Мультиформат как образ жизни

7 Августа в 17:11 105 Алена Дымова

Тенденция последних пяти лет на рынке загородной недвижимости — реализация мультиформатных проектов. Все чаще на территории одного комплекса возводят многоквартирные дома, отдельные коттеджи, таунхаусы, а также продают участки с подрядом или без. Чего же больше в этих проектах — плюсов или минусов?

Мультиформат как образ жизни

ЖК «Загородный квартал»
Существует мнение, что мультиформатные поселки — это продукт острой фазы кризиса: девелоперы стремились к диверсификации форматов для расширения целевой аудитории и повышения ликвидности объекта. На самом деле первые подобные проекты появились еще в докризисные 2003–2006 гг. «Это была третья волна формирования загородного рынка, которая последовала за стихийной точечной застройкой середины 1990-х и возведением поселков с единой концепцией в начале нулевых годов, — говорит Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group. — К 2003 г. на рынке было представлено довольно много коттеджных комплексов, поэтому инвесторы и девелоперы начали искать новые концепции, которые создавали бы коммерчески эффективный проект и удовлетворяли требованиям покупателей. Мультиформат стал как раз одним из направлений развития загородного рынка».
 
Но тогда подобные поселки появлялись, как правило, на участках со сложной конфигурацией. На территории, выделенной под строительство, зачастую существуют места, например, находящиеся рядом с дорогой, зоной обслуживающей компании, менее живописные и т. д. Чтобы получить прибыль со всей земли, застройщик возводит в поселке несколько типов жилья. В этом случае на лесных или видовых участках появляются коттеджи, на остальной территории — таунхаусы или многоквартирные дома.
 
Многоформатные жилые комплексы строят не далее 30–40 км от МКАД на земельных участках площадью несколько десятков гектар. Такая территория подразумевает собственные объекты инфраструктуры и центральные коммуникации.
И все же до кризиса подобных проектов было немного, а сегодня их большинство. По данным экспертов, 60–70% жилых комплексов, строящихся в настоящее время в Подмосковье, мультиформатные. Хотя в общем объеме предложения их доля составляет 15–20%, а на вторичном рынке не превышает 1%. «Объекты такого формата покупают не в инвестиционных целях, а для проживания», — объясняет Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group.
 
Если в Европе и Америке мультиформат развивается уже более 100 лет, а в Великобритании — свыше двух веков, то подмосковные девелоперы поняли все его преимущества только в посткризисные годы. В 2010 г. количество проектов, включающих в себя помимо многоквартирных домов и другие виды жилья, в Московской области не превышало 35, в 2012-м эта цифра превысила 160.
 
«Толчок для активного развития смешанного формата дал кризис, — рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». — Сначала уменьшился бюджет покупки и площадь востребованного жилья. Потом оказалось, что предложение значительно превышает платежеспособный спрос на загородную недвижимость. Кроме того, обозначился важный тренд — люди стали продавать дорогие коттеджи и покупать объекты за рубежом. Ситуация на рынке стала сложнее с точки зрения конкуренции и спроса. В новых условиях девелоперы начали искать пути увеличения продаж и обратили еще большее внимание на мультиформатные загородные проекты».
 
Преимущества формата
 
Мультиформат как образ жизни

ЖК «Суханово-Парк»
Между тем противников у мультиформата немало, прежде всего среди самих же профессиональных участников рынка, которые уверены, что один и тот же проект не может быть предназначен для разной целевой аудитории — покупателей таунхаусов, коттеджей и квартир.
 
«Но ведь разные виды жилья есть и в городе, — спорит с коллегами А. Соколова. — Даже элитные дома на Остоженке стоят в окружении зданий старой советской постройки. Так или иначе, люди живут в разнородной среде. И, как показывает практика, друг другу не мешают. В свою очередь, многоформатные жилые комплексы отлично развиваются, темпы их продаж в несколько раз превышают скорость реализации объектов в однородных поселках».
 
У таких проектов существует своя целевая аудитория. Это неплохой вариант для тех, кто хочет жить в своем доме на природе, но при этом оставаться, что называется, в центре событий. Объекты здесь приобретают люди, которые ежедневно бывают в Москве, но им уже недостаточно быть собственником стандартной городской квартиры. Для них это не просто загородный дом, а, как правило, аналог столичной недвижимости, то есть постоянное место жительства. Коттедж и, скажем, апартаменты в одном поселке приобретают большие семьи. В таком случае для старшего поколения предназначен дом, а для молодых родителей с детьми — квартира.
 
