Будущее спящего рынка. Пробуждение зависит от аппетита

Похоже, что все, что можно было придумать для привлечения покупателей к элитным проектам Подмосковья, уже придумано и внедрено. И теперь перед рынком, вот уже несколько лет находящимся в стагнации, стоит только один глобальный вопрос: что дальше? Стоит ли вообще ожидать масштабных проектов?

 

Поспешай медленно

 

Утверждать, что рынок загородной элитной недвижимости совсем уж никак не развивается, наверное, все же не вполне корректно. На его просторах действительно со времен кризиса 2008 г. не появлялись новые проекты, и нестабильность рубля нынешней весной тоже вряд ли станет фактором, позитивно влияющим на этот сегмент. Однако в последние годы все же можно говорить о новых фазах в уже построенных или строящихся поселках и об изменении самого формата.

 

«Те, кто не вышел на рынок до 2008 г., как правило, в дальнейшем пересматривали свои проекты в пользу уменьшения площади участков и домов. Можно сказать, что элитный загородный сегмент в целом претерпел изменения. Если ранее площадь участка могла составлять 1 га, а размер дома достигал 1000 кв. м, то сегодня покупатель не готов платить за столь значительные площади. Скорее, он будет рассматривать дома, в которых примерно 400–500 кв. м», — рассказывает журналу «Недвижимость & цены» Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж Группы ПСН.

 

С учетом того что сделки с элитной недвижимостью не прекратились (хотя и снизились), возможно, через некоторое время придется говорить о нехватке новых проектов. «Главная проблема этого рынка сегодня — вымывание качественного предложения в сегменте коттеджей: старое покупают, новое не появляется, и девелоперы переключились на более демократичные сегменты и малоэтажные форматы», — отмечает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate.

 

О том, как повлияет на объемы продаж ситуация на российском финансовом рынке, у экспертов нет однозначного мнения. Е. Тейн считает, что колебание курса рубля может оказать негативное действие: «Дело в том, что сделки в элитном сегменте фиксируются в долларах, и ослабление рубля по отношению к доллару будет, безусловно, вызывать настороженность со стороны покупателей».

 

А вот Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty, считает, что существующая ситуация, напротив, может подстегнуть интерес покупателей. «Наблюдается заметная активизация клиентского потока, — отмечает эксперт. — Думаю, этот год будет очень хлебным для риэлторов всех рыночных ниш».

 

О существенном оживлении в продажах упоминает и А. Коротких: «Покупатели руководствовались инвестиционными задачами либо стремлением завершить сделку в максимально комфортных экономических условиях. Например, в нашей компании количество покупок с целью сохранения финансов увеличилось на 20%, а продажи в первом месяце оказались сравнимы с декабрьскими достижениями, хотя обычно январь — абсолютно мертвый месяц с точки зрения спроса». В то же время эксперт отмечает, что вряд ли такое оживление будет долгосрочным.

 

Изменение направления

 

Прекращение комплексного строительства объясняется в первую очередь изменением характера спроса. «Покупатели ориентированы главным образом на точечные объекты — дома, строящиеся в границах уже готовых поселков. Так что первичный рынок прирастает в основном именно такой недвижимостью. Новые проекты, конечно, будут появляться — но все же по большей части в бизнес-сегменте», — отмечает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED.

 

Впрочем, появление новых элитных поселков все-таки возможно — правда, вряд ли они станут такими же крупными, как и в докризисные времена. К тому же изменится и их расположение. «На Рублевке не стоит ожидать новых крупных проектов: дело в том, что здесь уже просто негде строить. Возможно, небольшие объемы будут выведены на рынок. По-прежнему останется востребованной Новая Рига. Из перспективных направлений продолжится развитие Киевского — в сторону Калуги и Можайского шоссе», — рассказывает Е. Тейн.

 

«Среди наиболее перспективных и особенно удачных проектов с точки зрения подхода к реализации, а также учитывая концепцию, качество и местоположение, я бы выделил строящийся комплекс «Олимпийская деревня Новогорск», поселки Резиденция Рублево и Павлово-2», — говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

 

Как привлечь покупателя?

 

В условиях стагнации маркетинговые акции приобретают особую значимость — именно на них возлагаются особые ожидания по привлечению аудитории. В элитном сегменте это осложняется тем, что «страшно узок их круг» — потенциальных клиентов. Отсюда, видимо, и возникает некоторый пессимизм, который можно услышать в комментариях экспертов.

 

«Практически все, что можно, уже было придумано и использовано, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Это и известные архитекторы, и инфраструктура, и ландшафтный дизайн, заведения известных рестораторов и прочие маркетинговые ходы. С технической стороны — это, например, умные дома и т.п. Что касается ценовых акций, то элитный рынок редко использует этот трюк: в этом сегменте, напротив, стараются купить подороже».

 

В то же время есть и нестандартные истории успеха. О том, как от неликвидного предложения была получена прибыль, рассказывает А. Коротких: «В поселке Риверсайд несколько домов выходили фасадами на замусоренную реку за забором. Коттеджи долго не продавались — не самое живописное расположение. В итоге мы договорились с жителями ближайшей деревни и получили согласие местных властей очистить реку и превратить захламленный берег в общественный парк с игровыми площадками и местами для отдыха. В результате дома были реализованы с дополнительной прибавкой в 20% к средней стоимости коттеджа в поселке».

 

Будущее развитие

 

Возможно, что существующая ситуация на рынке элитной недвижимости — это вовсе не так уж и плохо. «Такой период (я имею в виду отсутствие новых крупных проектов в элитном сегменте) скорее позитивен. В свое время рынок откусил слишком много и до сих пор осваивает этот объем. В 2000-х инфраструктура была сильно перегружена, и только сейчас она постепенно развивается до необходимого уровня. И только когда рынок сможет, наконец, освоить выведенные до кризиса 2008 г. объемы, можно будет ожидать выхода новых крупных элитных загородных проектов», — считает А. Артемьев.

 

Новое предложение элитного рынка определенно будет пользоваться спросом. «Резкое улучшение транспортной доступности в связи с открытием платной дороги в обход города Одинцово приведет к увеличению спроса и росту цен на 1-м и 2-м Успенских шоссе и в дальней Рублевке. Уже сейчас существенно разгружены Рублево-Успенское и даже Новорижское шоссе. Сохранится тенденция спроса на готовые дома под ключ», — говорит Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс».

 

«На мой взгляд, элитный рынок будет развиваться на западе Подмосковья, традиционно более престижном, нежели восток. Элитные проекты могут появиться вдоль Дмитровского шоссе, после того как завершится его реконструкция. Это очень перспективное направление, здесь хорошая экология, живописная природа, горнолыжные курорты, однако развитию мешают проблемы с транспортной доступностью. Если дорога станет свободнее, то интерес к загородке здесь заметно вырастет», — отмечает А. Муравьев.