Нетиповой провинциал

НиЦ начинает публиковать авторские блоги экспертов. И приступаем мы к этому формату с загородного рынка. Загородный дом — воплощенная мечта о лучшей жизни. Вариантов такой мечты может быть много, ассортимент «загородки» весьма широк. Разговор растянется на целый цикл материалов, которые подготовила для нас Юлия Гавриш, PR-менеджер PENNY LANE REALTY — эксперт, знающий рынок с 2006 года.

Дача, тщеславие, бизнес...

Когда-то в России формат загородного дома был один — изба. Советские дачи, о которых так мечтали наши родители, по функционалу недалеко ушли. На всю жизнь я запомнила мечтательные вздохи мамы, когда в середине 1980-х мы вошли в загородный дом с газовой колонкой и «настоящим» городским санузлом, чтобы затем долгие годы снимать комнату на втором этаже в качестве дачи. Оглядываясь назад, думаю, что этот «складной» дом «Хонки», причем из первого поколения, доставленный из Финляндии десятилетием раньше, уже поистрепавшийся на подмосковном ветру и выглядящий сейчас так же как первая Nokia, случайно затесавшаяся на прилавок к седьмым айфонам. Но тогда это была сказка. Целая улица обыкновенного дачного поселка по Ярославскому шоссе была застроена такими двухэтажными домами: бордовыми, розовыми и голубыми, в едином лаконичном стиле, со ставенками на окнах, под сказочной черепичной крышей, обшитыми аккуратной вагонкой. И, конечно, горячая ванна заставляла растаять даже самого убежденного урбаниста.

В 1990-х годах, когда на неискушенных граждан обновленной России упали сразу два неудобных дара: деньги и возможность тратить их на что угодно, финские домики получили новых соседей. Эти громоздкие красно-кирпичные замки с балконами, золотыми петухами и башенками должны были стать свидетельством гордого новорусского статуса, но, увы, многих они разорили. Я знала семьи, которые стремительно бросились в «открытое рыночное пространство», продали свои московские квартиры, взамен купили чертоги, а затем обнаружили себя полными профанами, неспособными жить за МКАД. Опыта жизни в собственном доме у потомственных горожан не было, расходы на коммунальное обслуживание лишь на берегу манили просматриваемым горизонтом, но обернулись безбрежным океаном... Со временем продать эти дома становилось все тяжелее — никто уже и не мыслил о том, чтобы вернуть затраченные на строительство средства. Ведь чем более индивидуализирована постройка, тем сложнее от нее избавиться. Да и цена ошибки на рынке недвижимости высока, особенно тогда, когда он стремительно развивается.

В преддверии массовой застройки Подмосковья колхозные поля, как в детективах, а порой и в триллерах, стали обретать хозяев (почитайте книгу «Корпорация „Подмосковье“»), за заборами стали вырастать организованные коттеджные поселки. Первые проекты домов буквально срисовывались со страниц зарубежных журналов, а потом их доводили до ума архитекторы советской школы. Насколько я поняла, наслушавшись рыночных баек, создать девелоперскую структуру в конце 1990-х – начале 2000-х годов было так же просто, как построить атомный реактор в Зимбабве. Как мы видим, возможно, но... Неудивительно, что среди первых специалистов по недвижимости (ныне топов, президентов, собственников компаний) многие инженеры, и строить им тогда предстояло не дома, а систему работы многофункциональной структуры, в рамках которой придумывались и одновременно внедрялись строительство, бухгалтерская отчетность, юридическое сопровождение операций, реализация продуктов, маркетинг, интернет-коммуникации... Но жить стало лучше, жить стало красивее.

Такой неформатный таунхаус

Несмотря на то что подмосковный девелопер рос, как пушкинский царевич, не по дням, а по часам, некоторые очевидные вещи всем загородным миром постигались годами. К примеру, заурядный формат таунхаус вначале задумывался как нечто элитарное, безумно привлекательное, дорогое, но и, как это часто оказывается, бесполезное... Дело в том, что Москва совершенно не приспособлена для того, чтобы в ней прижился таунхаус. Конечно, ничто не помешало ему появиться в Куркине, Серебряном бору, на Соколе («Годуново», «Остров Фантазий», «Покровские холмы», поселок «Сокол»), однако спрос на них невелик. Пограничная полоса делит зоны приоритетов наших граждан далеко не так изощренно, как предполагает иной девелопер. Чаще всего покупатель таунхауса желает перебраться за город, но не готов стать владельцем отдельно стоящего дома. В этом случае таунхаус служит идеальным решением для адаптации: к ним редко прилагаются большие, требующие ухода участки, планировки напоминают те, к которым горожане привыкли в квартире, особенного обслуживания или ремонта не требуют.

Теперь вернемся в мегаполис и к ожиданиям покупателей городского жилья. По цене таунхаус в черте Москвы сопоставим с просторной квартирой в качественном жилом комплексе со всей инфраструктурой, парковками, современными инженерными системами. Можно подобрать и пентхаус, вид из которого будет куда приятнее, чем из двухэтажной постройки, на которую, наоборот, будут гордо взирать соседи с высоты. Неудобств обнаружится много, а природы и чистого воздуха владелец тауна в городе лишен. Конечно, на каждый товар есть свой покупатель, все эти таунхаусы не пустуют, однако с точки зрения массового явления таунхаус в России занял нишу загородного продукта, хотя во всем мире это далеко не так.