 ЦИФРЫ
60–70% жилых комплексов, строящихся в настоящее время в Подмосковье, является мультиформатными.
 
На 30–40% меньше составляют эксплуатационные расходы для жителей мультиформатных поселков.
Поэтому многоформатные жилые комплексы редко строят далее 30–40 км от МКАД. Их реализуют, как правило, на земельных участках площадью несколько десятков гектар. Такая территория подразумевает наличие собственных объектов инфраструктуры, центральных коммуникаций.
 
Экономическая обоснованность затрат на создание инфраструктурного ядра напрямую зависит от того, какое количество жилых объектов будет размещено в непосредственной близости от него. Организовывать детские сады и школы в коттеджных поселках зачастую невыгодно. Но, как только там повышается плотность застройки, возникает и потребность в тех или иных социально-бытовых объектах, а главное — проходимость коммерческих точек становится достаточной, что позволяет привлечь туда операторов. В этом отношении мультиформатные проекты комфортнее. «Девелоперы используют инфраструктуру как преимущество для привлечения разных клиентов: тех, кто привык жить в многоэтажных домах, и тех, кто считает, что непременным атрибутом загородного жилья должна быть собственная придомовая территория, и выбирают коттедж или таунхаус», — поясняет коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость — Москва» Василий Фетисов.
 
Мультиформат как образ жизни

ЖК «Город набережных»
Но, пожалуй, основной аргумент, заставляющий проголосовать за многоформатный комплекс обе стороны (и девелоперов, и покупателей), заключается в том, что совмещение в одном проекте нескольких видов жилья позволяет снизить себестоимость его реализации и конечную цену объекта. Поэтому в большинстве случаев 1 кв. м в таком поселке обходится дешевле, чем в моноформатном. Цены на квартиры начинаются от 1,9 млн руб., таунхаусы — от 5,3 млн руб., коттеджи — от 6 млн руб. «Удешевить себестоимость строительства коттеджей и таунхаусов на 20% и более можно именно за счет создания квартир, — объясняет Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг». — Ведь осваивать участок и подключать коммуникации будут для всех типов недвижимости. Но в коттеджах и таунхаусах квадрат на 15–20% дороже, чем в квартирах в том же проекте, так как это все-таки индивидуальное жилье».
 
«Для покупателей мультиформат выгоден, — считает Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans. — Это своего рода входной билет в бизнес-класс за меньшие деньги». Эксперты также отмечают, что быстрее всего дорожают квартиры и таунхаусы, медленнее — коттеджи.
 
Совмещение в одном проекте нескольких видов жилья позволяет снизить себестоимость его строительства и конечную цену объекта. Поэтому 1 кв. м в таком поселке обходится дешевле, чем в моноформатном.
Кроме того, эксплуатационные затраты для жителей будут примерно на 30–40% меньше, чем в традиционных коттеджных поселках. Коммуналка здесь сопоставима с расходами в городских многоэтажках. «Затраты на жилищно-коммунальные услуги распределяются между гораздо большим количеством домохозяйств, а стоимость эксплуатации центральных коммуникаций существенно ниже, чем индивидуальных инженерных систем», — утверждает Л. Блинов. При этом обслуживание и управление в многоформатных комплексах, как правило, ведутся на высоком уровне.
 
Размещение коттеджей и таунхаусов на одной территории с многоквартирными домами создает отличный синергетический эффект. В жилом комплексе царит атмосфера продуманного и логически оформленного поселения, естественным образом вписывающегося в окружающую среду. Жители таунхаусов и коттеджей пользуются преимуществами городской инфраструктуры. Да и в целом малоэтажный формат — сильная имиджевая составляющая: за счет таких объектов весь жилой комплекс выглядит привлекательнее и выделяется на фоне конкурентов.
 
