Особняки из прошлого продаются по адекватной цене

 

Дисконт владеет рынком

 

В I полугодии 2013 г. вторичную недвижимость на элитном рынке можно было приобрести со значительным дисконтом. Скидки были вызваны серьезной конкуренцией, однако эксперты припоминают и случаи, когда цену скидывали при неликвиде или стоимость изначально была завышенной. Всего, по данным департамента загородной недвижимости Contact Real Estate, за этот период было реализовано 95 домовладений на сумму 211 млн долл. При этом средний бюджет сделки составил 2,2 млн долл., площадь коттеджа — 502 кв. м, а придомового участка — 21 сотка (рассматривают только реализованные объекты).

 

«Серьезных изменений на вторичном рынке элитной загородной недвижимости за последнее время не наблюдалось, — отмечает Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Учитывая то что предложение в разы превышает спрос, средняя скидка составляет около 10% от запрашиваемой цены, а в некоторых случаях доходит и до 20%». (А порой, добавим, и до 50%.) Однако в этом, на его взгляд, и состоит основная сложность нынешней ситуации: большая часть предложений находится в экспозиции по два-три года по завышенной стоимости, снижать которую собственники не торопятся, понимая, что покупатели в любом случае будут запрашивать скидку. «Ситуация на вторичном рынке немного отличается от положения на первичном, где у застройщика есть возможность менять цены на разные предложения в одном и том же проекте, реализуя дома разной степени готовности», — поясняет эксперт.

 

Тенденции, которые наблюдались на рынке загородной вторичной недвижимости, были присущи элитному сегменту в целом. «В I полугодии цены колебались в пределах 3–5%. В июне был отмечен рост 10% в связи с ослаблением национальной валюты и традиционной привязкой рынка элитки к доллару», — отмечает Артур Имосян, руководитель отдела по работе с вторичной недвижимостью компании Villagio Estate.

 

Элитное, но не новое

 

В сложившейся ситуации неудивительно, что дома в высокобюджетных поселках на вторичном рынке приобретают в основном для личного проживания. Инвестиции в этот сегмент практически не приходят (за исключением редких случаев, когда коттеджи покупают для сохранения средств). Особенности таких объектов — полная готовность, развитая инфраструктура, сложившийся социум — создают идеальные условия для того, чтобы въехать и жить. «Иногда потребителей привлекает соседство с известными медийными персонами. Еще одна из важных причин — наличие в поселке эксклюзивных опций, таких как гольф- и яхт-клуб. Они становятся одним из ключевых факторов при принятии решения о покупке, если клиент всерьез увлекается такими видами спорта, — отмечает А. Муравьев.

 

Но если плюсы элитной вторички более-менее очевидны, то о проблемах эксперты рассказывают подробнее. «Сейчас в экспозиции представлено огромное количество устаревших домов. Многие из них построены еще в 1990-е гг., когда не существовало понимания, как создавать элитные проекты, многие заморожены в кризис и испытали на себе политику переформатирования. Понятно, что особняки из прошлого (особенно если принять во внимание неадекватную рынку цену) не выдерживают конкуренции с современными концептуальными поселками с авторским дизайном и пространными рекреационными зонами. К недостаткам сегмента можно отнести дефицит жилья с качественным ремонтом: по нашим данным, только один из пяти объектов соответствует заявленному уровню (грамотные планировки и выбор материалов)», — рассказывает А. Имосян.

 

«Основной минус в том, что вторичное загородное жилье все больше отстает (концептуально, инженерно и пр.) от новых построек», — подтверждает и Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED.

 

К недостаткам вторички Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome, также относит отсутствие рассрочки при высоких ценах, возможную неоднородность застройки и ее моральное устаревание, а в ряде случаев — наличие невостребованных покупателем элементов дизайна, которые удорожают проект в целом.

 

Престиж по-прежнему в цене

 

Многие из перечисленных недостатков свойственны в том числе и довольно интересным предложениям, которые при этом не задерживаются в экспозиции. Видимо, сказывается тот факт, что покупателям в подобных случаях важна не столько архитектура, сколько особенности территории, сложившееся социальное окружение и образ жизни в поселке. И лидерство в продажах по-прежнему удерживает Новорижское шоссе — именно здесь за I полугодие была реализована половина всех коттеджей на вторичном рынке.

 

«Превалирующий объем сделок на Новой Риге понятен, ведь тут сосредоточено наибольшее количество предложений как на вторичном, так и на первичном рынках. Кроме того, люди видят перспективу хорошего трафика за счет ремонта и расширения трассы, которое до бетонки планируют завершить уже к концу этого года. Интересно отметить, что на сегодняшний день на Новой Риге объективно все еще не хватает инфраструктуры (в отличие от Рублевки), так что здесь кроется большой потенциал для девелоперов и инвесторов, — отмечает руководитель департамента загородной недвижимости Contact Real Estate Алсу Хамидуллина. — В плане потребительских предпочтений по-прежнему востребованы домовладения площадью 400–500 кв. м в бюджете 1–2 млн долл.».

 

По ее мнению, одно из интересных предложений появилось на рынке в июне этого года — дом, расположенный на территории поселка Успенские Дачи (Рублево-Успенское шоссе). Стародачное место с собственной инфраструктурой: лодочной станцией на озере, детскими площадками, школой, магазином и др. Площадь объекта — 500 кв. м, отделка под ключ (эксперт отмечает при этом то, что конструкция и ремонт были несколько устаревшими). Его стоимость составила 1,6 млн долл., срок экспозиции — всего две недели.

 

«В этом году отмечен рост интереса к жилью в полностью готовых современных проектах с актуальной архитектурой и развитой инфраструктурой. Например, в поселке Гринфилд по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи выросли практически на 50%. Это не в последнюю очередь связано с недавним открытием пляжа (и катка зимой), ресторана премиум-класса, а также детского клуба по соседству», — рассказывает А. Имосян. В поселках Villagio Estate около 15% всех вторичных предложений составляют дома под ключ. Площадь резиденций колеблется от 400 до 1800 кв. м, участков — до 150 соток. Большинство особняков построено по коллекциям архитектурного бюро компании, стоимость — в пределах 1,4–15 млн долл.

 

Чего ждать от цен?

 

В целом резких перемен на рынке элитной вторичной недвижимости Подмосковья ждать не стоит. «Прогноз на II полугодие — плановый, мы считаем, что цены будут плавно увеличиваться либо при пессимистичном раскладе останутся на сегодняшнем уровне. Снижения ждать не стоит — объекты, на которые собственники готовы были давать дисконт, сейчас и так реализуют по минимальной стоимости», — отмечает И. Калинина. Не видят предпосылок к отрицательной динамике в следующем полугодии и эксперты компании Welhome.

 

С определенной стабильностью в будущем согласен А. Муравьев. Он отмечает: «Скорее всего, не стоит рассчитывать на заметные изменения ситуации в ближайшие полгода. По-прежнему будут продаваться только те объекты, собственники которых адекватно оценят их в соответствии с условиями рынка. Только на такую недвижимость имеется спрос».

 

Источник: Contact Real Estate