Остатки былой роскоши. Итоги 2015 г. на элитном загородном рынке

29 Января в 14:37 195 Дарья Соболь

«Коттедж не является жильем первой необходимости» — в последнее время этот тезис стал актуален и на рынке элитной недвижимости Подмосковья, для которого минувший год оказался одним из самых тяжелых. И это несмотря на многочисленные антикризисные меры — рассрочки, дисконты, бонусы.

Курс на снижение

Остатки былой роскоши. Итоги 2015 г. на элитном загородном рынке

Фото: Blackwood
 

Остатки былой роскоши. Итоги 2015 г. на элитном загородном рынке

Фото: Pane Lane Realty
 

Остатки былой роскоши. Итоги 2015 г. на элитном загородном рынке

КП Горки-8

Фото: Blackwood
 
ПРОГНОЗ
В 2016 г. на вторичном рынке элитной загородной недвижимости продолжится коррекция цен на переоцененные объекты, но она уже не будет столь значительной.



На первичном рынке произойдет небольшой, на уровне инфляции или меньше, рост цен.



Продолжится вымывание наиболее ликвидных предложений как с первичного, так и вторичного рынка.
 

Остатки былой роскоши. Итоги 2015 г. на элитном загородном рынке

КП Коттон Вэй



Фото: Blackwood
 

Остатки былой роскоши. Итоги 2015 г. на элитном загородном рынке

Фото: И. Богатырева
 
Структура сделок на загородном рынке элитной недвижимости в зависимости от направления, 2015 г.

Остатки былой роскоши. Итоги 2015 г. на элитном загородном рынке

Источник: TWEED
 

Остатки былой роскоши. Итоги 2015 г. на элитном загородном рынке

КП Любушкин хутор

Фото: Blackwood
 

Остатки былой роскоши. Итоги 2015 г. на элитном загородном рынке

КП Агаларов Эстейт



Фото: Tweed
 
Структура сделок на загородном рынке элитной недвижимости в зависимости от бюджета, 2015 г.

Остатки былой роскоши. Итоги 2015 г. на элитном загородном рынке

Источник: TWEED

На протяжении 2015 г. средний бюджет покупки загородной элитной недвижимости планомерно снижался. За год размер сделки с коттеджами уменьшился на 15%, с участками без подряда — на 30%, с дуплексами — на 60%. И только средняя цена проданного таунхауса продемонстрировала некоторый рост — 4%.

По данным TWEED, в 2015 г. покупателей высокобюджетной недвижимости в первую очередь интересовали лоты стоимостью до 1 млн долл. В этом бюджете прошло до 45% сделок. В диапазоне цен 1–3 млн долл. заключено 25% сделок, в бюджете 3–5 млн долл. — 28%. Сделки от 5 млн долл. заняли не более 2% элитного загородного рынка.

Больше всего потеряла в цене вторичка, где продавцы начиная со второй половины 2015 г. стали уступать покупателям и даже шли на схемы рассрочки. Долларовая стоимость объектов корректировалась на 10–40%, в ряде случаев дисконт доходил до 50%. Пример яркой сделки привели в Knight Frank: дом с заявленной стоимостью в 23 млн долл. был продан за 10,5 млн. Собственнику делали предложения о дисконте в течение трех лет. Начинали с 19 млн долл., но он не соглашался, и в итоге потерял в деньгах.

В Point Estate заметили, что зимой и в начале весны 2015 г. основной тенденцией стал переход рынка в рублевые цены. Затем, в конце весны и летом, прайсы начали постепенное снижение. Уже осенью брокеры работали с очень интересными, иногда даже беспрецедентными предложениями. Основной причиной существенного снижения бюджетов стал переход в «рублевую зону» и гибкая политика застройщиков, готовых ради повышения спроса фиксировать курс ниже назначенного Центробанком, проводить многочисленные акции и пр.

«В 2015 г. на рынке загородной недвижимости сложилась очень необычная ситуация: скидки шли круглый год, — говорит Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED. — Перед Новым годом клиенты стали активнее. Те, кто давно смотрели объекты и находились на финальной стадии покупки, закрыли вопрос с недвижимостью».

Ускользающий спрос

По итогам 2015 г. количество сделок на загородном рынке элитной недвижимости уменьшилось на 12% по отношению к 2014 г., рассказали в Blackwood. При этом активность покупателей в течение года коррелировала с волатильностью валютных рынков.