У всех свои недостатки
 
Мультиформат как образ жизни

ЖК «Дубровка»
В качестве минуса многоформатных комплексов можно отметить разве что отсутствие у его жителей чувства уединенности, которое характерно для коттеджных поселков. «Это всегда компромисс цены и качества, — рассуждает Андрей Хазов, заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — Если покупатель ищет уединенности, тишины, то такой поселок он просто не выберет. Если же в приоритете инфраструктура, транспортная доступность и стоимость объекта, то, скорее всего, он предпочтет именно мультиформатный жилой комплекс».
 
Вместе с тем смешанный тип застройки создает некоторые сложности для девелопера. Во-первых, нужно тщательно выбирать участок. Следует учитывать транспортную доступность: не у всех покупателей есть личный транспорт, в большинстве своем это люди, заинтересованные в переезде за город, но желающие сэкономить. Отсюда и основные риски: если девелопер ошибся с местоположением или не выполнил обещания по созданию дорог, жителям комплекса будет трудно добираться до города и ближайших инфраструктурных объектов.
 
«Во-вторых, если коттеджи можно возводить на землях сельхозназначения, предназначенных для дачного строительства, то участок под мультиформатные загородные комплексы, в состав которых входит малоэтажное жилье и таунхаусы, должен иметь статус «под жилищное строительство», а такой надел дороже», — отмечает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».
 
У мультиформатных проектов своя целевая аудитория. Это неплохой вариант для тех, кто хочет жить в своем доме на природе, но при этом оставаться, что называется, в центре событий.
В-третьих, ошибки, допущенные при зонировании территории, могут погубить весь проект. В этом случае главное — грамотно развести целевую аудиторию каждого формата. Ведь, приобретая коттедж или таунхаус, люди рассчитывают на то, что они будут проживать вдали от городской суеты. А наличие в жилом комплексе многоквартирных домов несколько ущемляет их интересы. Поэтому при проектировании поселка важно сохранить обособленность каждой из зон, чтобы сделать проживание более комфортным. Как показывает практика, не у всех это получается.
 
Самые привлекательные и дорогие участки отводят, как правило, под коттеджи и таунхаусы. При этом решается задача усиления для жителей коттеджей и таунхаусов ощущения загородной жизни. Многоквартирные дома обычно строят по периметру территории поселка. «Переход от коттеджей и таунхаусов к многоквартирным домам должен быть плавным по этажности, — делится мыслями Л. Блинов. — А схема движения автотранспорта на территории жилого комплекса должна предусматривать возможность заезда в зону размещения коттеджей и таунхаусов только их владельцев».
 
Мультиформат как образ жизни

ЖК «Суханово-Парк»
Некоторые застройщики пренебрегают этими правилами и не зонируют участок нужным образом. В результате на рынке есть примеры нелогичного совмещения разных форматов жилья. «В частности, коттеджи и таунхаусы могут находиться в непосредственной близости от многоквартирных домов, — рассказывает А. Соколова. — Жильцы квартир наблюдают из своих окон за владельцами индивидуальных наделов. Встречаются также поселки, в которых одна часть территории отводится под готовые коттеджи, а другая — под участки с подрядом или без. При этом на въезде в комплекс застройщик реализует незастроенные наделы, а дальше размещает уже возведенные коттеджи. В данном случае покупатели готового жилья вынуждены в течение многих лет проезжать через зону, где идет стройка. Это, безусловно, негативный фактор, который однозначно скажется на продажах».
 
Случается и такое, что девелопер пытается сочетать на одной территории особняки площадью 700–800 кв. м с придомовыми участками соответствующего размера и малоэтажные дома с квартирами. Такие диспропорции тоже отталкивают клиентов.
 
Нередки сложности и с планированием дорожной сети. Например, через коттеджную часть поселка могут проходить дороги, ведущие к многоквартирному дому, что в идеале должно быть исключено. Другая распространенная ошибка — создание маленьких общественных территорий. «Когда в поселке возводят только коттеджи, прогулочные зоны могут быть небольшими, так как у жителей достаточно места и на собственных участках, — комментирует Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — А если в комплекс входят таунхаусы, у которых участок невелик, или малоэтажные дома, то застройщик просто обязан грамотно спланировать полноценные общественные зоны. Но иногда девелопер, стремясь использовать под застройку каждый свободный метр, забывает об этом. Также к ошибкам можно отнести проектирование таунхаусов. Многолетний опыт застройщиков доказывает, что в блоке должно быть не более шести секций. В противном случае дом может напоминать барак».
 
