Паровозик из Ромашково. Общественный транспорт в поселке

Удачное расположение коттеджного поселка (КП) в первую очередь характеризуется удобными и качественными подъездными путями и бесперебойным движением по магистралям, соединяющим его с городом. Однако есть еще один важный момент — общественный транспорт. Часто о нем вспоминают, когда сделка уже совершена, а зря...

Практически в каждой семье, проживающей за городом, есть дети, которые еще не могут пользоваться личным транспортом. Кроме того, у собственников коттеджей часто гостят их пожилые родители, а для оказания услуг приезжают няни или домработницы, не умеющие водить автомобиль. В результате эта категория жителей КП остается как бы отрезанной от внешнего мира. Чтобы такого не случилось, застройщики обязательно должны обратить внимание на возможности общественного транспорта.

«Автобусы и электрички позволяют жителям точнее спланировать маршрут и время в пути до города, — рассказывает Алексей Иванов, руководитель проектов компании «Вектор Инвестментс» в Истринской долине. — Это в первую очередь актуально для тех покупателей, кто собирается проживать в поселке постоянно, но вынужден ездить на работу в Москву». Причем о регулярном железнодорожном сообщении мечтают не только обитатели недорогих КП. По словам Алсу Хамидуллиной, руководителя загородного департамента Contact Real Estate, «некоторые клиенты, приобретая дом в элитном поселке на Рублевке или Новой Риге, всерьез говорят о том, что собираются пользоваться услугами экспресс-поездов до центра столицы». Хотя едва ли они будут делать это постоянно, считает эксперт. Другое дело — свой собственный «паровозик из Ромашково», но такая перспектива едва ли реализуема.

Впрочем, есть шоссе, вдоль которых нет железнодорожных веток, отмечает Ирина Крылевская, начальник отдела офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», например Новорижское, Калужское, Симферопольское. Несмотря на все плюсы этих трасс, приходится компенсировать недостаток электричек за счет другого общественного транспорта.

«Если для поселков бизнес- и элит-класса общественный транспорт — это желательная опция, то в сегменте эконом и комфорт — критически важная и в высокой степени определяющая коммерческий успех проекта», — считает Игорь Тучков, генеральный директор GOOD WOOD development.

Эту мысль развивает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». По его мнению, в сегменте демократичных загородных проектов транспортная доступность является одним из наиболее важных критериев наряду со стоимостью покупки. Наличие альтернативного сообщения с городом повышает привлекательность проекта в глазах потенциальных покупателей. Для дорогих КП это обстоятельство не имеет решающего значения. Владельцы элитных домов имеют личный автомобиль и водителя. Но их обслуживающий персонал, как правило, пользуется именно общественным транспортом. Поэтому для собственников особняков и вилл выгодно наличие поблизости остановки автобуса или электрички. Это может сэкономить их затраты на такси для прислуги.

«Наши люди в булочную на такси не ездят...»

Но если поселок строится на отшибе? «В этом случае доступный трансфер следует организовывать своими силами, — считает Наталья Локшина, директор по продажам комплекса «Яхонтовый лес» компании «Авантель-Инвест». Для начала следует попробовать договориться о новом маршруте с государственной транспортной компанией. Тогда застройщику не придется вкладывать собственные средства (например, на покупку автобуса). Впрочем, здесь имеются некоторые нюансы. «Во многом они связаны с удаленностью поселка от уже существующих остановок, — поясняет А. Иванов. — В случае если объект строительства находится в относительной близости от уже обслуживаемого маршрута, небольшое его изменение становится выгодным и для девелопера, и для местной транспортной организации. Введение полноценного нового маршрута возможно лишь в том случае, если поселок либо группа поселков создает существенный поток пассажиров и может внести значительный вклад в бюджет перевозчика».

Но чаще управляющие компании идут по более простому пути, организуют собственный трансфер с тремя-четырьмя маршрутными такси, курсирующими между поселком и ближайшей станцией метро, отмечает И. Тучков. К тому же, по словам И. Крылевской, застройщик не несет больших финансовых потерь и в случае приобретения микроавтобуса — расходы, в том числе на его содержание, придется взять на себя жителям поселка. Службы собственного маршрутного такси стали появляться даже в дорогих КП, например в Резиденции Бенилюкс на Новорижском шоссе. Правда, по словам А. Хамидуллиной, предназначены они в основном для обслуживающего персонала.

Буквально на днях управляющая компания «КСП Капитал» приняла решение запустить частную перевозку жителей от станции Обнинское до поселка Грибное. Автомобиль Audi A6 начнет курсировать с 1 декабря 2014 г. Вызвать машину к электричке можно будет бесплатно, позвонив на пульт охраны поселка.

О своем личном опыте по организации транспортной доступности в поселке редакции «Н&Ц» рассказала Татьяна Румянцева, руководитель подразделения по продажам компании «Высота», девелопер КП Покровское-Рубцово и Клуб 20’71: «В свое время я прорабатывала этот вопрос для нашего поселка Клуб 20’71. Перевозчики готовы предоставлять трансфер до метро и обратно в определенные часы. К примеру, четыре раза в день: в 8:00, 12:00, 16:00 и 20:00. В итоге цена ежедневных поездок одного пассажира в оба конца в течение месяца составила примерно 6 тыс. руб. Мы предложили этот вариант своим жильцам, но процесс затянулся, и в конечном счете из этой затеи так ничего и не вышло».

