Дмитрий Таганов: «Нужно отбирать и делить!»

Из всех сегментов рынка недвижимости в кризис больше всего страдает загородное жилье. И это неудивительно, ведь второй дом не является предметом первой необходимости. Загородный сегмент не был обделен вниманием и на прошедшей аналитической конференции МАР. Выступление Дмитрия Таганова оказалось, пожалуй, самым неожиданным, поскольку оно содержало весьма радикальный рецепт того, как можно одновременно обеспечить продовольственную безопасность России и реанимировать почивший в бозе дефицит земли на загородном рынке.

Мир полям, война участкам

Часто на аналитических конференциях спикеры выдают обтекаемые, ни к чему не обязывающие фразы, а правду-матку режут потом в кулуарах на кофе-брейке. Но подобного перерыва не намечалось, и аналитик «ИНКОМ» откровенно рубанул прямо в микрофон: на загородном рынке сегодня, куда ни глянь, сплошные тупики, и главный из них — это участки без подряда, которые составляют основной объем предложения. «Участки без подряда практически не продаются. Это тупиковая ветвь», — сказал Д. Таганов. «Большая земля» столь же неликвидна, как и розничная ее нарезка. И ситуация только ухудшается. Девелоперам нужно срочно изменить свое отношение к перспективам рентабельности. «Не будет больше два-три конца», — заверил он. В переводе с девелоперского языка на русский это означает, что о двух-трехкратном приумножении вложенного капитала можно забыть. Что же делать владельцам «большой земли»? Ответ Д. Таганова потряс своей инновационностью — развивать продуктовый сегмент, то есть отдавать землю под сельское хозяйство: «Продуктовый сегмент — это очень надежно».

«Вот тебе, бабушка, и Юрьев день!» — наверняка подумают при этом лендлорды. С такими усилиями и коррупционными инвестициями переводили землю под ИЖС — и снова продовольственная программа?! Однако Д. Таганов на этом не останавливается. Он говорит, что хорошо знает наших девелоперов и уверен: по своей воле они землю не отдадут. Поэтому он предлагает властям «изымать земли у девелоперов и передавать их фермерам». Именно сейчас государству стоит заняться экспроприацией, поскольку нужно восполнять недостаток продовольствия, который будет вызван российским эмбарго на импортную сельхозпродукцию. Странно, но мысль о раскулачивании загородных девелоперов не пришлась по душе участникам конференции. Представитель Гильдии риэлторов Ивановской области сказал, что оценка Д. Таганова, может, и верна в отношении пригородов столицы, но вот у них в провинции участки без подряда сметают, как пирожки в базарный день. Тарифы ЖКХ настолько оторвались от реальности, что некоторые жители многоэтажек предпочитают продать квартиру и переехать за город, послав куда подальше все эти городские «удобства». Не согласился он и с подходом «отнять и поделить»: люди вложили деньги, провели газ, построили дороги. Им помогать надо, а не лишать собственности.

На это Д. Таганов ответил, что мнение ивановского риэлтора необъективно, поскольку он сам и является продавцом этих участков без подряда. Впрочем, господин Таганов тут же успокоил своего оппонента, заявив, что реквизировать землю следует только у тех, кто ее никак не развивает: «Отнимать и делить надо не так, как в 1917 г. Если есть дорога, газ, то это уже другая история». Однако, добавил он, существует множество крупных участков, которые были куплены накануне кризиса 2008 г., когда оптовые цены были выше, чем сегодняшние розничные. Собственникам невыгодно туда ничего вкладывать, и земля уже поросла не только травой, но и березками. Вот наличие березок и будет верным признаком отсутствия инвестиционной активности. «Такую землю нужно отбирать и делить», — повторил он сакраментальную большевистскую формулу.

Прозвучал еще один вопрос с места: есть ли надежда, что после изъятия заброшенной земли оставшиеся проекты получат второе дыхание по причине снижения общего объема предложения? Не заметив иронии вопроса, Д. Таганов согласился, что такая надежда есть.

Рад бы в рай, да формат не пускает

Беда, увы, не только с участками без подряда. Она повсюду! Сегодня нет такого загородного формата, который был бы одновременно интересен покупателю и выгоден застройщику. Элитку строить сложно, поскольку все уже купили, что им было нужно, а вторичный рынок ломится от предложений на любой вкус. Массовый потребитель хочет деревянные дома по цене около 400 тыс. руб. И такой дом легко заказать индивидуально, но для девелопера подобная «дешевка» неинтересна, поскольку нет простора для маржи. Довольно сдержанно Д. Таганов оценил и перспективы таунхаусов, которые так и остались нишевым продуктом, застрявшим между рынками частных домов и квартир. У некоторых застройщиков к тому же данная ниша поехала не в ту сторону, в которую следует, а именно в направлении дорогих коттеджей. В итоге на рынке появились таунхаусы-монстры площадью под 300 кв. м по цене примерно 12 млн руб. А они уж точно никому не нужны.

Единственный луч света в темном царстве — это малоэтажное строительство, которое, строго говоря, уже находится вне рынка загородной недвижимости. Это единственный сегмент, в котором за время после кризиса 2008–2009 гг. наблюдался значительный рост объемов строительства и цен. Но именно рост цен, по мнению Д. Таганова, и является проблемой: девелоперы пилят сук, на котором можно было бы еще довольно долго сидеть: «Застройщики снова наступают на те же грабли: видя высокий спрос, они начинают автоматически поднимать цены». Малоэтажные проекты по вменяемым ценам появились в 2010 г. За три года цены поднялись настолько, что недалек день, когда они достигнут докризисного уровня, а потенциальный покупатель уже не сможет это купить. Снизить же стоимость психологически всегда очень трудно, если для этого нет подходящего макроэкономического катаклизма. Ведь снижения цен не хотят сами покупатели, которые рассчитывают, что их вложения будут расти.

Еще одна непреодолимая проблема малоэтажки — давление вторичного предложения. Причем вторичку, как ни странно, продают те же самые агенты, которые по долгу службы должны предлагать еще не проданные квартиры от застройщика. По мнению Д. Таганова, застройщики обычно не задумываются об этой скрытой конкуренции, определяя свою ценовую политику. Сам эксперт не раз исполнял роль таинственного покупателя, приезжая под видом обычного человека, желающего приобрести квартиру в малоэтажном комплексе. В 90% случаев ему первым делом предлагали не новостройку, а вторичную квартиру в том же проекте от частного продавца. Причем такие предложения стоят сейчас процентов на десять дешевле, чем первичные: люди, купившие квартиру в 2010 г., могут на этом что-то заработать, а те, кто заплатил более высокую цену, просто смирились, что они «попали на деньги», и спешат избавиться от не оправдавшего их надежд актива, пока это не стало совсем неликвидно.

***

Как и положено на конференции по аналитике, Д. Таганов предложил аудитории не только свой анализ текущей ситуации, но и вероятный вариант развития загородного рынка. Прогноз не содержал большого количества деталей, а тональностью и формой напоминал законы Мерфи. «Будет скорее плохо, чем хорошо», — заявил аналитик. Впрочем, не стоит забывать, что этот прогноз был адресован профессионалам рынка, для которых «рынок покупателя» — это, конечно, большая неприятность. Куда лучше дефицит и ажиотажный спрос. Поэтому стоит задуматься: если продавцам будет скорее плохо, то потенциальному покупателю скорее хорошо?