Ленинградское шоссе: все нужное рядом

Ленинградское шоссе — противоречивое направление. Чуть дальше от Москвы любителей загородного отдыха радует живописная природа: сосновые леса, ледниковые озера и реки. Ближе к столице экологическую и транспортную ситуацию осложняют крупные населенные пункты и аэропорт Шереметьево. Впрочем, именно второе обстоятельство — города-спутники — способствует формированию здесь широкой инфраструктурной сети.

Сложившийся рынок

Крупные населенные пункты по Ленинградскому шоссе на расстоянии до 30 км по большому счету определяют основной формат местной застройки — это преимущественно многоэтажные дома. Малоэтажки и коттеджных поселков (КП) здесь относительно немного, преобладают частные объекты. «Такая специфика объясняется отсутствием свободных земельных участков», — объясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

Стародачные места на этом направлении практически не сохранились. В Фирсановке, Новоподрезково, Подрезково возведены новые объекты. Тем не менее Ленинградское шоссе привлекает покупателей красивой природой, множеством рек и озер. В самом начале направления находится канал им. Москвы, чуть дальше — протекают Клязьма и Сходня и расположены озера ледникового происхождения — Морозово, Круглое, Долгое, а в районе Солнечногорска раскинулось знаменитое озеро Сенеж.

Ленинградка считается одной из самых загруженных трасс Подмосковья, что обусловлено несколькими причинами. Первая из них — расположенный по этому направлению международный аэропорт Шереметьево. «Несмотря на то что построена соседняя платная трасса Москва — Санкт-Петербург, через Ленинградское шоссе по-прежнему проходит большой поток транспорта», — подчеркивает Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. Добавляют проблем и несколько городов-спутников — Химки, Сходня, Солнечногорск, Клин, а также Зеленоградский административный округ Москвы. Очевидно, что население этих территорий будет только увеличиваться: на Ленинградском шоссе ведется строительство нескольких многоэтажных жилых комплексов (ЖК), в том числе «Две столицы», «Солнечная система», «Левобережный», «Авиатор», «Мишино», «Новокуркино», «Маяк» и др.

Новые поселки на Ленинградском шоссе представлены в основном в эконом- и бизнес-классе. Элитные же, такие как «Зеленое Подворье» и «Новогорск-7», единичны. «Покупатели премиального сегмента очень консервативны, поэтому верны Рублево-Успенскому и Новорижскому направлениям. На Ленинградском шоссе есть дома точечной застройки высокого класса, но это редкость», — считает Юлия Симон, руководитель отдела аренды загородной недвижимости Kalinka Group.

Многие строящиеся КП находятся на завершающей стадии. «В целом рынок загородного жилья на Ленинградке сложился, продажи ведутся преимущественно во вторичном сегменте», — говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

На ближнем удалении от Москвы можно найти поселки таунхаусов. Один из них — ЖК «Фирсановка-Life», расположенный в 14 км от МКАД. Сблокированные дома первой очереди предлагались в среднем за 11 млн руб. Впоследствии застройщик, оценив рентабельность и срок экспозиции, скорректировал цену примерно на 5–7 %, и сейчас жилье в поселке можно купить по цене от 10 млн руб. В проекте также имеется один трехэтажный многоквартирный дом, старт продаж квартир в нем намечен на май.

По старой торговой дороге

Активное развитие Ленинградки обеспечило ее жителей большим количеством объектов инфраструктуры. На самом шоссе представлены крупные торгово-развлекательные центры, такие как «МЕГА Химки» и «Лига», объекты сетей продуктовых гипермаркетов «Ашан» и METRO. Работают мебельный центр «Гранд» и крупный аутлет-центр Fashion House Moscow, открыты автомобильные салоны ведущих мировых производителей.

Говоря о Ленинградском шоссе, можно вспомнить и о том, что эта трасса была проложена по старинному торговому пути, связывавшему Москву с Тверью и Великим Новгородом, а с XVIII в. — и с Санкт-Петербургом. «Сегодня направление остается одним из самых оживленных и насыщенных с точки зрения обеспеченности торговыми объектами. Такого большого количества всевозможных торговых центров, наверное, нет ни на одной магистрали», — отмечает В. Яхонтов.

Крупнейший инфраструктурный объект, конечно, аэропорт Шереметьево, обеспечивающий работой тысячи человек. Кроме того, широко развит спортивно-досуговый комплекс: в районе Сходни имеются конно-спортивная база и горнолыжный спуск, а в форелевых хозяйствах и рыбхозах приглашают на платную рыбалку. Особое место принадлежит Международной академии спорта Ирины Винер в «Олимпийской деревне Новогорск».

