Зюзино: нерезиновый район со стратегическим запасом хрущевок

Несколько лет назад в Москве объявили бой «резиновым» квартирам, в которых, невидимо для соседей, проживало по несколько десятков человек. В реальности в них обитали лишь хозяева, а остальные числились в документах. Боролись с таким видом бизнеса активно, поэтому, казалось бы, он должен был исчезнуть. Ан нет! С месяц назад отыскалась очередная «резиновая» квартира с 14 зарегистрированными уроженцами Средней Азии. Причем во вполне благопристойном районе Зюзино, что на юго-западе Москвы. Район оказался у всех на слуху, пусть даже по сомнительному поводу. А напомнить о нем не лишне: о Зюзино знают далеко не все москвичи, поэтому в качестве потенциального места жительства даже не рассматривают. И напрасно!

Несносимое настоящее

Удивительно, но в Москве до сих пор существуют районы, где особой любовью покупателей пользуются хрущевки. И дело вовсе не в том, что более современных домов там нет, и даже не в относительно низких ценах на морально и физически устаревшую недвижимость. Причина — готовящееся продолжение программы сноса и расселения пятиэтажек, с помощью которой владельцы квартир в таких домах рассчитывают без доплат получить более комфортное и удобное жилье, а если повезет — то и более просторное. В качестве стартового района для реализации будущей программы рассматривается тихое и очень зеленое Зюзино, территория которого ограничена четырьмя проспектами — Нахимовским, Симферопольским, Балаклавским и Севастопольским) и где имеется три станции метро — «Нахимовский проспект», «Каховская» и «Севастопольская» (а через два года появится еще и четвертая, одноименная названию района).

Впрочем, программа еще не утверждена, поэтому будущая выгода владельцев старой недвижимости пока кажется весьма иллюзорной и туманной. А в то, что начаться новая волна сноса может именно с Зюзино, верится легко: пятиэтажек здесь по-прежнему много. Собственно, как район сплошных хрущевок, он и создавался, появившись на карте Москвы в начале 60-х гг. XX в. А уже в 1965-м Зюзино установило свой собственный рекорд по объемам жилищного строительства: за тот год здесь ввели в эксплуатацию 38 жилых зданий. Превысить или хотя бы повторить этот максимум до сих пор не удалось и вряд ли когда-либо удастся, хотя в постсоветскую эпоху в районе дважды случался настоящий жилищно-строительный бум. Первая его волна пришлась на самый стык XX и XXI вв. — в 1999 г. тут были введены в эксплуатацию семь домов, а второй подъем случился десятилетие спустя, в 2011 г., — было сдано шесть жилых объектов.

Площадками для строительства большинства новых домов послужили зоны бывших пятиэтажек так называемых сносимых серий. И не случайно: иных возможностей для нового строительства в Зюзино практически нет. Промзон здесь всегда было немного, да и те несколько имеющихся уже реорганизовали. На месте одной из них построен ЖК «Айвазовский»; там, где находилась другая, начато возведение еще одного жилого комплекса. Но теперь закончились и промзоны, и пятиэтажки сносимых серий. Последнюю из них в районе, располагавшуюся на Черноморском бульваре, разрушили в середине мая. Поэтому единственная возможность и дальше развивать район — ликвидировать и те хрущевки, что сносимыми пока не считаются, хотя по факту многие из них давно в аварийном состоянии. Самыми критичными считаются те, что в 14-м квартале Зюзино (находится в пределах улицы Одесской и Малой Юшуньской), однако их судьба останется неочевидной до тех пор, пока не примут продолжение программы сноса, что, скорее всего, случится не ранее следующего года.

От 4,4 миллиона и дальше

Жители 14-го квартала хоть и регулярно рассказывают о плохом состоянии своих домов, однако расставаться с квартирами не спешат: основная масса предложений в хрущевках приходится на совсем иные локации района. Более того, за те не слишком многочисленные варианты, что здесь выставлены на продажу, просят как минимум на 15 % больше, чем за аналогичные по габаритам квартиры из пятиэтажек других частей Зюзино. Поэтому выгодно ли их приобретать в надежде на будущее расселение или нет — большой вопрос. Что же касается абсолютного по району минимума цен, то он составляет 4,4 млн руб. Предложений в таком бюджете несколько, в большинстве случаев эти квартиры находятся в домах, расположенных по соседству с парком Зюзино, являющимся любимой зоной отдыха местных жителей.

