Минное поле на шести сотках

21 Марта в 19:36 104 Анастасия Простакова

C наступлением весны многие горожане живут в предвкушении начала нового дачного сезона, поэтому те, кто не имеет загородной недвижимости, уже сейчас начинают задумываться о покупке участка. Но не все знают, с какими трудностями придется столкнуться, приобретая землю, особенно без строительного подряда и коммуникаций.

 
Предупрежден — значит вооружен
 
Минное поле на шести сотках
За последние несколько лет рынок земли претерпел существенные изменения. До кризиса основное предложение составляли качественные проекты — земля с коммуникациями, полной документацией, продуманным генпланом и инфраструктурой. Например, поселок Novoрижский был одним из самых успешных проектов того времени: каждый месяц реализовывалось по 40–50 участков, а через 12 недель после старта продаж из экспозиции ушло более 35% объектов. К 2010 г. качество предложения в основной массе изменилось, причем в худшую сторону — зачастую недобросовестные девелоперы после продажи земли отказывались выполнять обещания по инженерным коммуникациям, охране и т.п. Впрочем, сегодня эксперты отмечают, что рынок постепенно обретает лучшие черты.
 
Тем не менее риск купить участок земли без строительного подряда и инженерных коммуникаций, который по количеству появляющихся в будущем проблем можно сравнить с минным полем, по-прежнему существует. Самая главная опасность — это невозможность подключить свет, воду и газ в принципе. Такая земля фактически никому не нужна и почти ничего не стоит. «В нашей практике был случай, когда на продажу был выставлен земельный участок в стихийно образованной коттеджной застройке, — рассказывает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». — Окружение было довольно привлекательное — рядом строились дорогие дома. Неподалеку от участка, буквально на углу, была расположена тепловая электростанция, а еще в 50 м — газорегуляторный пункт. Казалось бы, готовые мощности находились прямо перед глазами, однако выяснилось, что подключиться к ним физически невозможно, поскольку лимит потребления исчерпан. Грубо говоря, электричества и газа еще на один дом не хватит. Как вообще могла произойти такая история? Дело в том, что на месте участка изначально находились земли личного подсобного хозяйства, которые со временем превратились в престижную коттеджную застройку из-за востребованного направления (Новорижское шоссе). Хозяин обыкновенного дачного домика и огорода решил продать свое имущество семье иностранцев, которые и не догадывались о предстоящих бедах с коммуникациями. Естественно, новые владельцы были не готовы к решению инженерных проблем и попытались участок продать. В итоге он ищет хозяев несколько лет».
 
В подобных ситуациях есть только один выход — подключать свет, тепло и воду самостоятельно, предварительно выяснив в специальных организациях (Мособлэнергосбыт, Мособлгаз), к каким мощностям можно подключиться частному лицу. Порой получается так, что ближайший газопровод или электростанция находятся в 5 км и прокладка магистралей может обойтись в огромную сумму. Речь идет о нескольких миллионах рублей, а иногда даже и миллионах долларов. Таким образом, земельные участки с невозможностью подключения к коммуникациям или сложной и дорогой схемой их подведения совершенно не востребованы на рынке.
 
Случаи, когда девелоперы скрывают отсутствие коммуникаций или невозможность их подключения, довольно редки. Правда, подобные эпизоды возникали в 2006–2007 гг., когда покупалось все подряд. По мнению И. Менжунова, сегодня, как правило, застройщики стараются получить все технические условия (ТУ) на подключение к инженерным коммуникациям до начала реализации земельных лотов. Что касается перевода земель из одной категории в другую, то здесь также редко случаются проблемы, если речь идет об организованных коттеджных проектах. С ростом конкуренции на загородном рынке девелоперы уже давно не решаются продавать сырой продукт.
 
Главное, чтобы документы были на месте
 
 ЦИФРЫ
До 30 тыс. руб. за сотку может запросить собственник в случае выгодного расположения участка без коммуникаций.
 