Формат формату рознь
 
Мультиформат как образ жизни

ЖК «Павлово»
Универсальных мультиформатных жилых комплексов не бывает. В зависимости от стратегии застройки территории на рынке можно встретить три типа объектов. В первом доля таунхаусов и коттеджей в общем предложении загородного комплекса превалирует и занимает более 70% всего участка. Такие объекты изначально планировали как моноформатные, но в силу обстоятельств на той же территории появились многоквартирные дома (например, ЖК «Журавли», «Мишино»). Во втором типе комплексов таунхаусы и коттеджи занимают около 30–50% общей площади. Изначально такие объекты проектировали как смешанные, при этом основной акцент в их продвижении сделан на загородный формат (например, «Западная долина», «Суханово Парк», «Загородный квартал»).
 
Наконец, в третьем типе комплексов доля таунхаусов и коттеджей минимальна, она составляет около 10% общей территории. «Эти проекты воплощают идею современного пригорода, — говорит Л. Блинов. — Как правило, здесь наблюдается ассимиляция элементов загородной недвижимости с городской средой. Яркими примерами являются ЖК «Город набережных» и «Пятницкие кварталы».
 
В последнее время произошли изменения внутри самого формата. Раньше наибольшую площадь участка застройки обычно занимали коттеджи и таунхаусы. Сейчас, наоборот, увеличилось количество многоквартирных домов, стало меньше малоэтажки. Эксперты также отмечают, что на рынке наблюдается тенденция по сокращению площади объектов как в поселках, так и в многоформатных жилых комплексах. Таунхаусы строят в среднем 120–180 кв. м, коттеджи — 220–350 кв. м. Площадь сблокированных домов на 30% меньше, чем до кризиса 2008 г., а отдельно стоящих — на 40%. В последнее время стали появляться предложения жилья на 90–100 кв. м, но такие объекты уже менее комфортны из-за больших потерь места, отводимого под холлы и лестницы.
 
Если речь идет о земле, то участок при коттеджах экономкласса составляет около 8–10 соток. При таунхаусе экономкласса может вовсе не быть собственного надела. Если же он предусмотрен, то его площадь минимальна — от 0,5 до 3 соток. Под дома бизнес-класса отводится от 12 до 25 соток, под таунхаусы — от 3 до 8 соток.
 
Мультиформатные поселки — это будущее загородного рынка. Коттеджи за глухими заборами больше не востребованы. Люди хотят встречаться, общаться, гулять, заниматься спортом.
В элитном сегменте мультиформатные проекты не распространены, что вполне логично. Если покупатель располагает достаточным бюджетом, то скорее выберет дом с собственным участком в коттеджном поселке, предполагающем более приватную среду. Поэтому спрос на элитные квартиры и дома в мультиформатных жилых комплексах невелик.
 
Активная реализация многоформатных проектов, по мнению экспертов, свидетельствует о том, что Подмосковье сегодня представляет собой формирующийся тип пригорода, который традиционно существует вокруг многих мировых мегаполисов. «Если раньше у нас была четко выражена граница между городским и загородным жильем, то сейчас смешанных поселков становится все больше, — замечает В. Яхонтов. — Думаю, что субурбанизация будет продолжаться. Появление в пределах досягаемости таких жилых комплексов новых рабочих мест станет еще большим стимулом для дальнейшего развития полугородской-полузагородной застройки ближнего пояса Московской области».
 
«За данным форматом будущее, — уверена Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills. — Коттеджи за глухими заборами больше не востребованы. Люди хотят встречаться, общаться, гулять, заниматься спортом. Поэтому сегодня в разноформатных поселках девелоперы уделяют большое внимание обустройству парковых и прогулочных зон, детских и спортивных площадок и т. д.».
 
Впрочем, есть у этого молодого формата и свои риски. Для реализации подобных проектов нужны довольно большие территории, развитая инфраструктура. Такие объекты строят вблизи крупных городов. С учетом того что подобных проектов становится все больше, в скором времени их будут реализовывать все дальше от Москвы. А спрос на них сохранится, пока предложение (включая географические и содержательные показатели) будет его удовлетворять.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных