Мэтры и квадратные метры. Кому нужны авторские поселки?

 

Любовь по расчету

 

Еще относительно недавно о привлечении именитых архитекторов к проектированию коттеджных поселков не было и речи: в задачи девелопера входило строительство по максимально экономичной смете, быстрые продажи — и новое строительство. Надо сказать, что и покупатель далеко не сразу оказался готов к восприятию поселка как единого целого, с собственной архитектурной стилистикой, концепцией и запретом самостоятельного изменения фасадов. Тем не менее время шло, архитектурные журналы и выезды за границу меняли отношение к загородному жилью. И, когда на рынок стали выходить проекты, интересные не только месторасположением, но и концепцией, выяснилось: знаменитые имена могут волшебным образом воздействовать на продажи.

 

«Привлекая известных архитекторов в свои проекты, девелоперы нуждаются не только в их профессионализме, но и в самом бренде. Сотрудничество с общепризнанными специалистами позволяет увеличить капитализацию объекта. Зачастую эти поселки еще выставляют на различные архитектурные конкурсы, они получают там различные награды, что также способствует увеличению темпов реализации», — рассказывает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». И все чаще имя архитектора стало выступать как одна из главных особенностей проекта, вокруг чего и строили рекламную кампанию.

 

Сейчас, впрочем, в этом процессе заметна и обратная связь, когда не архитектор делает проект, а проект рождает громкое имя. «В Московской области налицо тенденция: модных архитекторов создают сами девелоперы! Причем это касается как российских архитектурных бюро, многие из которых раскручиваются как раз на хороших, качественных проектах игроков подмосковного рынка, так и их зарубежных коллег — нередко бывает, что иностранная звезда в России гораздо популярнее, чем на родине», — отмечает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». Что же касается выгоды от приглашения архитектурной суперстар, то тут эксперт придерживается совершенно определенной позиции: эта история не для эконом- и даже не для бизнес-класса. «В премиальном же сегменте ценность предложения зависит как раз от его эксклюзивности и уникальности, а маржинальность значительно выше, поэтому зарубежных архитекторов в такие проекты приглашают, но это скорее разовые акции, нежели тенденция», — объясняет Д. Костровский.

 

А вот Олег Артемьев, президент компании «Высота», утверждает, что привлечение известного архитектора всегда идет на пользу проекту: «Красноречивее всего об этом свидетельствуют цифры.

 

Так, проектные работы составляют 10% от себестоимости объекта, из них собственно архитектурная часть — 3–5%. А цена продажи от участия в проекте именитого архитектора повышается минимум на 10%, а то и больше». К тому же уменьшается срок экспозиции, и единственной проблемой, по мнению эксперта, является завышение стоимости застройщиком, усложняющее реализацию.

 

Так или иначе рынок на сегодняшний день вовсе не переполнен поселками, созданными мастерами с громкими именами. «Примерная доля проектов от знаменитых архитекторов на загородном рынке не превышает 10%, — отмечает Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости Tweed. — В свое время поселок Горки ХХI («Проект Меганом») вообще разлетелся в два счета, потому что вышел на рынок тогда, когда никто ничего подобного не строил. Это был эксклюзивный продукт, который занял свободную нишу».

 

Высокий порог входа

 

Архитекторов могут привлекать как к разработке проекта поселка в целом, так и отдельных коттеджей. «Конечно, загородные поселки, в которых застройщики уделяют дополнительное внимание архитектуре, выгодно выделяются на фоне других. Однако у большинства покупателей вообще нет четких требований к архитектуре», — говорит И. Менжунов. Красивая картинка дома (или поселка) воздействует больше на эмоциональном уровне — в таком месте просто хочется жить. Другими словами, это происходит вовсе не потому, что покупатель твердо осознает свои эстетические предпочтения.

 

Влияние громкого имени заметно притухает, когда на первый план выходит желание покупателя сэкономить. «После кризиса 2008 г. загородный рынок недвижимости претерпел значительные изменения, — рассказывает Елена Исковских, руководитель отдела продаж компании Atlas Development. — Экономичность, функциональность, эргономика и адекватная цена — вот потребности современного покупателя». Если оценивать влияние имени известного архитектора, то, скорее всего, можно рассчитывать на увеличение количества звонков от покупателей (на 10–15%). Число просмотров также возрастет (на 8%), уверена эксперт. «И все же решение о покупке объекта принимают на основе совокупности факторов, относящихся к его функциональности и внешнему облику, а не имени архитектора, участвовавшего в проектировании», — подводит итог своим размышлениям Е. Исковских.

 

Именно поэтому в отношении экономкласса о привлечении громких имен говорить практически не приходится. «Если взять сегмент частных коттеджей, в бюджете до 2 млн долл. покупатели заинтересованы построить как можно дешевле и поэтому устраивают конкурсы подрядчикам, — подтверждает И. Калинина. — В бюджете от 10 млн долл. собственники приглашают хороших архитекторов, но среди них практически нет звездных авторов — это могут быть высококлассные профессионалы или молодые талантливые архитекторы, известные в узком кругу. А вот в бюджете от 20 млн долл. действительно часто привлекают звезд, в том числе и западных. Например, в Барвихе, где встречаются коттеджи по 60–80 млн долл., один из домов — работа обладательницы Притцкеровской премии, всемирно знаменитой Захи Хадид».

 

Тем не менее варианты сотрудничества знаменитостей с девелоперами экономкласса есть. Правда, не всегда это очевидно для рынка, потому что мэтры порой вовсе не стремятся ставить свою подпись под выполненной работой. «Причин тому несколько. Например, часто так бывает, что генплан заказывают уже с конкретными пожеланиями, не всегда целесообразными. Архитектор тем не менее берется и делает работу, но имя свое под сомнительным, с его точки зрения, проектом ставить отказывается», — рассказывает Михаил Строилов, девелопер коттеджного поселка Ново-Шарапово, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля». Надо сказать, что такая позиция вполне устраивает и девелоперов. «В демократичных проектах наличие громкого имени скорее отпугнет потенциального покупателя, потому что цена на авторские домовладения в концептуальном поселке будет заведомо выше», — объясняет эксперт.

 

 

Именами не разбрасываются

 

Удорожание проекта при привлечении известных архитекторов происходит не только за счет их работы, но и вследствие других факторов. «Архитектор-«кутюрье» обычно сопровождает весь процесс от начала и до конца, не ограничивается рамками принятых стандартов и не экономит ресурсы заказчика. К примеру, под места общего пользования — проезды, парковки, дворы и прогулочные зоны — архитекторы обычно отводят в два-три раза больше территории, чем это изначально запланировал в своем бизнес-плане девелопер. Возникает непреодолимое противоречие между архитектором, стремящимся сделать как лучше, и девелопером, желающим заработать», — рассказывает М. Строилов.

 

При этом у застройщика нет особых предпочтений, приглашать на проект российских или зарубежных звезд — с одинаковым удовольствием они работают и с теми и с другими. «На ранних этапах развития рынка загородного жилья, когда речь шла о разработке генпланов крупных территорий, у наших архитекторов просто не хватало опыта. Однако со временем отечественные специалисты успешно перенимали знания у западных коллег, которые были привлечены к сотрудничеству российскими девелоперами. В результате в РФ уже сформировалась архитектурная элита, появились общепризнанные специалисты, которые реализуют множество интересных проектов с красивыми фасадами и грамотными планировками, — отмечает Илья Менжунов. — В настоящее время также распространена практика проведения конкурсов на разработку концепции проекта. Застройщики привлекают несколько российских и зарубежные бюро, которые предлагают различные идеи. По результатам конкурса выбирают наиболее интересную концепцию».

 

Уникальной основой проекта может стать и использование ноу-хау, чаще всего связанных с экологичностью. К примеру, в экопоселке Любушкин Хутор на Рублево-Успенском шоссе, проект которого разработан архитектурным бюро «Проект Меганом», задействована система экстенсивного озеленения крыши, создан пандус с газоном и сооружено остекленное патио с живым деревом в центре дома. В проекте «Химки Групп» — дизайнерском поселке FORTOPS.RU на Калужском шоссе — будет реализована идея эксплуатируемых крыш, а дома с панорамным остеклением и большим количеством веранд и балконов максимально впишут в природный ландшафт. Не менее интересный концепт представлен в «ПИРогово», генеральный план которого разработан Евгением Ассом. В нем представлены различные возможности интересного времяпрепровождения для жильцов поселка. Также особо интересен он образцами современного деревянного зодчества авторства Тотана Кузембаема.

 

Бывает и так, что уникальность проекта диктуется историческим расположением, как это получилось с поселком Покровское-Рубцово, где большая часть домов построена по проекту Александра Асадова. Поселок находится на территории усадебного комплекса XVIII в., включающего в себя дворец и парковый ансамбль.

 

«Среди интересных проектов можно выделить «Клуб 20’71» на 20-м км Минского шоссе. Над его концепцией трудилось московское архитектурное бюро «Сергей Скуратов Architects», знаменитое эксклюзивными жилыми домами в районе московской Остоженки. Современная, лаконичная архитектура Скуратова в сочетании с использованием высококачественных природных материалов создает неповторимый, узнаваемый стиль, — отмечает Олег Артемьев. — Что касается рыночной судьбы коттеджного поселка Клуб 20’71, то за пару лет цены на дома в нем выросли более чем в два раза».

 

Высококлассный проект может отчасти компенсировать даже нехватку в поселке инфраструктуры, считает И. Калинина. Отмечает она и еще одну тенденцию на рынке: «Спрос на дизайнерские поселки есть, но излишний пафос постепенно сменяют европейская сдержанность и рациональный подход. Поэтому востребованными станут не только мэтры с мировым именем, но и талантливые молодые архитекторы, пока не известные широкой публике».