Счастливыми исключениями можно считать арендные поселки таунхаусов. «Росинка» находится не в Москве, но всего на 6-м км Пятницкого шоссе. Поселок изначально строился для экспатов, привыкших к такому формату. Были времена, когда попасть туда могли только иностранцы, но и им это стоило больших трудов и денег.

Но даже в загородных поселках жизнь таунхауса долго не складывалась. Вторая ошибка девелопера 2000-х годов — это гигантомания. С точки зрения цены таунхаусы стоили как отдельно стоящий дом, но если у потенциального покупателя были средства на таунхаус площадью 450 м², то он выбирал отдельно стоящий дом. Если же речь шла о стремлении комфортно жить как в московской квартире, но за городом, то квартиру площадью 450 м² никак нельзя было назвать привычной даже для состоятельных горожан.

Девелоперы особенно и не рассчитывали на успех таунхауса в дорогих элитных проектах, чаще всего они строились как отбойники по периметру оград, чтобы обеспечить всем остальным жителям звукоизоляцию. Таунами могли застраиваться самые невыгодные участки земли (например, с краю, у КПП, на участках с изъянами ландшафта), но разница в цене на особняк и такой таунхаус должна была стать для покупателя примиряющим фактором. Со временем в престижных и известных проектах, разумеется, уже на вторичном рынке, цены на дома и тауны сравнялись. Предложений немного, а некоторые так хотят жить в статусном поселке, что готовы на любой вариант.

Кризис, эволюция, абсурд...

Второе рождение таунхаусу подарил кризис 2009 года, и случилось это в сегменте доступной загородной недвижимости. В тяжелые времена, востребованными продуктами становятся самые простые и дешевые: те, которые легче купить и легче продать в случае необходимости. Так, цена «однушек» в кризис вырастает, а трехкомнатных квартир снижается. 

Самым ликвидным продуктом кризиса на загородном рынке стали участки без подряда и таунхаусы «последнего поколения». Загородный девелопер совершил настоящий интеллектуальный прорыв, адаптировав продукт под нужную аудиторию — вывел на рынок таунхаусы площадью 100 м² для покупателей единственного жилья. Для успешности такого формата необходимо было поддержать его несколькими факторами.

Первые поселки такого плана, как «Бристоль», конкурировали не с аналогичными загородными поселками, а с городскими однокомнатными квартирами. Таунхаус площадью 100 кв. м стоил столько же, сколько типовая городская квартира площадью 30–35 кв. м. Чуть позднее стали появляться аналогичные проекты — «Наполеон», «Троицкий парк», «Александровский», «Фирсановка-Лайф», «Зеленоградский» и многие другие, где квадратный метр таунхауса стоил значительно дешевле квадратного метра городской квартиры. Реализовав городское жилье, покупатель получал больше квадратных метров. Но тут должен был быть учтен второй фактор — разумная удаленность от столицы или крупного инфраструктурного центра, чтобы обеспечить безболезненность переезда из города.

Третьим звеном стала высокая готовность проекта. Если до сих пор покупателями загородного рынка были только везунчики, покупающие второе жилье (или дом для отдыха), то теперь ими стали обычные люди, с которыми «загородники» доселе и не встречались. Продав свою единственную квартиру, им было необходимо тут же переехать в готовый дом. И тут часто доходило до аттракционов. Например, застройщик стремился любым способом к зиме газифицировать таунхаус и пустить отопление. Тогда покупатель мог вселяться и делать ремонт. Для кого-то это действительно становилось важным конкурентным преимуществом и избавляло от необходимости тратиться на аренду квартиры.

Дополнительными факторами успеха были возможности получить московскую регистрацию (в Новой Москве или Зеленограде), ипотеку (которую во многих случаях проще получить именно на таунхаус, а не на отдельно стоящий дом), рассрочку от застройщика. Апофеозом стала услуга трейд-ин, позаимствованная маркетологами рынка недвижимости с автомобильного, которая, являясь по сути той же сделкой купли-продажи, в глазах покупателя выглядит взаимозачетом: квартиру за таун, поскольку проводится силами одной компании. Идея строительства поселков с таунхаусами «городского» типа была молниеносно растиражирована. Где-то она претерпела существенные изменения, и тогда на рынок вышли абсурдные проекты в 4 этажа и площадью 100 кв. м.

Где-то родились уникальные объекты в 60 кв. м, а тем временем логика настоятельно подсказывала застройщикам очевидное решение — разбавлять поселки таунхаусов малоэтажными квартирными домами (Etude Family Club, «Акваполис» или «Лосиный остров», «Шервудский лес» и другие). Конечно, «малоэтажка» тут же завоевала тысячи покупателей нового времени, которых, как в свое время и москвичей, продолжает калечить вопрос о квадратных метрах.