60% объектов загородного рынка Подмосковья составляют сегодня участки без подряда.
В зависимости от того, с какой целью покупают дачу — для постоянного проживания или сезонного, формируют и требования к участку. «Необходимо заранее подумать, насколько близко будет находиться, например, участок соседа, будете ли вы возводить дополнительные постройки на своей придомовой территории, уточнить, какой здесь уровень грунтовых вод, кстати, последний фактор определит особенности сооружений и тип выращиваемых растений», — отмечает Алексей Коротких, руководитель отдела продаж поселка Novoрижский.
 
Важно проверить все документы. В договоре должны быть прописаны сроки подключения к инженерным коммуникациям, а также штрафные санкции в случае невыполнения обязательств. Необходимо запросить и проверить все ТУ. Такие документы застройщики обычно выкладывают на сайте объекта. Однако часто для их проверки некоторые покупатели даже нанимают специального технического эксперта.
 
Основным спросом пользуются участки на Новорязанском, Ярославском, Симферопольском, Минском и Новорижском шоссе. Суммарно по направлению этих трасс совершается чуть более 50% сделок на всем земельном рынке.
В обязательном порядке покупатель должен взять выписку из единого государственного реестра прав и убедиться, что данный земельный участок не имеет обременений. Эксперт И. Менжунов рекомендует на всякий случай проверять, тот ли это объект, что вы собираетесь приобрести. Для этого следует отыскать номер участка в свидетельстве о государственной регистрации права и ввести цифры в публичную кадастровую карту на специальном сайте. Сверив номер участка с генпланом, вы уже будете спокойны, что это именно ваша земля, а не соседская. Удивительно, но подобные ошибки происходят даже при покупке весьма дорогой недвижимости. «В нашей практике была курьезная ситуация. Нашелся покупатель на довольно дорогой дом (стоимость одной сотки земли превышала 100 тыс. долл.), сделка вот-вот должна была состояться, как вдруг выяснилось, что земельный участок оформлен на соседа продавца. Оказалось, что предыдущий собственник одновременно продавал два участка и при оформлении документов произошла путаница с номерами», — добавляет И. Менжунов.
 
Опасно также покупать участок в поселке, который еще не начали возводить или если он находится на начальной фазе строительства. По мнению А. Коротких, лучше делать выбор в пользу комплексов, где продано какое-то количество объектов, а еще надежнее будет приобрести землю в поселке, в котором уже построены коттеджи. Иначе вы рискуете остаться владельцем небольшого надела в голом поле. Также эксперт рекомендует покупать надел в уже обжитом коттеджном поселке или рядом с участками, на которых соседи начали строить дом. Тогда вы будете застрахованы от долгостроя рядом со своим жильем. В противном случае высок риск, что из окна коттеджа будет открываться вид на котлован, рытвины и кучи мусора.
 
Популярные направления и перспективы
 
Минное поле на шести сотках
«По обеспеченности коммуникациями все участки без подряда можно разбить на группы: это те, где сети подведены полностью (газ, электричество, вода и канализация); где подведены газ и электричество; только электричество; и участки без коммуникаций вообще. Перспективны в плане вложений участки без подряда с подведенными коммуникациями на таких направлениях, как Новорижское, Киевское, Пятницкое, Калужское, а также Ленинградка, Дмитровка, Каширское и Симферопольское шоссе», — объясняет Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».
 
Также в последнее время активно развивается Новорязанское шоссе — в будущем здесь можно ожидать увеличения количества поселков экономкласса с участками без подряда. Средние бюджеты покупки домовладений (до 10 млн руб.) зафиксированы на Южном и Восточном направлениях.
 
Голые участки — вообще без инженерных коммуникаций (если говорить об участках среди бывших колхозных угодий) — рассредоточены по всей Московской области. Основная их беда — отсутствие дорог.
 
Что касается неликвида — участки без коммуникаций и перспектив на их подведение, — то, надо заметить, спрос на такой продукт снижается. Покупатель прекрасно понимает, что затраты на самостоятельную прокладку сетей буквально перекроют всю экономику покупки. Не пользуется спросом и земля с обременениями (линии электропередачи, газопровод и т.д.). Впрочем, определенный сегмент, который условно можно назвать суперэкономом и который является востребованным, на рынке представлен. Это участки с минимальным набором коммуникаций (например, только электричество), и расположены они в дальнем Подмосковье.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных