Когда штиль хуже бури. Рынок элитной «загородки» ждет стагнация

В 2014 г. совокупный объем продаж на рынке элитной загородной недвижимости Московской области составил около 380 млн долл., что почти в два раза меньше аналогичного показателя 2013 г., сообщает «Н&Ц» аналитическая служба агентства Point Estate. Это вызвано сокращением количества сделок в сегменте на 20%, а также дисконтами, доходившими в конце года до 50%.

За 12 месяцев 2014 г. было заключено 320 сделок по покупке загородной элитной недвижимости Подмосковья, что на 20% ниже прошлогоднего показателя. Спрос на коттеджи и блокированное жилье (таунхаусы и дуплексы) снизился на 24 и 20% соответственно, а популярность участков без подряда в элитных поселках, напротив, выросла почти вдвое: количество сделок с участками увеличилось на 44%, однако средний бюджет покупки снизился почти на 30% и с учетом акций и скидок составил 1,3 млн долл. При этом первоначальная средняя стоимость проданных объектов, с которой они выходили на рынок, была значительно выше — 2,3 млн долл. В целом основными двигателями продаж на загородном элитном рынке в 2014 г. стали фиксация курса американской валюты и предоставление покупателям дисконта. А после «черного вторника» (16 декабря 2014 г.) все сделки стали обсуждаться индивидуально.

Покупатели отдавали предпочтение коттеджам площадью 400–500 кв. м — 29%. При этом средняя площадь реализованного объекта за прошедший год увеличилась и составила 577 кв. м против 506 кв. м в 2013 г.

Несмотря на не самую благоприятную экономическую ситуацию, спросом продолжали пользоваться обжитые поселки с готовыми домами и сложившейся инфраструктурой, расположенные на популярных направлениях. Лидерами продаж в 2014 г. стали КП Миллениум Парк, Парк Авеню, Монтевиль, Резиденция Соверен, Раздоры-2 и Рубин Эстейт.

Самым популярным направлением традиционно осталось Новорижское шоссе — 74% сделок, с большим отрывом за ним следует Рублево-Успенское шоссе — 10%. Остальные 16% разделили между собой Минское (5%), Киевское (4%), Калужское (4%) и Дмитровское (3%) направления.

«В ближайшем будущем тенденция приобретения элитной загородной недвижимости с целью сохранить денежные накопления продолжится. Пока мы наблюдаем интерес к загородным домам и со стороны покупателей, и со стороны продавцов. Однако постепенно, в течение нынешнего года, уровень спроса в этом сегменте будет снижаться из-за общей нестабильности и непредсказуемости экономической ситуации. Полный штиль на рынке может наступить в конце 2015-го — начале 2016 г. Восстановления же можно будет ожидать не раньше чем через несколько лет», — прокомментировал Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate.

По данным экспертов, в 2014 г. цены на элитную загородную недвижимость Московской области продолжили снижение. Средний бюджет первичного предложения коттеджей сократился за год на 13%, дуплексов и таунхаусов — на 9 и 0,5% соответственно. Участки без подряда выставлялись на продажу на 8% дешевле, чем в декабре 2013 г. В итоге средняя стоимость коттеджа в конце 2014 г. составила 2,25 млн долл., дуплекса — 1,72 млн, таунхауса — 1,1 млн долл.

Постепенное снижение цен, характерное для стагнирующего рынка загородной недвижимости последних пяти лет, усугубилось из-за колебаний валютных курсов и ситуации экономической неопределенности. Сокращению среднего бюджета предложения также способствовало завершение продаж и уход с рынка в течение 2014 г. значительной доли коттеджей большой площади стоимостью выше 4 млн долл.

В 2014 г. самым дорогим направлением стало Минское шоссе, где реализуются поселки уникальной концепции архитектурной стилистки — Довиль и Трувиль. Коттеджи здесь выставлялись на продажу в среднем за 4,51 млн долл., таунхаусы — за 1,52 млн, дуплексы — за 1,87 млн долл. Самым дешевым предложением на элитном рынке стали коттеджи на Дмитровском шоссе стоимостью 1,36 млн долл. и таунхаусы на Калужском шоссе — 0,59 млн долл.

«Еще год назад на рынке элитной загородной недвижимости найти объект стоимостью менее 1 млн долл. было практически невозможно. Цены начинались как раз от этой границы. Однако девальвация рубля заставила девелоперов скорректировать свои прайс-листы. Кто-то перевел цены в национальную валюту, другие зафиксировали курс условной единицы на уровне существенно ниже официальной стоимости американского доллара. Это привело к тому, что на рынке элитной недвижимости стали появляться лоты, долларовый эквивалент рублевой стоимости которых опустился ниже психологической отметки в 1 млн долл. Естественно, такие предложения оказались крайне востребованы среди покупателей», — комментирует Юлия Царан, генеральный директор и совладелец компании ORDO Group.

Согласно мониторингу, проведенному специалистами компании ORDO Group, встретить объекты стоимостью менее 1 млн долл. можно даже в наиболее востребованных коттеджных поселках на самых престижных направлениях. Ярким примером является элитный загородный комплекс Азарово на Рублево-Успенском шоссе.

В сегменте участков без подряда лидером по цене предложения являлось Рублево-Успенское шоссе, средняя цена сотки на котором составляет порядка 85 тыс. долл. Стоимость сотки на Новорижском шоссе в конце 2014 г. зафиксировалась на уровне 53,4 тыс., на Киевском шоссе — 30,4 тыс. долл.

Несмотря на серьезные валютные колебания, все объекты элитной загородной недвижимости по-прежнему номинированы в долларах. Застройщики в текущих условиях используют разнонаправленную политику реализации: одни снижают валютную цену, другие предлагают объекты по курсу ЦБ РФ, но готовы предоставлять скидки и обсуждать их размер по каждой сделке индивидуально, третьи — фиксируют курс на все объекты либо на часть предложения.

По мнению экспертов компании Point Estate, в начале 2015 г. сохранится спрос на качественные объекты с хорошим дисконтом в сложившихся жилых поселках. Однако, начиная с II квартала, с вхождением в глубокую фазу кризиса, спрос, скорее всего, сместится на более дешевые и небольшие по площади домовладения. В любом случае спрос будет зависеть от стратегии продавцов: в выигрыше останутся только те, кто готов к гибкой ценовой политике и фиксации курса доллара.