Можайское шоссе: массовая стройка вытеснила элитку

Близость к городу Одинцово — ключевой фактор влияния для территорий до 30 км по Можайскому шоссе. Кроме того, отличная транспортная доступность, в том числе и наличие железной дороги, благоприятствует активному строительству дач и загородных домов.

Популярные земли

Можайское шоссе начинается в столице на пересечении с Рублевским и соединяет Москву и Можайск. Оно является продолжением Кутузовского проспекта Москвы. Параллельно ему с севера проходит Рублево-Успенское шоссе, а с юга — Минское. «Все это наиболее престижные направления Подмосковья, где есть место исторической застройке. Можайскую трассу наряду с Минской можно назвать лидером по старым дачам», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». К стародачным местам, в частности, относятся: Немчиновка (1 км от МКАД), Баковка (3 км), Лесной городок (15 км), Перхушково (18 км), Трубачеевка (20 км) и Жаворонки (24 км).

«На популярность направления в свое время влияла близость к «писательским» («Переделкино»), «генеральским» (Апрелевка) и «правительственным» (Рублево-Успенское шоссе) дачам, что привело к плотной даже по подмосковным меркам застройке направления, — соглашается Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI». — Особняком стоит район села Жаворонки, где располагаются наиболее дорогие коттеджные поселки Подмосковья».

Практически вся территория вдоль шоссе относится к Одинцовскому району — одному из самых благоустроенных и благоприятных с экологической точки зрения в Подмосковье. Здесь нет вредных производств, множество красивых зеленых зон. При этом многоэтажная застройка по Можайке не относится к самым дорогим предложениям Подмосковья. «В рассматриваемой локации представлены в основном проекты многоэтажной застройки эконом- и комфорткласса. Исключение составляет территория Сколково, принадлежащая Москве. Здесь ведется строительство жилья категории «бизнес», — рассказывает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. Очевидно, что появление более высокого сегмента объясняется особым развитием конкретно этой локации, сопровождающимся повышенным вниманием властей.

Благополучно Можайское шоссе и с точки зрения инфраструктурной составляющей. «Ввиду близости к крупным населенным пунктам и исторически развитым территориям загородной и малоэтажной застройки данная локация имеет едва ли не лучшую инфраструктуру во всем Подмосковье. Здесь множество школ, как государственных, так и частных, торговых и развлекательных центров и загородных отелей, в том числе с полями для гольфа и других видов спорта», — отмечает Роман Губанов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра».

Но есть и сложности…

Несмотря на достоинства этих мест, развитие, разумеется, не обходится без определенных сложностей. Которые, впрочем, схожи для всех территорий, расположенных в непосредственной близости от столицы. «Проблемы эти можно разделить на два блока, — считает Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал». — Первый — это административные, связанные с длительными сроками согласования разрешительной документации (ГПЗУ, ППТ, ТУ, разрешение на строительство и т. д.). Второй — инженерно-технические сети. При реализации любого девелоперского проекта с нуля создаются все коммуникационные системы, на что тратится немало времени и значительная доля бюджета».

А эксперт Р. Губанов считает, что основную сложность представляет высокая стоимость земли. «Исторически эти места были облюбованы представителями власти и госкомпаний, есть несколько организованных поселков, построенных рядом с министерскими дачами советских времен, — рассказывает он. — Это наложило отпечаток на последующую застройку. Данное направление можно отнести к элитным, дорогим как с точки зрения стоимости земли, так и домовладений, которые на ней строятся».

К слову, высокая популярность города Одинцово, о которой принято говорить в позитивном ключе, также привела к довольно непростым результатам. «По плотности населения Одинцово занимает первое место в России — 7 тыс. человек на 1 кв. км. Это более чем в два раза превышает плотность населения Шанхая», — отмечает М. Каварьянц. Комфортно ли жить в такой скученности, могут рассказать москвичи, которые перебираются за город обычно именно для того, чтобы иметь возможность отдохнуть от динамики мегаполиса.

Стройка не останавливается

И все же, несмотря на стоимость земли и административные сложности, строительство здесь не прекращается. «Это направление осваивали почти с самого основания Москвы, и сейчас у девелоперов оно достаточно популярно, — рассказывает В. Султанбаев. — Для современной застройки можно выделить три волны: 1960–1979 гг. — на этот период приходится основная часть многоквартирных домов в городах направления и большая часть старых дач; 1991–2005 гг. — массовое появление коттеджных поселков, зачастую закрытого типа; 2008–2016 гг. — современные многоэтажные многоквартирные дома».

По данным Est-a-Tet, в настоящее время на территории до 30 км от МКАД по Можайскому шоссе реализуется более 12 проектов с преобладанием комплексного освоения территории. Это, в частности, ЖК «Высокие Жаворонки», «Кварта», «Дом на Баковке». В основном они сосредоточены в Одинцово. Разрастание Одинцово в сторону области не могло не повлиять на загородный рынок. «Жилые многоквартирные дома не оставляют шанса для полноценного развития элитного загородного сегмента, — считает Мария Соковцева, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY, — впрочем, как и любого загородного формата, за исключением, быть может, проектов таунхаусов».

Что предлагается к продаже

По данным «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», стоимость сблокированного жилья в КП «Загородная резиденция», где представлены как таунхаусы, так и индивидуальные коттеджи, начинаетсяот 15 млн руб., а отдельных домов — от 35 млн руб. Самые дорогие предложения земельных участков, которых, надо сказать, на этих территориях немного, находятся в Немчиновке. Стоимость сотки здесь может достигать 3 млн руб., а участок в 10 соток продается за 27,5 млн руб. В то же время в районе деревни Часцы в 25 км от МКАД 8 соток в СНТ можно приобрести за 2,15 млн руб. (270 тыс. руб./сотка). Другими словами, ценник на относительно небольшой территории может отличаться более чем в десять раз! Вилка по домам в стародачных поселках составляет от 30 до 300 млн руб. Как пример: коттедж под ключ в Баковке — общая площадь 480 кв. м —на участке в 12 соток предлагаетсяза 50 млн руб.

Что касается городского жилья, то вдоль Можайского шоссе, по данным Est-a-Tet, в настоящее время реализуется свыше 41 тыс. кв. м на вторичном рынке, с преобладанием квартир в монолитных домах (46,3% от общего объема предложения). Второе место занимают предложения в панельных домах (38,3%), доля же жилья в монолитных и кирпично-монолитных корпусах — 15,4%. Средняя цена квадратного метра при этом колеблется в районе 107 тыс. руб., а средний бюджет составляет6 млн руб.

Среди объектов первичного рынка можно выделить UP-квартал «Сколковский», ЖК «Одинцово-1», «Одинцовский парк», «Кварта», «Одинбург» и др. «Ценовая картина пока достаточно демократична, — рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». — Так, в UP-квартале «Сколковский» стоимость однокомнатной квартиры и квартир-студий начинается от 2,7 млн руб. Полноценные двухкомнатные в этом комплексе можно приобрести по цене от 4,6 млн руб.».