По данным аналитиков компании Welhome, в 2015 г. общий объем спроса на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья снизился примерно на одну четверть по сравнению с 2014 г. Фаворитами были Новорижское и Рублево-Успенское шоссе, причем многие покупатели рассматривали оба направления одновременно, руководствуясь критерием «цена — качество». В результате «золото» взяла Новая Рига — по результатам 2015 г., здесь прошло 55% сделок, на втором месте Рублевка — 20% сделок, «бронзу» поделили Минское и Сколковское шоссе — 15% сделок. Аутсайдеры — Киевское и Калужское шоссе, где продолжилась тенденция уменьшения спроса из-за масштабного строительства многоквартирных жилых домов. Здесь заключено не более 1% сделок. В летний период зафиксирован всплеск интереса к объектам у воды по Дмитровскому и Пятницкому шоссе.

Сокращение площадей приобретаемых домов и участков стало одним из главных трендов 2015 г., рассказали «Н&Ц» в Penny Lane Realty. Самый востребованный формат — дома площадью от 300 до 450 кв. м на участках от 20 до 25 соток в ценовом диапазоне от 60 до 120 млн руб. (16% от общего объема продаж). Для сравнения: домов площадью от 1 до 1,5 тыс. кв. м продано на рынке десять, а площадью свыше 1,5 тыс. кв. м — пять, что составляет 3% продаж в общем объеме.

«Аудитория бизнес- и премиум-класса явно идет по пути минимизации расходов и тяготеет к функциональности, — комментирует Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. — Основная масса людей уже освоила загородный образ жизни и сопоставила свои потребности с реальностью. Если в доме площадью 1 тыс. кв. м требуют ремонта и уборки все помещения, а владельцы пользуются лишь половиной, то появляется резонный вопрос: зачем вообще нужны эти траты? По той же причине покупатель переориентировался на участки меньших площадей».

Другой тенденцией 2015 г. стала популяризация и принятие элитными покупателями первичного рынка формата участков без подряда, считают в Point Estate. Если в 2014 г. с ними было заключено всего 7% сделок, то в 2015 г. их доля достигла почти 40%.

Частные инвесторы выбирали объекты с осторожностью, предпочитая готовые дома и участки без подряда в современных поселках. Спросом также пользовались квартиры и таунхаусы — как наиболее рациональные предложения по соотношению «цена — качество». Для сравнения: средние бюджеты таунхаусов на Рублевке составляют 450 тыс. долл., коттеджей — 1 млн долл. Всего в 2015 г. куплена одна треть элитных таунхаусов, рассказали эксперты Top Brokers Alliance.

«Квартиры и таунхаусы часто приобретают из-за возможности проживания в статусных и комфортабельных поселках за меньшие деньги, — комментирует О. Бахметьева. — Например, квартиры в поселке с гольф-полем и уникальным набором спортивно-оздоровительной инфраструктуры «Агаларов Эстейт» стоят от 60 млн руб. (менее 1 млн долл.), в то время как бюджеты коттеджей в проектах сопоставимого качества начинаются от 5 млн долл.».

Медленно, но верно

В течение 2015 г. соотношение сделок на вторичном и первичном рынках менялось, но по итогам года оказалось равным. В I полугодии продажи на первичке шли активнее за счет акций и дисконтов. Однако в II полугодии в связи с корректировкой цен и согласием частных продавцов на рассрочку доля сделок на вторичном рынке превысила количество сделок на первичном.

Увеличение объема вторичных продаж стало следствием не только феноменальных скидок, но и дефицита первичного предложения. На протяжении всего 2015 г. элитный девелопмент был статичен, а в перспективе выход новых проектов маловероятен. Среди немногочисленных премьер — старт продаж проектов, построенных ранее: «Агаларов Эстейт» (квартиры под ключ с мебелью), «Резиденции Березки» (дома), «Николино» (земельные участки с подведенными коммуникациями на новой территории). Однако даже с учетом таких незначительных поступлений при существующем спросе коттеджного ассортимента хватит примерно на четыре года, таунхаусов — на два, подсчитали в Knight Frank.

«В ближайшем будущем активность девелоперов, скорее всего, сохранится на довольно низком уровне, — комментирует Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — Рынок загородной недвижимости сильно зависим от экономической ситуации в стране, поэтому девелоперы не склонны рисковать и выводить новые, тем более дорогие, коттеджные поселки. В лучшем случае возможен выход на рынок отдельных небольших очередей в уже известных поселках или новых клубных проектов с взвешенной, продуманной линейкой предложения в премиальных местах — красивых лесных уголках Рублево-Успенского, Новорижского и Минского направлений».

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных