Дальние дачи: мечта по графику
23 Июля в 19:29 196 Анастасия Простакова
На рынке дальних дач новый тренд — сверхдешевая земля без коммуникаций. Участок 6 соток можно купить всего за 60 тыс. руб. Поселки класса суперэконом являются сегодня самым ходовым товаром на рынке. Набирают силу и другие тенденции: строительство поселков с домами под ключ и арендных дач.
Стройка с размахом
Феномен дальних дач достаточно парадоксален. С 2006 г. девелоперы неожиданно начали создавать поселки на дальних расстояниях от Москвы — в районе 100-го км. Получалась странная картина рынка: десятки загородных объектов появлялись до 50 км от МКАД, потом зона затишья и за 80-м км снова массовое строительство.
Экономическая подоплека возникновения феномена дальних дач понятна. Земля на таком удалении обходилась застройщикам в копейки. Согласование проектов и получение техусловий на подключение к коммуникациям стоили в соседних областях в разы дешевле, чем в Подмосковье. Да и аппетиты чиновников были намного меньше. В свою очередь, власти, заинтересованные в развитии своих территорий, всячески поддерживали новые крупные проекты.
Низкая стоимость земли позволяла строить с размахом. В поселке предполагались не просто ряды домов на участках, но и подчас широкая инфраструктура досуга. Оборудованный пляж с лодочной станцией, конюшня, теннисные корты, магазин, ресторан — вот далеко не полный перечень услуг для жителей дальних дач. К примеру, в Заречье на Симферопольском шоссе помимо всего перечисленного построен и горнолыжный склон, который в этом году благополучно отработал уже третий сезон.
В итоге получался совершенно новый тип загородной недвижимости — для людей, предпочитающих активный образ жизни. Например, в 20 км от Москвы за 0,5 млн долл. можно было приобрести каменный дом на маленьком участке. При этом в поселке, кроме КПП, магазинчика и пешеходных дорожек, ничего не предполагалось. Покупатель же дальней дачи платил меньше и при этом получал массу возможностей для отдыха. Для многих это компенсировало время, потраченное на дорогу.
Поселок-конструктор
Фото: Е. РУМЯНЦЕВА
Дальние дачи были хитом рынка недвижимости 2006–2008 гг. Цены на подмосковные земли настолько взлетели, что покупатели стали ажиотажно скупать дома и участки в 100 км от столицы. Так, объекты в поселке Велегож-парк, построенном в 2006–2007 гг. в 100 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, были распроданы практически без рекламы. Многим девелоперам удавалось реализовывать по 10–20 участков в месяц.
Но после кризиса 2008 г. застройщики практически ушли из этого сегмента — получить кредит под разумные проценты было невозможно. Осталось множество недостроенных поселков без коммуникаций. В настоящее время рынок дальних дач по-прежнему затоварен огромным количеством предложений. Однако время от времени и здесь появляются популярные ниши, где ведут активные продажи.
Хит последнего года — сверхдешевая земля. «К категории суперэконом мы относим земельные участки с подъездными путями, но без коммуникаций. Их стоимость колеблется от 10 до 25 тыс. руб./сотка. То есть 6 соток могут обойтись всего в 60 тыс. руб. В этом сегменте покупатель танцует от денег. Направление и расстояние значения почти не имеют», — рассказывает коммерческий директор УК ТМ «Своя земля» Игорь Богданов. Доля суперэконома в общем объеме продаж уверенно растет. В мае прошлого года на этот сегмент рынка недвижимости приходилось 40% сделок, а в марте этого года оборот компании «Своя земля» уже на 80% состоял из участков суперэкономкласса.
Таких продуктов сейчас достаточно много. В силу доступности у них хорошие перспективы. «Подобные поселки — как конструктор. В течение трех — семи лет вы поэтапно реализуете свою мечту. Сначала покупаете недорого землю, затем подводите коммуникации, проектируете и строите дом, параллельно участвуя в формировании общих зон, инфраструктуры. Для тех, у кого нет накоплений, это идеальная схема», — считает генеральный директор «Группы ЗЕМЕР» Илья Терентьев.
Главный недостаток тут — трудности кооперации. Даже в городе бывает трудно уговорить соседей по подъезду сброситься по несколько тысяч рублей на домофон. В загородном же поселке собрать людей, убедить их сдать деньги на какое-то улучшение (например, ремонт дороги или строительство детской площадки) крайне сложно. У каждого из них свои финансовые возможности и график реализации мечты.
В апреле-мае этого года резко вырос спрос на участки более высокой категории — в таких поселках, где помимо дорог имеется еще и электричество (их относят к экономклассу). Земля там, естественно, дороже, около 25–55 тыс. руб./сотка. При этом за обустройство нужно заплатить дополнительный взнос в размере 190 тыс. руб.
Заметим, что на момент продаж в загородных жилых комплексах категории эконом электричества и дорог обычно нет. Они просто заложены в проекте. Поэтому покупатель получает право собственности на землю, вступает в дачное некоммерческое партнерство (ДНП) и выплачивает целевой взнос на подведение коммуникаций и создание дорог. Партнерство, в свою очередь, нанимает подрядчика, который и занимается прокладкой внутренних дорог или подведением коммуникаций к поселку. Таким образом, все риски, связанные с тем, что обещания не будут выполнены, покупатель берет на себя. Этим и объясняется доступная цена земли. Если на момент покупки участка коммуникации в поселке уже подведены, предложение будет намного дороже.
Огород или отдых?
Дорога от Москвы до дальней дачи занимает 1,5 ч ночью и 2–3 ч днем. Кто же покупает землю и дома на таком расстоянии от города?
Объекты эконом и суперэкономкласса интересуют несколько категорий потребителей. Во-первых, это огородники, которые ставят на участке небольшой домик, вывозят туда на лето детей, разбивают грядки. Для них важны низкая цена земли и электричество.
Во-вторых, инвесторы. У них есть сумма около 0,5–2 млн руб., которой однозначно не хватит, скажем, для покупки квартиры в Москве или ближайшем Подмосковье. Поэтому в качестве объекта вложения средств они выбирают землю под дачное строительство, причем, как правило, приобретают не один, а несколько участков в одном поселке. Их интересует прежде всего перспективность места: наличие леса, водоема, возможности подведения коммуникаций. Выиграть предполагается за счет роста цен на землю по мере обустройства поселка.
Ну и наконец, есть семьи, покупающие такие участки исключительно для отдыха. Вместо кустов и грядок — лесные деревья, альпийский газон, баня, садовые качели, площадка с баскетбольным кольцом. Дома при этом могут быть самыми разными — от экономичных до весьма дорогих. Так, в Раменском районе есть поселок, где на землях суперэкономкласса построены настоящие хоромы.
Дачи для сдачи
На другом полюсе спроса — жилье под ключ в поселках с максимальной степенью готовности. «В конце 2010 г. мы построили демонстрационный дом под ключ: сделали внутреннюю отделку, завезли мебель. Тогда множество покупателей стали просить нас продать именно его, — рассказывает коммерческий директор компании Uniparx service Александр Коваленко. — Мы продержались месяца три и все-таки уступили просьбам клиентов. А потом сделали еще три таких же объекта».
Интерес покупателей к полностью готовым домам в построенных поселках вполне понятен. Отделка — процесс долгий и трудоемкий. Сразу возникает множество проблем: поиск подрядчиков, завоз материалов, контроль за ходом строительства. А если учесть, что дальние дачи расположены, как правило, за 80 км от МКАД, многократно возрастают как расходы на доставку материалов, так и затраты времени на организацию и контроль за стройкой. В дом же под ключ можно сразу въехать и жить.
Покупателям важно, чтобы был готов не только дом, но и инфраструктура поселка. Ведь, по сути, они приобретают не жилье, а место загородного отдыха. Поэтому значимым фактором притяжения становится наличие действующего ресторана, конюшни, водоема с обустроенным пляжем, катка, теннисного корта, аллеи для прогулок, оборудованного горнолыжного склона и т. д. В поселках, где проведены все коммуникации и построены объекты досуга, дома хорошо продаются. «Для сегодняшних клиентов полноценный загородный отдых — это обязательно эмоционально заряженные события. Поэтому мы постоянно устраиваем какие-то развлечения — полеты на парапланах, поездки на катере по реке и т. д.», — рассказывает А. Коваленко.
Эксперты предполагают, что в ближайшее время на рынке дальних дач сформируется новый сегмент — арендные поселки. «Мы с партнерами планируем развивать этот формат. Сдавать дома будем на три-четыре дня. У нас уже есть подобный опыт: несколько арендных коттеджей пользуется большим успехом», — рассказывает А. Коваленко. В существующих поселках с коммуникациями и развитой инфраструктурой ставки достаточно высоки. Если дачу сдают круглый год, средняя цена может составлять 110–120 тыс. руб./мес., при аренде на лето — до 150 тыс. руб./мес.
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
-
Объем выдачи ипотеки по итогам года превысит 1,8 трлн руб.
Эксперты прогнозируют рост выдачи ипотечных кредитов в 2017 году.
- Инвестиции в жилье для сдачи в аренду: плюсы и минусы приобретения
- Калужское шоссе: нескучные дачи
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
