Долгие проводы зимы
Загородный рынок в ожидании оттепели

 

Долгие проводы

 

В этом году зима оказалась довольно настойчивой и никак не хотела покидать наши края. В результате на рынке загородной недвижимости сложилась уникальная ситуация: бал тут правила не экономика, а погода. Большинство дорог и подъездных путей к объектам замело снегом, поэтому вопрос с просмотрами отпал сам собой. Как замечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», участки без подряда зимой выглядят абсолютно одинаково — это ровное белое пространство.

 

В результате, по данным компании «Метриум Групп», по сравнению с зимним периодом прошлого года спрос на загородную недвижимость упал на 20%.

 

Более всего от затянувшейся зимы пострадал экономкласс, так как летние дачи, недорогие дома и участки начинают подыскивать с наступлением первого тепла. Но в начале календарной весны, говорит генеральный директор Kaskad Family Борис Цыркин, погода по-прежнему диктовала свои условия и, как следствие, в первый весенний месяц было отмечено небольшое количество показов и продаж. Если сравнивать с прошлым годом, то, например, количество сделок на рынке участков без подряда оказалось меньше примерно на 30%.

 

Существенное падение спроса было зафиксировано и в сегменте дальних дач, говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». Дело в том, что если в поселки, расположенные в непосредственной близости от Москвы, клиенты приезжали на просмотры даже в сильные морозы, то расстояние в несколько десятков километров для большинства становилось уже непреодолимым препятствием. Часто, договариваясь о встрече с риэлторами или представителями застройщиков, потенциальные покупатели просто не приезжали.

 

Вместе с тем эксперты видят в затянувшейся зиме не только минусы. Например, были созданы прекрасные условия для тест-драйва коттеджных поселков круглогодичного проживания. Именно в это время как нельзя лучше можно оценить работу эксплуатирующих служб, убедиться в качестве подъездных дорог, оценить, насколько хорошо построен дом, например, быстро ли он прогревается.

 

Кроме того, значительный спад спроса был зафиксирован не во всех сегментах. Так, говорит Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate, в I квартале 2013 г. рынок элитной недвижимости находился в стабильном состоянии при незначительных месячных колебаниях. Если принимать во внимание прошлогодние данные за зиму в целом, окажется, что спрос-2013 практически не изменился. Но, анализируя показатели каждого месяца, можно отметить некоторые нюансы. «В январе число сделок осталось на том же уровне, — продолжает П. Трейвас. — В нашей компании объем звонков, просмотров и покупок не снизился. В то же время февраль и март на загородном рынке не оправдали надежд по увеличению спроса, который традиционно начинается в данное время. Текущие показатели были ниже ожидаемых и прошлогодних на 10%. Поэтому старт высокого сезона переносится на конец апреля и продлится до середины лета».

 

 

Малоэтажка рулит

 

В настоящее время, по данным компании «Метриум Групп», общее количество поселков, реализуемых в Подмосковье, превышает цифру 700. В структуре предложения лидером являются участки с коммуникациями — на них приходится 35% рынка. Далее следуют участки без подряда — около 30%, коттеджи — 23% и таунхаусы — 12%. Более половины предложения составляют недорогие объекты, которых порядка 65%. На жилье бизнес-класса приходится 25%, а премиум-класса — 10%. При этом, говорит Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», замедлился темп вывода новых проектов — их примерно вдвое меньше, чем за сопоставимый период 2012 г.

 

При этом на рынке сохраняются тенденции, которые были отмечены еще в конце прошлого года. Основная — развитие малоэтажного строительства, говорит Б. Цыркин. По-прежнему можно наблюдать рост предложения в сегменте таунхаусов. Кстати, именно этот формат стал локомотивом спроса в I квартале, обойдя по популярности участки без подряда. Такие проекты, как «Сабурово парк», «Домодедово таун», «Суханово Парк», являются сегодня лидерами продаж, и в ближайшее время данный тренд только укрепится.

 

Продолжается смещение спроса и девелоперской активности в сегмент экономкласса, отмечает А. Соколова. При этом потенциальных покупателей интересуют как объекты категории суперэконом, так и участки с подрядом. Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», говорит, что пока потребители просто интересуются, звонят, заходят на сайты проектов, но нет сомнений в дальнейшей трансформации интереса к участкам с подрядом в рост количества сделок. «Причина новой волны популярности этого формата кроется в изменении потребностей покупателей. Почувствовав себя увереннее в финансовом плане, они предпочитают переложить хлопоты по строительству и обустройству на специалистов», — считает А. Гайрабекова.

 

Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, добавляет: «Сейчас на рынке можно наблюдать активизацию сделок с крупными земельными массивами, а также сохранение политики минимального повышения цен». Елена Лобанова указывает на постепенный спад интереса к загородной недвижимости на территории Новой Москвы, в том числе в сегменте участков без подряда.

 

Интересные тенденции замечены в сегменте дорогого загородного жилья. Так, по словам В. Яхонтова, сейчас происходит разрушение формата элитного пригорода. Если ранее жилье высокого ценового сегмента предпочитали приобретать на расстоянии до 15 км от МКАД, то с выходом спальных московских районов за МКАД элитные пригороды отдаляются на расстояние до 20–30 км.

 

 

Аутсайдеров нет

 

Специалисты указывают и на другие заметные изменения. Например, на быстрое развитие альтернативных или недооцененных направлений. Раньше, говорит А. Гайрабекова, основное предложение было сосредоточено на наиболее освоенных трассах — Новорижской, Симферопольской, Киевской. На этих популярных направлениях инфраструктура активно развивалась, и спрос, как следствие, был максимальным. Однако в последнее время девелоперы стали обращать внимание на Егорьевское, Новорязанское, Ярославское шоссе. Невысокие цены позволяют строить здесь поселки эконом- и суперэкономкласса на относительно небольшом расстоянии от МКАД. Например, на Новорязанском шоссе основное предложение сосредоточено в пределах 35–80 км, а доля поселков экономкласса составляет 65%.

 

Сейчас практически каждое направление имеет своего покупателя, уверена А. Гайрабекова. Есть явные традиционные лидеры — Новорижское, Киевское, Симферопольское шоссе, а вот аутсайдеров вроде как и нет. И это, как утверждает эксперт, вполне закономерно, так как девелоперы научились предлагать потребителю не просто участок, а полноценный продукт. К примеру, существенно видоизменился за последние годы формат дальних дач. Если раньше было принято продавать участки без подряда и без коммуникаций (суперэконом), то сейчас появляется все больше поселков с готовой инженерией, обустройством и налаженной работой сервисных служб. При этом стоимость земли получается даже ниже, чем традиционный суперэконом, расположенный на ближних подступах к Москве, — 6–15 тыс. руб./сотка.

 

 

Ценовая стагнация

 

Практически все эксперты отметили, что в I квартале текущего года цены на загородном рынке практически не изменились, а в некоторых случаях даже снизились. «Девелоперы устали от долгой и непродуктивной в коммерческом плане зимы. Поэтому в последнее время было заявлено множество акций, специальных условий и подарков при покупке участка», — говорит Б. Цыркин.

 

При этом на ценовую ситуацию не оказали влияние даже проекты, вышедшие на рынок в этот период, говорит А. Соколова. Небольшой рост (5–8%) наблюдался лишь в наиболее популярных поселках, а также в сегменте таунхаусов. В среднем стоимость домовладения, по данным компании «Метриум Групп», составила порядка 3,5 тыс. долл./кв. м. Бюджет покупки в экономклассе варьируется от 4,5 до 12 млн руб., для коттеджей — от 8 до 17 млн руб.

 

В ближайшее время, увы, растущий доллар и снижение котировок нефти не дадут повода для оптимизма. «Как и в конце 2012 г., мы ожидаем либо консервативного роста рынка и умеренной покупательской активности, либо продолжения коррекции в зависимости от формата и сегмента», — говорит Е. Лобанова.

 

Правда, предполагаются динамичные продажи таунхаусов и дуплексов и, соответственно, рост стоимости при условии адекватного ценообразования. Останутся популярными и участки без подряда по малоосвоенным направлениям, таким, например, как дальняя Ленинградка. Кроме этого, добавляет Е. Лобанова, возможен рост спроса на недвижимость вдоль реконструируемых трасс.