Коммунальные войны XXI века

28 Марта в 14:03 120 Алена Дымова

Войны жителей коттеджных поселков с управляющими компаниями (УК) происходят регулярно. Они бывают разными — с разведкой и контрразведкой, с боевыми действиями, рукопашным боем и даже с захватом пленных... Итог всегда один. Если жители всерьез взялись за «управленцев», то не мытьем, так катаньем они своего добиваются: УК либо снижает цены, либо уходит из поселка.

 
Камень преткновения
 
Коммунальные войны XXI века
Причин для коммунальных войн, как правило, две: необоснованно завышенные тарифы или же откровенно халтурное качество услуг. Причем плотину недовольства иногда может прорвать какая-нибудь мелочь, например, перегоревшая лампочка или недостаточно быстро поднимающийся на контрольно-пропускном пункте шлагбаум. А потом, как снежный ком, одна претензия обрастает десятками других, и разгорается скандал.
 
Войны всегда инициируются самими жителями, поскольку финансовые затраты на содержание и обслуживание несут они, и им часто кажется, что коммунальные расходы не соответствуют полученному объему и качеству услуг. «Сама ментальность людей такова, что они всегда хотят за меньшие деньги получить больше услуг и товаров и чтобы они были лучше, — говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». — И если в этой ситуации УК поверхностно относится к своим обязанностям, занимает позицию замалчивания или абстрагирования, то проблемы будут разрастаться до космических для поселка размеров и могут привести к лавине судебных исков, открытому противостоянию. Как правило, чем-то недовольные жильцы не действуют по одиночке, они кооперируются в организованные группы. Хотя бывают и некоторые индивиды, которые, ни слова не говоря, сразу пишут письма в прокуратуру».
 
До 3 тыс. долл./мес. могут выставляться счета в подмосковных поселках на элитных направлениях (например, на Рублево-Успенском шоссе). Это связано с тем, что обеспеченным жильцам управляющие компании часто навязывают различные дополнительные услуги.
От необоснованно завышенных коммунальных платежей не застрахован никто, особенно владельцы домов в поселках бизнес- и элитного класса, так как более высокая платежеспособность жильцов и значительный размер коммунальных взносов дают «большее поле для маневра» недобросовестным УК. Именно обеспеченным жильцам чаще всего навязываются различные дополнительные услуги. Размер счетов в подмосковных поселках может доходить до 3 тыс. долл./мес. При этом цены на аналогичные услуги в сходных по инфраструктуре, площади участков, количеству домовладений различных поселков, например на Рублево-Успенском шоссе, различаются в три раза.
 
Богатые люди потому и богатые, что хорошо считают деньги. И переплачивать за какие-то мнимые услуги УК они не готовы. Поэтому неудивительно, что даже зажиточные владельцы коттеджей отказываются платить, особенно если учитывать тот факт, что по-настоящему богатые прекрасно ориентируются в ценах и у них развиты деловое чутье и интуиция, которые позволяют чувствовать ловушку.
 
«Правда, в дорогих поселках обычно конфликты длятся недолго: люди, как правило, обращаются к юристам, которые помогают максимально быстро решить проблемы с УК или соседями, — говорит Игорь Галицин, директор по управлению собственностью ГК «Глубина». — Более того, жители элитных коттеджных поселков иногда вовлекают в конфликт личную охрану, которая может действовать очень жестко».
 
Считайте ваши денежки
 
Коммунальные войны XXI века
Коммунальные платежи в коттеджных поселках включают в себя несколько составляющих. Переменная часть — расходы по счетчикам за газ, электричество, воду. Фиксированная часть — расходы на капитальный ремонт, вывоз мусора, почту, охрану, денежное вознаграждение обслуживающего персонала, поддержание коммуникаций, инфраструктуры и пр. «Причем если переменную часть вы еще можете контролировать самостоятельно, то именно за цифрами в фиксированной части обычно скрываются проблемы, — говорит Ирина Маевская, руководитель юридического департамента группы компаний «Премьер». — Например, возмущение могут вызвать расходы на выплату немалой зарплаты трем заместителям управляющего, в то время как обязанности сантехника в поселке выполняет один гастарбайтер, который к тому же трудится и за дворника, и за электрика. Или же другой пример: платежи на капитальный ремонт выплачиваются ежемесячно, а вот каким образом и кем контролируется собранная за несколько лет немалая сумма на капитальный ремонт, большой вопрос».
 
Корень проблем чаще всего кроется в неподотчетности УК перед жителями, отсутствии прозрачности тарифов. И зачастую это зависит не от уровня коттеджного поселка, а скорее от изначальной цели девелопера. Если он рассматривает процесс обслуживания построенного объекта как средство получения высокой пожизненной ренты, то сажает в поселок «карманную» УК. «В этом случае земли общего пользования, а часто и коммуникации (сети) остаются в собственности застройщика (девелопера, инвестора проекта), который создает свою или привлекает дружественную ему УК, — рассказывает генеральный директор SOHO Estate Андрей Кузнецов. — «Карманная» УК нередко устанавливает ничем не обусловленные завышенные цены на коммунальные услуги, вследствие чего и получается сверхрентабельный бизнес».
 
«Часто тарифный рост объясняется тем, что за счет платежей жителей по текущей эксплуатации управленцы исправляют недоделки строителей, — добавляет Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village». — Однако практика показывает, что прикормленные девелопером УК рано или поздно уходят с рынка, так как не выдерживают конкуренции со стороны рыночно-ориентированных компаний. Нередко — под давлением заведенных уголовных дел». Но «попить крови» у жителей они успевают.
 
Войны всегда инициируются самими жителями, поскольку финансовые затраты на содержание и обслуживание несут они, и им часто кажется, что коммунальные расходы не соответствуют полученному объему и качеству услуг.
Поэтому, если УК была навязана застройщиком, у жителей есть повод насторожиться. «Как правило, это значит, что объект был принят без надлежащего контроля и изначально не соответствует нормам эксплуатации, — добавляет Светлана Куркова, исполнительный директор агентства недвижимости CENTURY 21 Rent & Sale. — Например, утаиваются дефекты, такие как недостаточные мощности системы коммуникаций, несоответствие объема стоков воды имеющемуся оборудованию. На бытовом уровне это выражается в том, что, если один собственник наполнит бассейн, другой не сможет в этот момент принять душ или напор воды будет очень слабым».
 
Если же девелопер хочет показать на примере данного поселка свою привлекательность для жителей следующих своих проектов, тогда он либо нанимает компанию на открытом рынке, либо создает свою, но делает ее полностью подотчетной жителям. В этом случае УК понимает, что от качества оказываемых ею услуг и их стоимости зависит ее будущее в этом поселке.
 
(Продолжение следует.)
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
  • XXIII Бизнес-Форум TOP Marketing

    17-19 октября в Москве состоится XXIII Бизнес-Форум TOP Marketing для маркетологов средних и крупных компаний b2b и b2c секторов.

    1 Октября в 14:42
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных