Оспаривание кадастровой оценки земельного участка

В нашей стране действует правило возмездного пользования землей. Жители РФ платят налог на землю или арендную плату. В 2016 г. основой расчета за предыдущий период станет кадастровая стоимость участка. Это зачастую приводит к тому, что большей части арендаторов и владельцев земли придется переплачивать, так как стоимость участков, установленная государственной оценкой, превосходит рыночную. О причинах такого положения и возможных действиях рассказывает Андрей Комиссаров, руководитель коллегии «Комиссаров и партнеры».

Кадастровая стоимость — что это?

Пункт 3 федерального закона об оценочной деятельности определяет кадастровую стоимость как рыночную стоимость земли, установленную по итогам государственной кадастровой оценки земель. Андрей Комиссаров объясняет: это массовый процесс, который не охватывает влияющие на цену участка индивидуальные детали.

Согласно закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», проведение оценки инициируют органы власти субъекта. Они же выбирают оценщика, оформляют с ним договор. Повторное проведение этой процедуры положено осуществлять не более чем через пять лет, но не ранее чем через два года. По предварительному запросу Росреестр составляет перечень участков, подлежащих оценке.

Установленную стоимость каждого объекта утверждают органы власти на уровне субъекта Федерации, и организация кадастрового учета вносит ее в государственный кадастр недвижимого имущества. Чтобы подробнее узнать о данном процессе, А. Комиссаров рекомендует изучить постановление «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и советует обратиться к специалисту. Опытный юрист проведет подробную консультацию и поможет разобраться в вопросе.

Адвокат отмечает, что при госоценке отсутствует индивидуальный подход к каждому объекту. Исполнитель не ориентируется на состояние рынка и не учитывает важные общие обстоятельства, которые влияют на стоимость земли.

Результаты кадастровой оценки земельного участка

Ознакомиться с результатами кадастровой оценки можно на специальных веб-сайтах — информация находится в открытом доступе. Как правило, итоги государственной оценки земли вызывают недовольство владельцев и пользователей участков. Причина — огромная разница между кадастровой стоимостью и настоящей рыночной ценой.

Адвокат А. Комиссаров рассказал, что в некоторых регионах жители столкнулись с тем, что стоимость участка по итогам кадастровой оценки оказалась в десять раз выше рыночной. Существенно увеличилась и сумма налога, которую должны платить владельцы и пользователи земли. Для многих она оказалась непосильной. Но, как утверждает специалист, не все знают, что можно инициировать оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

В каких случаях допустимо оспаривание?

Если владелец или арендатор не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, то в соответствии с ст. 24.19 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» он может оспаривать определенную государством цену. Наличие этой возможности подтверждает то, что власти признают массовую оценку несовершенной. Согласно закону об оценочной деятельности оспорить кадастровую стоимость можно в следующих случаях:

• если оценка базировалась на недостоверных данных;
• если рыночная стоимость дана на дату, по состоянию на которую устанавливалась кадастровая стоимость.

Как проходит оспаривание кадастровой оценки земельного участка?

По словам А. Комиссарова, востребованность этой процедуры не уменьшается. В неделю поступает около полутора десятков обращений по данному вопросу. Хотя процесс активно обсуждается и освещается в Сети, эксперт рекомендует воспользоваться помощью опытного специалиста для решения данного вопроса — это существенно сэкономит время.

В первую очередь эксперт просчитает, выгодно ли затевать данный процесс, — случается, что в итоге стоимость не снижается, а увеличивается, а значит, возрастает и сумма, уплачиваемая в качестве налога. Далее, юрист поможет заказать оценку объекта. Ее осуществляют сотрудники специальных организаций, результат их работы будет представлен в отчете, где будет дана оценка рыночной стоимости участка. Она выполняется на ту же дату, на которую была проведена кадастровая оценка.

«Если кадастровая оценка участка проводилась в 2014 г., то при формировании отчета специалист ориентируется на данные, которые были актуальны именно в тот период», — поясняет адвокат Комиссаров. Оценщик должен быть членом СРО, которая проводит экспертизу его отчета. При работе с юрлицами адвокат направит обращение в комиссию при Росреестре, к нему будут приложены отчет, итоги экспертизы и правоустанавливающие документы. Комиссия рассмотрит заявление, в случае положительного решения новые данные будут занесены в государственный кадастр.

В большинстве случаев заявления удовлетворяются. При отказе кадастровая стоимость оспаривается в суде. Физические лица могут обращаться в суд сразу, минуя Росреестр.

Что в суде?

Андрей Комиссаров акцентирует внимание заинтересованных владельцев земли на следующем факте: специалист подает заявление с требованием изменить кадастровую стоимость участка, а не пытается оспорить решение, вынесенное Росреестром. По словам адвоката, суд удовлетворяет заявление, если Росреестр и Кадастровая палата не оспаривают предоставленный заявителем отчет.

В качестве резюме...

«Если вы точно знаете, что кадастровая стоимость участка завышена, не бойтесь попытаться изменить ее. Кадастровая оценка несовершенна, это осознает и правительство. Поэтому такие дела, как правило, заканчиваются успешно для истцов», — подводит итог А. Комиссаров.