За кого меня принимают в этой гостинице?

18 Января в 07:00 75 Наталья Бухтиярова

Вопрос дееспособности каждого участника сделки купли-продажи — важный аспект, который требует пристального внимания. На рынке недвижимости особого изучения заслуживает продавец, потому что именно для него оспаривание сделки несет материальную выгоду. И это возможно в полном соответствии с законом, так как в случае признания сделки недействительной покупатель возвращает квартиру, а продавец — деньги. Квартира возвращается всегда, потому что это большое недвижимое имущество, а вот с возвратом денег могут возникнуть проблемы, так как деньги — субстанция, утекающая сквозь пальцы.

Скажите, доктор Мортимер, вы можете отличить череп негра от черепа эскимоса?*

Доктор Мортимер

Согласно закону, изначально все люди, достигшие 18 лет, дееспособны, то есть могут полноценно самостоятельно реализовывать свои права, а также выполнять свои обязанности. Как отмечает Анастасия Давыдова, юрисконсульт Savills в России, из норм законодательства следует, что для определения дееспособности главным является возрастной аспект. Иногда закон допускает наступление дееспособности раньше 18-летия, например, в случае раннего вступления в брак. В остальных случаях, как поясняет Мурат Бороков, руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group, закон придерживается следующей градации: «Дети до шести лет недееспособны. Дееспособность детей с 6 до 14 лет определяется законом как дееспособность малолетних. Частично дееспособными являются молодые люди от 14 до 18 лет. Они уже могут самостоятельно совершать сделки, но с обязательного письменного согласия родителей или законного представителя, опекуна».

Признать человека недееспособным может лишь суд. Процедура длительная, и для ее запуска должен быть инициатор: родственники, представители опеки или лечебного учреждения.

Сделка с недееспособным человеком является недействительной, на рынке такие сделки встречаются не так-то и часто, хотя это и не является поводом для успокоения, но случаи, когда лица в момент подписания документов не отвечали за свои действия, более распространены. Последствия же и тех, и иных сделок одинаковы: сделка признается судом, в случае обращения в него, недействительной. В таком случае закон требует, чтобы каждая из сторон сделки вернула все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместила его стоимость. Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья АН «Азбука жилья», уточняет, что плюс ко всему дееспособная сторона обязана возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Закон максимально защищает слабую сторону. Он должен восстанавливать справедливость, но в жизни все бывает далеко от идеала. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», поясняет: «На практике недееспособные лица обычно успевают потратить деньги, поэтому все, на что могут рассчитывать потерпевшие, — это ежемесячные отчисления от пособия, пенсии или зарплаты. Получить всю причитающуюся сумму вряд ли получится». В качестве примера такого риска эксперт вспоминает историю, хорошо известную в риелторских кругах: «Один московский пенсионер умудрился трижды продать квартиру разным людям и трижды через суд расторгнуть сделку, вернув каждому меньше половины. В договорах купли-продажи цена была занижена, чтобы не платить налог на прибыль. В результате по решению суда именно эту сумму должен был вернуть предприимчивый дедушка, хотя по факту люди заплатили ему куда больше».

Вот попади туда человек или животное — один неосторожный шаг — и все, конец*

Болото

Частичная недееспособность, то есть неспособность отвечать за свои действия в конкретный момент, — аналогичный риск при покупке квартиры на вторичном рынке, причем более распространенный. Это подтверждает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек: «Чаще встречается, что на момент совершения сделки продавец не отдавал отчет в своих действиях, но при этом не был признан недееспособным. А через некоторое время, например, через месяц, выносилось решение суда о недееспособности на тот момент. И в таком случае сделка признавалась недействительной».

Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY, подтверждает, что гораздо чаще недействительность сделок наступает в случае совершения их лицами, неспособными понимать значение своих действий либо руководить ими, то есть обладающими признаками недееспособного лица, но не лишенными дееспособности на основании решения суда: «К сожалению, на сегодняшний день нет единого реестра, содержащего сведения обо всех лицах, лишенных дееспособности. Если лицо состоит на учете в психоневрологическом либо наркологическом диспансере, это также не подтверждает его недееспособность. Но лицо, состоящее на таком учете, с наибольшей вероятностью может не понимать значения своих действий, а это уже может повлечь недействительность совершаемой им сделки. Такие сделки могут быть оспорены даже посмертно. В моей практике есть несколько случаев оспаривания сделок наследниками умершего гражданина, который совершил их незадолго до смерти».

Александр Лунин разъясняет, что человек может не отвечать за свои действия, если страдает систематическими психическими расстройствами, систематически употребляет алкоголь, наркотики или сильно действующие психотропные препараты, как в рамках лечения, так и злоупотребляя ими. Эксперт рассказывает: «В 2012 году мама, будучи онкологически больным человеком, подарила своему сыну принадлежащую ей половину квартиры и вскоре умерла. Данную сделку оспаривала дочь умершей, так как считала, что перед смертью мама принимала сильнодействующие наркотические болеутоляющие средства и, скорее всего, не понимала суть своих действий. Она представила суду документы, подтверждающие родство, выписку из истории болезни, где были действительно указаны препараты, которые мать принимала перед смертью. Суд счел, что мама не осознавала свои действия, и договор дарения признали ничтожным. После чего дочь и сын вступили в наследство на равных. Это один из примеров, когда состояние человека сыграло злую шутку. А если бы дело касалось не наследства, а продажи? Где надо было бы искать деньги умершей? И таких ситуаций достаточно много».

Вот так начнешь изучать фамильные портреты и уверуешь в переселение душ*

переселение душ

Одним словом, проверять дееспособность надо. Но как?

Прежде всего, необходимо лично встретиться с продавцом, проверить его документы и составить собственное мнение о человеке. Если что-то настораживает, то не стоит от этого отмахиваться.

Ольга Балбек склонна больше доверять опыту риелтора, который уже непроизвольно анализирует поведение продавца, манеру его разговора, оценивает само жилье и, конечно, обращает внимание на мотивацию — для чего именно человек продает квартиру. Путаница с ответами должна также настораживать.

Дееспособность продавца может подтверждать нотариус, но он не врач, и такое подтверждение носит лишь условный характер. Подобное заключение лишь говорит о том, что на момент подписания документов гражданин сам подтвердил нотариусу, что дееспособен и не заблуждается в действиях в отношении предмета сделки.

Впечатление впечатлением, но надо все же уменьшать возможные риски на чем-то более реальном. Так, Светлана Кондачкова, генеральный директор Trade-In Realty, обращает внимание, что суд обязан о своем решении о признании того или иного гражданина недееспособным в трехдневный срок сообщать в органы регистрации прав. И уже потом эта информация должна вноситься в ЕГРП. Именно поэтому всегда необходимо просить выписку из Единого государственного реестра, где подобные сведения должны быть отражены. Получить такую информацию может собственник.

Некоей гарантией может служить и справка из соответствующих диспансеров, но получать ее все же лучше вместе с продавцом. Кроме того, как отмечалось выше, человек может быть недееспособным и не состоять на учете, а может быть дееспособным, но числиться. А бывает, что продавец недавно переехал, и его медицинская карта в новый диспансер еще не поступила.

Шерлок Холмс

Самым надежным способом защиты от рисков по данному вопросу является заключение врача в момент сделки, хотя и это не дает 100% гарантии. Продавец, которому нечего опасаться, не будет возражать против медицинского экспертного заключения в день совершения сделки. Ольга Любомирова своим клиентам рекомендует проводить освидетельствование в день сделки в Федеральном медицинском исследовательском центре психиатрии и наркологии им. В. П. Сербского. Заключение, выданное специалистами данного учреждения, очень сложно будет оспорить в суде, так как судебная психиатрическая экспертиза осуществляется специалистами именно этого учреждения.


* К/ф «Собака Баскервилей», 1981.

все фото: kinopoisk.ru

0 0

Cтатьи по теме:

  • Как застраховать свою недвижимость?

    Страхование в нашей стране не является излюбленным способом защиты от возможных неприятностей. Однако в вопросах, где убыток может грозить весьма внушительными суммами, стоит все же знать о возможностях страховки.

  • Выбери меня!

    Как продать загородную недвижимость на рынке низкого спроса? Рассказывают эксперты.

  • Законная альтернатива

    Реконструкция пятиэтажек, не попавших в программу реновации.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных