Электричество, газ и сточные воды. Ищем коммуникации в коттеджном поселке

Купить участок без подряда, но с подведенными коммуникациями — дело, казалось бы, несложное. Однако практика показывает, что многие городские жители с трудом представляют, какие подводные камни таит в себе подобная сделка. Прояснить некоторые важные моменты этой затеи нам помогла Валентина Апалихина.

Да будет свет!

Первое, на что должен обратить внимание покупатель земельного участка с коммуникациями, — это проект планировочного решения (ППР) поселка, утвержденный либо местной администрацией, либо городскими властями Москвы, если речь идет о присоединенных к столице территориях. Этот документ служит основанием для подведения всех необходимых сетей. Иными словами, недостаточно просто размежевать участки и получить кадастровые паспорта, поэтому без ППР можно дальше не продолжать диалог с продавцом. Здесь вам явно пытаются сбыть как минимум неликвидный товар.

Проект планировочного решения — это чертеж поселка с его границами, а также с внутренними дорогами и общественными зонами. Здесь должно быть указано все: и водозаборные узлы, и электрические подстанции, и газораспределительные пункты.

Между тем бумага есть бумага, и помимо самого проекта у застройщика должна быть вся разрешительная документация на все блага цивилизации в отдельности.

Начнем с электричества. Многие ведь как определяют его наличие в поселке? Правильно, по столбам. Однако это может быть всего лишь бутафория. Столбы и даже провода на них еще ни о чем не говорят. Более того, электрический кабель может быть проложен под землей, что, кстати, часто сегодня можно встретить в поселках бизнес-класса, не говоря уже об элитном сегменте.

Поэтому для начала следует проверить у застройщика технические условия (ТУ), так, собственно, этот документ и называется, он описывает те условия, которые необходимо выполнить, чтобы получить желаемое (заявленное) количество электрической мощности для загородного проекта. Однако ТУ не являются подтверждающим документом того, что в поселке есть свет. Его, конечно, могут включить в обозримом будущем, но лишь после проведения тех или иных действий. Например, после строительства или реконструкции подстанции. А вот когда это произойдет — часто никому не известно. Единственным документом, подтверждающим наличие электричества в коттеджном поселке, предлагающем участки без подряда, является «Указание на включение». В этом документе обозначен номер подстанции (вы можете попросить копию в отделе продаж и сверить его на месте), а также мощность, которую выдает эта подстанция на весь поселок.

Дальше следует обратить внимание на то, какое конкретно количество киловатт подведено к вашему будущему коттеджу — 6, 10 или 15. Практика показывает, что для комфортного проживания (когда безопасно используются практически все бытовые приборы одновременно) достаточно и 10 кВт. Однако при необходимости застройщик либо снабжающая организация могут за отдельную плату (иногда и даром, но это следует выяснить заранее) добавить мощность. Что касается оплаты одного киловатта, то в отличие от столицы в Подмосковье имеются свои утвержденные тарифы.

Кто играет на трубе?

Верить на слово продавцу, что в поселке имеется газ, также не лучшая затея. Даже если он покажет вам желтые трубы и распределительный щит. В моей риелторской практике был случай, когда клиент купил коттедж, в котором было все: и распределительный щит, и трубы подведены, и даже какое-то время газ. Однако скоро голубое топливо перестало поступать в дом. Стали разбираться, в чем дело, и выяснили, что магистральной трубы попросту не существует, а газ поступал из баллона, зарытого тут же на участке. Вывод следующий: покупатель, не верь всему, что тебе говорят, обещают и даже показывают в натуральную величину. Внимательно читай документы.

Что касается газа, то здесь нужно понимать, кто поставщик топлива и кому принадлежит труба. В дальнейшем это может повлиять на стоимость подключения дома к ней. Если газопровод в собственности у застройщика, тогда вы экономите, если у третьего лица или сторонней организации, то с вас могут потребовать дополнительные деньги за врезку. И этот вопрос нужно обязательно задавать.

