены инфраструктурные объекты первой необходимости — магазины, аптеки, медицинские учреждения? Что находится вблизи будущего поселка? Не обнаружите ли вы в паре километров свалку или промышленное производство? Не ведется ли шумное строительство крупного жилого массива с высотными домами? Хорошим подспорьем тут может стать доступная всем публичная кадастровая карта, которая позволяет в режиме реального времени получить информацию о любом земельном участке.

Лучшее из возможного окружения для дачного поселка — земли лесного и водного фонда. Приведем в пример успешный проект поселка Солнечный Берег, где уже реализуется вторая очередь строительства. Он располагается на берегу водохранилища Солнечное, в 75 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Здесь предлагаются участки от 6 до 35 соток. Девелопер обеспечивает внутрипоселковые дороги, а также коммуникации (электричество, газ, водопровод). В поселке предусмотрена обширная зона отдыха.

Убедившись, что загородный проект расположен в благоприятном с экологической точки зрения месте, переходим к бумажной работе, а именно к изучению документов, имеющихся в распоряжении девелопера. Действует ли застройщик на законных основаниях, есть ли у него право продавать данный надел? Подтвердить это право может свидетельство о собственности и кадастровый паспорт участка. Выписка из Единого государственного реестра докажет отсутствие обременений (договора аренды, сервитута, залога). На земельном рынке встречается практика продажи не выделенного размежеванного участка, а доли в общей долевой собственности. Это существенно усложняет дальнейший оборот земли — вы будете владеть не своим участком, а, скажем, 1/20 доли в праве общей долевой собственности.

Один из ключевых моментов при покупке участка в дачном поселке — дороги и инженерные коммуникации. Конечно, надежнее всего приобретать участок там, где уже построены или строятся дороги и проложены сети. Разумеется, такой объект будет стоить на 30–50% дороже. Но надо понимать, что, экономя, вы принимаете на себя риски, минимальный из которых — это то, что коммуникации будут подведены не в полном объеме и с задержкой обещанного срока, либо девелопер вообще не выполнит своих обязательств и вопрос с инженерией придется решать самостоятельно. В обоих случаях, скорее всего, придется нести дополнительные расходы. Получить какие-то гарантии продавца можно, ознакомившись с наличием у компании-собственника технических условий на подведение сетей. Кроме того, часто оформляется отдельный договор о целевом взносе на создание инфраструктуры, где указывается, за что клиент платит деньги, что и в какие сроки обязуется выполнить девелопер и какие штрафы последуют в случае нарушения условий.

Впрочем, если компания, у которой вы планируете приобрести землю, имеет на рынке репутацию надежного застройщика, реализовавшего за городом не один проект, шансы на выполнение работ вовремя и в полном объеме существенно повышаются. В целом стоит отметить, что в последние годы рынок недвижимости становится цивилизованным, появляется больше успешных проектов, количество рисков снижается.