Остатки былой роскоши. Итоги 2015 г. на элитном загородном рынке

«Коттедж не является жильем первой необходимости» — в последнее время этот тезис стал актуален и на рынке элитной недвижимости Подмосковья, для которого минувший год оказался одним из самых тяжелых. И это несмотря на многочисленные антикризисные меры — рассрочки, дисконты, бонусы.

Курс на снижение

На протяжении 2015 г. средний бюджет покупки загородной элитной недвижимости планомерно снижался. За год размер сделки с коттеджами уменьшился на 15%, с участками без подряда — на 30%, с дуплексами — на 60%. И только средняя цена проданного таунхауса продемонстрировала некоторый рост — 4%.

По данным TWEED, в 2015 г. покупателей высокобюджетной недвижимости в первую очередь интересовали лоты стоимостью до 1 млн долл. В этом бюджете прошло до 45% сделок. В диапазоне цен 1–3 млн долл. заключено 25% сделок, в бюджете 3–5 млн долл. — 28%. Сделки от 5 млн долл. заняли не более 2% элитного загородного рынка.

Больше всего потеряла в цене вторичка, где продавцы начиная со второй половины 2015 г. стали уступать покупателям и даже шли на схемы рассрочки. Долларовая стоимость объектов корректировалась на 10–40%, в ряде случаев дисконт доходил до 50%. Пример яркой сделки привели в Knight Frank: дом с заявленной стоимостью в 23 млн долл. был продан за 10,5 млн. Собственнику делали предложения о дисконте в течение трех лет. Начинали с 19 млн долл., но он не соглашался, и в итоге потерял в деньгах.

В Point Estate заметили, что зимой и в начале весны 2015 г. основной тенденцией стал переход рынка в рублевые цены. Затем, в конце весны и летом, прайсы начали постепенное снижение. Уже осенью брокеры работали с очень интересными, иногда даже беспрецедентными предложениями. Основной причиной существенного снижения бюджетов стал переход в «рублевую зону» и гибкая политика застройщиков, готовых ради повышения спроса фиксировать курс ниже назначенного Центробанком, проводить многочисленные акции и пр.

«В 2015 г. на рынке загородной недвижимости сложилась очень необычная ситуация: скидки шли круглый год, — говорит Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED. — Перед Новым годом клиенты стали активнее. Те, кто давно смотрели объекты и находились на финальной стадии покупки, закрыли вопрос с недвижимостью».

Ускользающий спрос

По итогам 2015 г. количество сделок на загородном рынке элитной недвижимости уменьшилось на 12% по отношению к 2014 г., рассказали в Blackwood. При этом активность покупателей в течение года коррелировала с волатильностью валютных рынков.

По данным аналитиков компании Welhome, в 2015 г. общий объем спроса на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья снизился примерно на одну четверть по сравнению с 2014 г. Фаворитами были Новорижское и Рублево-Успенское шоссе, причем многие покупатели рассматривали оба направления одновременно, руководствуясь критерием «цена — качество». В результате «золото» взяла Новая Рига — по результатам 2015 г., здесь прошло 55% сделок, на втором месте Рублевка — 20% сделок, «бронзу» поделили Минское и Сколковское шоссе — 15% сделок. Аутсайдеры — Киевское и Калужское шоссе, где продолжилась тенденция уменьшения спроса из-за масштабного строительства многоквартирных жилых домов. Здесь заключено не более 1% сделок. В летний период зафиксирован всплеск интереса к объектам у воды по Дмитровскому и Пятницкому шоссе.

Сокращение площадей приобретаемых домов и участков стало одним из главных трендов 2015 г., рассказали «Н&Ц» в Penny Lane Realty. Самый востребованный формат — дома площадью от 300 до 450 кв. м на участках от 20 до 25 соток в ценовом диапазоне от 60 до 120 млн руб. (16% от общего объема продаж). Для сравнения: домов площадью от 1 до 1,5 тыс. кв. м продано на рынке десять, а площадью свыше 1,5 тыс. кв. м — пять, что составляет 3% продаж в общем объеме.

«Аудитория бизнес- и премиум-класса явно идет по пути минимизации расходов и тяготеет к функциональности, — комментирует Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. — Основная масса людей уже освоила загородный образ жизни и сопоставила свои потребности с реальностью. Если в доме площадью 1 тыс. кв. м требуют ремонта и уборки все помещения, а владельцы пользуются лишь половиной, то появляется резонный вопрос: зачем вообще нужны эти траты? По той же причине покупатель переориентировался на участки меньших площадей».

Другой тенденцией 2015 г. стала популяризация и принятие элитными покупателями первичного рынка формата участков без подряда, считают в Point Estate. Если в 2014 г. с ними было заключено всего 7% сделок, то в 2015 г. их доля достигла почти 40%.

Частные инвесторы выбирали объекты с осторожностью, предпочитая готовые дома и участки без подряда в современных поселках. Спросом также пользовались квартиры и таунхаусы — как наиболее рациональные предложения по соотношению «цена — качество». Для сравнения: средние бюджеты таунхаусов на Рублевке составляют 450 тыс. долл., коттеджей — 1 млн долл. Всего в 2015 г. куплена одна треть элитных таунхаусов, рассказали эксперты Top Brokers Alliance.

«Квартиры и таунхаусы часто приобретают из-за возможности проживания в статусных и комфортабельных поселках за меньшие деньги, — комментирует О. Бахметьева. — Например, квартиры в поселке с гольф-полем и уникальным набором спортивно-оздоровительной инфраструктуры «Агаларов Эстейт» стоят от 60 млн руб. (менее 1 млн долл.), в то время как бюджеты коттеджей в проектах сопоставимого качества начинаются от 5 млн долл.».

Медленно, но верно

В течение 2015 г. соотношение сделок на вторичном и первичном рынках менялось, но по итогам года оказалось равным. В I полугодии продажи на первичке шли активнее за счет акций и дисконтов. Однако в II полугодии в связи с корректировкой цен и согласием частных продавцов на рассрочку доля сделок на вторичном рынке превысила количество сделок на первичном.

Увеличение объема вторичных продаж стало следствием не только феноменальных скидок, но и дефицита первичного предложения. На протяжении всего 2015 г. элитный девелопмент был статичен, а в перспективе выход новых проектов маловероятен. Среди немногочисленных премьер — старт продаж проектов, построенных ранее: «Агаларов Эстейт» (квартиры под ключ с мебелью), «Резиденции Березки» (дома), «Николино» (земельные участки с подведенными коммуникациями на новой территории). Однако даже с учетом таких незначительных поступлений при существующем спросе коттеджного ассортимента хватит примерно на четыре года, таунхаусов — на два, подсчитали в Knight Frank.

«В ближайшем будущем активность девелоперов, скорее всего, сохранится на довольно низком уровне, — комментирует Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — Рынок загородной недвижимости сильно зависим от экономической ситуации в стране, поэтому девелоперы не склонны рисковать и выводить новые, тем более дорогие, коттеджные поселки. В лучшем случае возможен выход на рынок отдельных небольших очередей в уже известных поселках или новых клубных проектов с взвешенной, продуманной линейкой предложения в премиальных местах — красивых лесных уголках Рублево-Успенского, Новорижского и Минского направлений».