Что же касается объектов социальной инфраструктуры, то в прошлом году в городском округе Химки (к которому в 2005 г. были присоединены семь населенных пунктов — Сходня, Подрезково, Клязьма-Старбеево, Фирсановка, Новогорск, Планерная и Левобережный) была решена проблема нехватки мест в детских садах благодаря девяти новым объектам. В текущем году планируется построить еще десять дошкольных учреждений на 1205 мест. Обеспеченность школами — стопроцентная, однако в 2016 г. силами девелоперов будут построены еще три на 1950 мест.

С поликлиниками картина не столь радужная: обеспеченность ими составляет всего 50 %, а больницами — и вовсе около 30 %. «Для решения этой злободневной проблемы до 2035 г. в округе планируется построить 20 объектов здравоохранения, в том числе детские поликлиники в Сходне и Новокуркино и больницу на 1500 коек со станцией скорой помощи», — рассказывает Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна».

В настоящее время ведется работа и по улучшению самой трассы, что должно привести к увеличению пропускной способности. Уже запущен первый участок платной дороги Москва — Санкт-Петербург, что значительно повлияло на доступность населенных пунктов на расстоянии до 30 км от столицы.

«В окрестностях работают несколько мебельных фабрик, деревообрабатывающий комбинат, бетонный завод и один металлосклад. Но к сильно загрязняющим эти предприятия не относятся», — рассказывает В. Яхонтов.

Спрос на концепции

Предложений загородных домов здесь относительно немного, основной объем продаж все же приходится на многоэтажное жилье.

Одной из самых оригинальных концепций обладает коттеджный поселок премиум-класса «Новогорск-7», что в районе Куркино. В рамках проекта представлено пять архитектурных идей: английский и американский стили, модерн, «Нормандия» и «Северная Фландрия». В общей сложности на территории 51 га насчитывается 161 домовладение. «В сегменте элитного жилья наиболее привлекательным проектом по соотношению цена/качество является КП «Новогорск-7», — отмечает И. Менжунов. — Так, трехэтажный дом без отделки площадью 436 кв. м на участке 20 соток можно купить за 92 млн руб. Начальная же цена здесь составляет 83 млн руб. за 350 кв. м».

Природной составляющей привлекает коттеджный поселок «Лисичкин Лес», расположенный на 26-м км Ленинградского шоссе. Поселок состоит из трех участков, соединенных между собой дорогами, находится в окружении смешанного леса с преобладанием хвойных. Все коммуникации введены в эксплуатацию. В продаже представлены земельные участки без подряда, стоимость которых начинается от 2,99 млн руб.

«Весьма популярна в данной локации «Олимпийская деревня Новогорск» — объект с уникальной инфраструктурой и природным окружением», — отмечает И. Калинина. Проект Ирины Винер занимает 12 га, на которых представлено 120 частных домов и 2 жилых малоквартирных здания. Запущенный в 2009 г., уже к 2012-му он показал отличную динамику продаж, и сейчас дома первой и второй очереди полностью заселены. Завершается третий этап строительства, где представлены объекты площадью от 202 до 254 кв. м.

«Преимуществами «Олимпийской деревни Новогорск» являются не только авторская архитектура и природное окружение, удобные планировочные решения и закрытая территория с ландшафтным дизайном, набережной, садом камней, розарием, детскими площадками и беседками, — говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». — Каждый, кто впервые въезжает в Новогорск по Машкинскому шоссе со стороны Куркино, впечатлен Академией спорта Ирины Винер, которая больше похожа на космический объект, чем на спортивную постройку».

Успешный и один из наиболее крупных проектов, реализация которого началась до кризиса в 2007 г., — КП «Маленькая Шотландия». Площадь его застройки составляет 37 га, на которых запланировано 682 таунхауса. «Ликвидность поселка объясняется доступной ценой, которая на этапе строительства составляла порядка 6 млн руб. за таунхаус площадью 136–212 кв. м и с участками от 2 до 7 соток. Сейчас объекты в поселке реализуются по стоимости 7–12,5 млн руб.», — рассказывает В. Яхонтов.

В 26 км от МКАД расположен коттеджный поселок «Никольское-Лесное», на участках которого строятся дома площадью 164–237 кв. м. «Предложение основано на особенностях текущего спроса. Сейчас популярны дома площадью около 200 кв. м. Расположенный рядом с Зеленоградом, поселок является альтернативой жилью в городе», — рассказывает Татьяна Илюхина, генеральный директор GOOD WOOD development. В этом же проекте введен новый формат — флэтхаус: квартира площадью 112 кв. м, с коммуникациями и участком четыре сотки. Стоимость предложения — 3,9 млн руб.