Эффект бабочки. Коттеджи на сложном рельефе

Неровный ландшафт, крутые перепады, заболоченность — все это удешевляет стоимость земли и одновременно создает множество технических проблем при строительстве. Так стоит ли овчинка выделки? Что приобретают в результате хозяева территорий, в которые приходится вкладывать массу дополнительных сил, времени и средств?

Затратная экономия

Формула «дешевый участок — дорогое строительство», пожалуй, наиболее точно описывает ситуацию с участками сложного рельефа. Стоимость участкас сильными перепадами высот будет значительно отличаться от стоимости участка той же площади, но с ровной поверхностью. К примеру, цена земель в охраняемом элитном поселке в Жуковке, продажу которых недавно вела компания «Метриум Групп», на 40% отличалась от стоимости соседних лотов только за счет рельефа.

Впрочем, на элитном рынке проектов, реализованных на сложных участках, не так уж и много, и в основном девелоперы стараются представить эту особенность как бонус. Так это было сделано и в коттеджном поселке Покровское-Рубцово на Новорижском шоссе, где порядка 60% участков имеют неровный рельеф. «Продажи на данном объекте идут неплохо, поскольку девелопер смог грамотно использовать недостатки территории, превратив их в достоинства. Благодаря уклону местности практически у всех домов роскошные видовые характеристики», — рассказывает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

И все же сложный участок — это прежде всего трудности для хозяев, причем не только, а возможно, и не столько в вопросе строительства, которое может быть перепоручено профессионалам. Это еще и необходимость каждый раз преодолевать возвышения, на что готовы только здоровые и полные сил люди, а для жильцов пожилого возраста или имеющих хронические заболевания это может стать настоящей проблемой.

Кстати, сложным участок может считаться не только за счет неровности рельефа и наличия перепадов высот, но и в результате специфической нарезки. Не секрет, что спросом в основном пользуются нарезы прямоугольной или квадратной формы, однако на рынке можно увидеть также трапециевидные, треугольные и многоугольные объекты.

Даже незначительные на первый взгляд изменения на участке могут повлечь за собой серьезное увеличение стоимости всего проекта. Особенность же таких работ заключается в том, что они не являются предметом торга. «Недавно один из девелоперов поселка показывал два участка по 15 соток с домами. Разница в их стоимости составила порядка 5–6 млн руб., и это за счет проведенных работ по установке дренажной системы, автополива, оформления газона, высадки невысоких деревьев-крупномеров по периметру и т. д.», — рассказывает Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate. Очевидно, что если речь идет о привлечении какого-нибудь известного мастера-ландшафтника, то проект станет еще дороже.

И все же затраты на благоустройство участка едва ли остановят владельца, если он видит перспективу развития. Еще в одном случае из практики компании Contact Real Estate собственник, обладая земельным активом более 4 га на элитном направлении Подмосковья, вложил в его освоение несколько миллионов долларов. Изначально участок был заболочен, и для того, чтобы его осушить и озеленить, создав к тому же искусственное озеро, были проведены масштабные работы, на которые ушло не только много средств, но и времени и сил. Однако такие примеры скорее исключение.

Преодоление препятствий

Помимо красивых видов, которые действительно могут стать преимуществом участка со сложным ландшафтом, у таких предложений есть и другие достоинства. «Это большая уединенность, ведь вы будете находиться с соседями на разных уровнях, а также отсутствие грунтовых вод непосредственно под домом», — отмечает И. Менжунов. Кроме того, на участке с перепадами можно установить висячие сады или даже мини-водопады, которые сложно сделать на ровном рельефе.

Особенно важно в таких случаях выбрать, где именно поставить дом. «Обычно это самое высокое место, но порой заказчики хотят разместить строение на нижних уровнях или, например, вписать в склон», — рассказывает Мария Иванова, руководитель «D45/Лаборатория дизайна». Второй вариант более хлопотный и затратный, поскольку придется устанавливать дополнительную систему гидроизоляции и фундаментного дренажа. Еще одной сложностью станет расположение коммуникаций, увеличение количества напорных сетей, канализационных и насосных станций.