Как правило, застройщику покупатель участка платит примерно 250–300 тыс. руб. за подключение дома. Впрочем, сумма может быть и меньше, как, например, в нашем поселке Солнечный Город. Это стало возможно за счет того, что у застройщика в собственности все коммуникации. Главное — удостовериться, что он имеет сертификат, подтверждающий право собственности, и всю необходимую техническую документацию. Это снимет все сомнения по поводу обеспечения поселка газом. В предоставленных бумагах помимо наименования организации должны быть указаны некоторые технические подробности, в том числе протяженность газопровода, а также из какого пункта и в какой он проложен.

Впрочем, бывает, что по каким-то причинам оперативно посмотреть документы не получается, тогда определить наличие газопровода можно по некоторым косвенным признакам. Но для этого следует понимать, что из себя представляет система транспортировки и подачи газа. Многие обращают внимание на то, имеется ли в поселке газораспределительный пункт (ГРП) или нет. Однако труба бывает высокого, среднего и низкого давления. Если, скажем, среднего, то ГРП может находиться от поселка на достаточно большом удалении, и вы его попросту не увидите.

Определить можно по так называемым пикетам, которые указывают, где конкретно проходит труба под землей и где к ней можно подключиться. Хотя и такие вешки тоже могут быть поставлены для отвода глаз.

Если документов по газу вам предоставить по каким-то причинам не могут, то следует спросить, кто поставщик газа. Узнать в этой компании, снабжает ли она конкретный поселок, не составит труда. Если да, то всю информацию по газификации КП можно получить и у них.

Теперь о цене на голубое топливо. У разных поставщиков она может быть разная, но отличаться будет ненамного, поскольку главный источник в области — это Мосрегионгаз.

Жидкий продукт

Коммуникации, проложенные для воды и канализаци, бывают двух типов. Условно говоря, внешние и внутренние. Первый вариант — если коттеджный поселок располагается рядом с городом или другим населенным пунктом, в котором уже имеются центральный водопровод и очистные сооружения, и к ним можно подключиться. Второй — локальная сеть, которую сам застройщик строит и эксплуатирует.

Если в КП вода подается извне и отводится через центральную канализацию, то, так же как и в случае с газом, следует выяснить, кому принадлежит труба и сколько придется платить за оказание услуг.

Если в поселке все свое, то у застройщика должно быть свидетельство о собственности на возведенные сооружения. Пробурили скважину, соорудили водозаборный узел, поставили насосную группу, установили очистные сооружения — то есть появилась внутренняя сеть, значит, должно быть разрешение на ее эксплуатацию, а также соответствующая техническая документация. В этом случае нужно в первую очередь попросить застройщика показать проект сетей, кадастровый паспорт на водопровод, свидетельство о его регистрации. Кроме того, должны быть документы на саму скважину, в том числе и на качество воды.

Многие спрашивают, а есть ли разница между летним и зимним водопроводом и в чем она заключается. Разница только в глубине залегания трубы. Если это зимний водопровод, то он должен быть ниже уровня промерзания грунта в среднем на 1,6 м. В проектной документации подобные нюансы обязательно будут указаны.

Рекомендую обратить особое внимание на организацию в поселке канализационной системы. В противном случае ваш участок со временем может превратиться в поле аэрации.

Часто покупателям участков предлагают для сбора и переработки сточных вод индивидуальные септики — мол, это значительно дешевле. Но с септиком гораздо больше проблем в плане обслуживания. Нужно тщательно следить, чтобы он не переполнялся, вовремя засыпать специальные бактерии, многие вещи нельзя сбрасывать.

Поселковая канализация подразумевает трубопровод, насосную станцию и очистные сооружения. Их обслуживанием занимается управляющая компания поселка, которая, кстати, часто нанимает специализированную фирму. Деньги на оплату подобных услуг поступают из ежемесячных взносов жителей.

Многие слышали о так называемой ливневой канализации. Это обычная канава, которая предназначена для того, чтобы убрать с участка талые, грунтовые и дождевые воды. По большому счету это элемент дренажа. Но некоторые городские жители часто не делают различий и... сливают в эту канаву все что угодно, загрязняя таким образом окружающую среду. Они не понимают, что вода из ливневой канализации не попадает в очистные сооружения, а возвращается в грунт, правда, это происходит не у них на участке, а, например, в близлежащем перелеске. Со временем, увы, здесь не будет ни грибов, ни ягод.