Покупка готового коттеджа: доверяй, но проверяй

Приобретение готового коттеджа сравнимо с покупкой кота в мешке, так как обычному покупателю довольно сложно найти строительные огрехи, если это, конечно, не откровенная халтура. Впрочем, если вы знаете, в какие щели заглядывать и что искать, то тщательный осмотр поможет вам сделать правильный выбор.

Дождь — лучший союзник

Для покупателей, которые решили осмотреть коттедж перед покупкой, хорошим советчиком станет дождь. «Он укажет на низины. По тому, как стекает вода, станет понятно, чего ожидать весной и не подтопят ли дом талые воды», — рассказывает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Тем, кто не торопится с покупкой, лучше подождать до весны, считает Елена Земцева, управляющий партнер компании Delta Estate. В это время можно оценить состояние подъездных путей, а также дренажной системы участка — сразу видно, уходит ли с участка вода, не сыреют ли стены, не течет ли крыша, нет ли сырости в подвале, хорошо ли гидроизолирован фундамент. Техническое состояние дома, по утверждению Сергея Позняка, директора проекта «Экодолье Шолохово», лучше оценивать зимой. Именно в холодное время года можно выявить недостатки в проектировании, строительстве, освещении. Как говорит Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», в идеале осмотреть приобретаемый объект надо и в плохую, и в хорошую погоду. В солнечный день, например, на фасаде можно увидеть подтеки, которые скрыты во время дождя.

Зри в корень

Сложнее всего обычному покупателю проверить качество фундамента, признаются эксперты. Визуально это сделать крайне затруднительно. При обычном осмотре качество фундамента оценивают только по отсутствию трещин и правильным геометрическим размерам самой конструкции; в случае если отделка уже закончена, можно попробовать определить качество работ по отмостке, считает Вадим Ивкин, генеральный директор Vesco Construction. Впрочем, отсутствие косвенных признаков не дает 100 %-ной гарантии качества постройки — возможно, для появления трещин еще не пришло время, замечает А. Сенчук. Однако насторожить покупателя должны не только щели, надломы, но и разводы на фундаменте, свидетельствующие о плохой гидроизоляции. Также на нем не должно быть налета, который говорит о наличии грибка, добавляет И. Менжунов.

Остальные нарушения, допущенные при утеплении и устройстве гидроизоляции, можно увидеть лишь при вскрытии фундамента. Не исключено, что арматура неправильно связана либо воткнута в землю, тогда она придет в негодность уже через несколько лет, рассказывает Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации Cood Wood. Качество бетона, продолжает эксперт, можно определить с помощью специального прибора.

Впрочем, при проверке фундамента не надо ограничиваться поверхностным осмотром. Полезно пригласить профессионалов со стороны, которые сделают специальные проколы в основании дома, определят степень углубления, шаг свай, тип грунта, а также констатируют, подходит ли под него выбранный тип фундамента. Стоит запросить и тщательно изучить соответствующие документы, например проект железобетонных конструкций на основе геологии, советует А. Дубовенко. Там должны содержаться расчеты под конкретный тип фундамента с нагрузкой и данными о несущей способности грунта. Определить качество скрытых работ, продолжает В. Ивкин, также можно по имеющимся у продавца отчетам независимого технадзора с фотографиями в период строительства.

Коммунальный рай

Важно узнать, каково состояние коммуникаций в новом коттедже. По словам Дмитрия Котровского, управляющего партнера девелоперской компании «Химки Групп», нужно не только осмотреть, например, трубы, но и запросить соответствующие документы.

Качество коммуникаций можно определить простыми и доступными способами. Например, если канализация не центральная, то достаточно спустить большой объем воды и оценить, как быстро она уходит, говорит эксперт. Скорость слива в ванной позволяет довольно точно судить о состоянии системы подземных труб. При проверке электричества стоит узнать, какова выделенная мощность (не менее 10 кВт), не выбивает ли пробки. Для этого надо включить в доме два-три бытовых прибора с высоким энергопотреблением, например чайник и бойлер.