Пример расположения ниже верхней точки участка можно увидеть в деревне Редькино Дмитровского района, где дом врезан в середину склона, а снизу и сверху организован сложный много­уровневый сад с витиеватыми дорожками и лестницами. Интересный вариант дома наверху участка представлен в поселке Вотчина Country Club, где жительница воплотила одну из концепций, взятую из фильма с Алеком Болдуином. Участок площадью 77 соток с пологим склоном примыкает к пруду. К воде подходит легкий мост, выполненный из простых материалов, с беседкой по центру и причалом.

Особенное значение в работе со сложным участком имеет детальная геодезическая съемка. «Помимо составления полного комплекта чертежей проекта озеленения и благоустройства нужно разработать план вертикальной планировки и баланса земляных масс с указанием всех проектных высот», — говорит М. Иванова.

Следующий вопрос — выбор достаточного по прочности фундамента. «При однородном грунте и плотном пласте, который уже служит основанием, можно выбирать монолитный ленточный фундамент, заложив его так, чтобы он сопротивлялся давлению склона. Если грунт разнородный, с наклонными пластами, есть опасность скольжения по склону, оптимальным вариантом будет фундамент на сваях», — рассказывает Ольга Шибаева, директор по маркетингу и продажам Вотчина Country Club.

На участке с перепадами высот обязательно проводят террасирование, а также установку подпорных стен. Наиболее долговечным и прочным материалом для этих целей является бетон, который можно впоследствии облицевать для придания конструкциям красивого вида. Правда, именно декорирование составляет особую статью расходов и может вылиться в немалую сумму.

Необычный характер

Но вот чего у сложного участка не отнять, так это дополнительной возможности проявить фантазию при его оформлении. «Иногда сложный ландшафт становится весомым преимуществом при выборе, так как у покупателя есть определенные задумки по обустройству пространства», — подтверждает О. Шибаева. И в этом случае возможность сэкономить особенно актуальна, к тому же авторский подход к проекту всегда увеличивает конечную стоимость.

При этом нестандартный участок предполагает, как правило, нестандартные решения. «Обычно застройщики или собственники возводят на участках со сложным рельефом коттеджи не с классическим архитектурным решением, а, к примеру, объекты в стиле модерн, ар-деко или хай-тек», — говорит И. Менжунов. Кроме того, дома нередко имеют переменную этажность, что само по себе выглядит выигрышно и необычно.

Взаимодействие архитектуры с ландшафтом — еще одна актуальная тема, поскольку важно не только грамотно обустроить территорию, но и не нарушить природную красоту. Такой подход можно увидеть в проекте одного из поселков HONKA, возведенного на участке с сильным перепадом высот. Интересно, что такой участок выбрали даже не сами хозяева, а архитекторы. «Аргументом в пользу именно этой территории стал длинный узкий овраг, ведущий к реке. Он прекрасно подходил для решения поставленной перед нами задачи — значительную часть дома предполагалось отвести под бассейн», — рассказывает архитектор компании «Росса Ракенне СПб» (HONKA) Светлана Беднякова. В результате первый этаж смотрится парящим в воздухе, словно бабочка, а на уровне земли находится цокольный уровень с джакузи и купелью на открытом воздухе.

Дизайн сложных участков тесно связан еще и с современными конструктивными и технологическими решениями, которые позволяют создать не просто красивый, но и долговечный проект. «Посадка» домов по рельефу представляет собой грамотный компромисс между количеством и высотой перепадов между подъездами (блоками) и высотой цоколя, — рассказывает Игорь Чунаев, директор департамента управления проектами KASKAD Family. — И здесь проектировщики работают в тесном тандеме со строителями».