Конечно, если бы за удовольствие прокатиться до метро и обратно платил сам застройщик, желающих набралось бы более чем достаточно. Но подобные случаи встречаются разве что на начальном этапе продаж.Бесплатный транспорт предоставляют для потенциальных покупателей объектов в поселках, расположенных далеко от города. «Групповые показы — это распространенная и эффективная практика. Проще набрать группу, заказать маршрутное такси и провести одну качественную презентацию. К тому же не всегда у людей есть возможность приехать на показ на личном авто. Разумеется, возникает вопрос, зачем покупать дом так далеко от города, если у вас нет машины? Но ситуации бывают разными. Может быть, в семье автомобиль водит только муж, а дом смотреть едет жена. Некоторые экономят на бензине, такое тоже бывает. Одним словом, застройщики довольно часто решают подобные проблемы потенциальных покупателей путем оплаты для них трансфера. Выгода — в увеличении количества просмотров и, как следствие, продаж», — рассказывает И. Крылевская.

Мероприятие это затратное, и если на этапе продаж расходы считаются как маркетинговые, то после запуска проекта они ложатся на плечи собственников, увеличивая ежемесячные эксплуатационные взносы. А это в свою очередь приводит к недовольству жителей и отказу от дальнейшего использования транспорта, констатирует И. Тучков.

Школа как стимул для бизнеса

Другое дело — дети. Если требуется доставлять их в школу, многие жители становятся сговорчивее. Более того, иной раз инициатором этой затеи выступает не застройщик, а сама поселковая общественность. Владимир Яхонтов приводит в пример КП Family Club (бывший КП Золотые Купола) на Ленинградском шоссе. Здесь имеется свой микроавтобус, который осуществляет доставку детей до школы, причем не до одной, а даже до нескольких. Он же привозит их обратно в поселок. «Насколько я знаю, организован данный маршрут был спонтанно, по инициативе одного из жителей поселка, который занимался транспортным бизнесом», — отмечает эксперт.

Сегодня организация школьных автобусов становится все более востребованной услугой. «Однако ее введение возможно, когда большая часть жителей уже въехала в дома, — отмечает А. Иванов. — Только в этом случае удается проанализировать реальную потребность в подобном транспорте». Оплата трансфера приплюсовывается к общим жилищно-коммунальным услугам. Цена зависит от числа потребителей и в абсолютном большинстве случаев будет составлять лишь небольшой процент от общего платежа за ЖКУ.

«Застройщики часто сами договариваются с общеобразовательными учреждениями о том, что дети будущих жителей придут к ним на обучение. Причем делается это еще на этапе планирования проекта», — добавляет И. Крылевская. И если такая договоренность достигнута, то школьный транспорт в одночасье становится конкурентным преимуществом проекта. Он и продается быстрее, и заселяется активнее.

Иногда бывают и встречные предложения от образовательных учреждений. Например, из поселков Росинка и Ангелово на Пятницком шоссе организованы автобусные рейсы для доставки детей в англо-американскую школу в Покровское-Стрешнево. Областные муниципальные школы также иногда инициируют организацию автобуса для школьников из близлежащих поселков, который по утрам собирает детей, а после занятий развозит по домам, утверждает Н. Локшина.

У каждого своя ракета

Когда речь идет об организации трансфера для детей, родители ради их ­безопасности отдают предпочтение стандартным и консервативным решениям. Что касается креативных идей, они здесь непопулярны. Представьте, что вы сажаете с утра своего ребенка в лодку, отправляя в школу по воде... Другое дело — взрослые. «Однажды в процессе обсуждения масштабного проекта на берегу Пироговского водохранилища была озвучена идея водного транспорта, — рассказывает И. Крылевская. — Дело в том, что в поселке планировали строительство многоэтажных домов, и очень актуален был вопрос, как такому числу людей добираться на работу в Москву, не усугубляя и без того сложную ситуацию на трассе. Вот тогда застройщик и предположил, что уместно приобрести ракету на подводных крыльях, которая будет доставлять жителей в столицу по воде. К счастью или к сожалению, эта идея так и не была реализована».

Какой именно проект имела в виду эксперт, она не уточнила, но вот ее коллега из Contact Real Estate А. Хамидуллина заметила, что на курорте «ПИРогово» (на том же водохранилище) организовано водное такси от Речного вокзала. Оплачивает это сам житель, который пользуется данным видом транспорта. Что ж, у богатых свои причуды.

Некоторые современные проекты предполагают наличие вертолетной площадки внутри поселка, например Agalarov Estate, Chateau Souverain. Однако основным препятствием к их активному распространению является высокая стоимость перевозок. По расчетам В. Яхонтова, аренда четырехместного вертолета Robbinson (достаточно распространенный тип) обойдется минимум в 30 тыс. руб./ч. При максимальной загрузке стоимость полета для каждого обойдется в 10 тыс. руб. И это только чтобы добраться до МКАД. А дальше нужно будет пересаживаться на другой вид транспорта.

Остановка без расписания

Впрочем, иной раз покупателей удивляет другая инициатива со знаком минус. Есть такие коттеджные поселки, куда транспорт еще не ходит, а застройщик устанавливает остановку (например, автобусную) и говорит покупателям, что транспортный вопрос в настоящий момент согласовывается с муниципалитетом и впоследствии будут решен. Как правило, так оно и происходит. Но бывает, что это всего лишь уловка для доверчивого покупателя. Так что будьте внимательнее.