Следует запросить и проверить всю техническую документацию. Подведение к дому газа или электричества всегда сопровождается сложными техническими действиями специалистов. Данные процедуры строго регламентированы законом, и их фиксируют в документах, передаваемых владельцу. По этой причине, говорит Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», газ является наиболее безопасной частью жизнеобеспечения дома.

В случае с водопроводом, продолжает А. Сенчук, все зависит от его типа. Чаще всего на участке бурят скважину, а затем застройщик сам подключает к дому систему водоснабжения. Добросовестно ли он сделал это, проверить не получится, остается только положиться на его репутацию. При наличии центрального водопровода для монтажа коммуникаций потребуется такая же схема, как при подключении газа, за исключением того, что проект не понадобится. В первом же случае план нужен в связи с тем, что газ опасен и от разводки труб внутри дома зависит жизнь и здоровье жильцов.

Таким образом, подытоживает Д. Котровский, при покупке дома в организованном поселке надо запросить проектную документацию на здание, инженерные системы и в идеале на схемы разводки коммуникаций — электричество, воду, тепло и газ. Это поможет свести к минимуму вероятность поломок коммуникаций.

Крыша, стены и прочие радости

Оценить качество выполненных строительных работ трудно также при осмотре кровли, констатируют специалисты. Покупатель может увидеть лишь явные дефекты — сколы на черепице, подтеки на стенах или потолке, чердаке. Поэтому лучше проверить кровлю дважды: в сухую погоду и в ливень. Стоит уделить внимание чердачным балкам, если они еще не закрыты, говорит Е. Земцева. Эти брусья должны быть надежно закреплены, наличие трещин или зазоров недопустимо.

Ели вы хотите больше узнать о состоянии кровли, то лучше обратиться к специалистам, которые проверят характеристики утеплителя, шумо- и пароизоляции крыши, шаг стропил и пр. Все эти показатели, говорит А. Сенчук, мало что скажут обычному человеку, но профессионал на их основании сумеет сделать вывод о дефектах и, возможно, посоветует покупателю задуматься о целесообразности приобретения жилья.

Исключены трещины в стенах; двери должны легко и плотно закрываться, плохой признак — их перекос или заедание (это свидетельствует о неправильной усадке дома), отмечает Д. Котровский. На осмотр стоит взять с собой строительный уровень, который покажет, насколько ровно выложены стены и выстелен пол. Если они кривые, то, вероятно, и дом возведен не с идеальным качеством. Поскольку коттедж продают не на следующий день после окончания строительных работ, то успевают проявляться некоторые дефекты, например связанные с неправильной установкой окон. Несколько раз откройте и закройте все оконные створки, они должны двигаться легко и бесшумно. Не стоит пренебрегать таким способом проверки коттеджа, как беседа с соседями. Если в вашем коттеджном поселке в основном схожие по типу здания и он уже заселен, то один из самых достоверных источников информации о «болезнях» жилья — рассказы потенциальных соседей о проблемах при эксплуатации своих домов.

Мнение эксперта или друга

Сегодня покупатели приезжают на осмотр дома по нескольку раз. Если во время первого визита они оценивают коттедж самостоятельно, то во время второго — прибегают к помощи друзей, специалистов или экспертов со стороны. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», так делают в 60–70% случаев. Для сравнения: десять лет назад этот показатель был значительно ниже — менее 50%. Особенно часто подобным образом поступают при покупке жилья в элитном сегменте, где стоимость сделки, а значит, и цена возможной ошибки довольно велика. Нередки случаи, когда люди приезжают на просмотр со знакомыми, которые просто лучше их самих разбираются в строительстве и коммуникациях, рассказывает Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Это характерно для покупателей коттеджей более низкого ценового сегмента.