Впрочем, одними только хрущевками выбор не ограничивается: за последние 15 лет в районе было введено в эксплуатацию около 40 современных домов, и в каждом из них имеются варианты на продажу. Скажем, в 9,8 млн руб. обойдется самая бюджетная квартира в 17-этажном ЖК «Нахимово» (застройщик «Ведис групп»), введенном в эксплуатацию в конце 2011 г. Это панельные дома серии П44, в которых часть квартир сдавалась с отделкой (именно такова самая дешевая из имеющихся сейчас в продаже, ее площадь 38 кв. м).

Очень много предложений в уже упомянутом монолитном ЖК «Айвазовский» (застройщик — компания «Луч»). Он представляет собой полузамкнутое кольцо из корпусов разной высотности — от 10 до 30 этажей, с большим внутренним двором, подземным паркингом и охраняемой территорией. Несмотря на то что комплекс сдан и заселен еще в 2010 г., на первом этаже здесь до сих пор располагается отдел продаж, в котором предложат остатки квартир от застройщика. А кроме того, довольно много вариантов имеется и от собственников. В основном это бывшие инвестиционные покупки, поэтому квартиры продаются в том виде, в котором были получены, то есть в состоянии, зафиксированном в акте приема-передачи. Или, другими словами, без отделки и без межкомнатных перегородок. Причем львиную долю предложений составляют трехкомнатные квартиры, а однушек, которые тут довольно большие, буквально единицы. Самая дешевая (57 кв. м) находится на 11-м этаже 14-этажного корпуса и продается за 12,9 млн руб.

Новостройки для «безлошадных»

Сейчас в Зюзино лишь две активные стройплощадки: «Нахимовский 21», работы на которой ведет «МД групп», и «Родной город. Каховская» от компании «РГ-Девелопмент». «Нахимовский 21» — это 17-этажный комплекс апартаментов. Возводится он аккурат за новым бизнес-центром «Лотос», введенном в эксплуатацию в прошлом году. О самом «Лотосе» стоит сказать особо. Состоит он из трех 21-этажных корпусов, один из которых предполагалось отвести под апартаменты. Однако несмотря на то, что комплекс уже полностью построен, апартаменты в нем в продажу так и не поступали. Зато, по слухам, этот корпус сейчас продается целиком, и, возможно, через некоторое время в Зюзино еще появится новый объем апартаментов, причем уже готовых. Но это лишь предположение, а пока вернемся к реальности — к проекту с названием «Нахимовский 21». Местность, на которой он возводится, рельефная, с большим перепадом высот, будущий комплекс располагается в низинке, из-за чего за стройкой очень удобно наблюдать, пребывая даже вне строительной площадки. Особенно сейчас, когда объект находится в самой ранней стадии — делается фундамент. Комплекс будет состоять исключительно из одно- и двухкомнатных апартаментов, причем по габаритам они отличаются несильно. Так, если в самой большой однушке 50,5 кв. м, то в самой компактной двушке всего на 1 кв. м больше. В целом же диапазон площадей невелик и составляет 42–55,5 кв. м.

Помимо апартаментов в «Нахимовском 21» будет двухуровневый подземный паркинг на 321 машино-место, при этом апартаментов в комплексе 386, то есть на 20 % меньше, чем парковок. Однако главная особенность проекта заключается в его статусе. Дело в том, что комплексы апартаментов бывают двух видов: те, что возводятся как гостиницы, и все прочие. Апартаменты первого типа юридически максимально приближены к жилью. В частности, в них разрешена временная регистрация со всеми вытекающими после выполнения этой процедуры возможностями использования социальной инфраструктуры (постоянная регистрация в апартаментах невозможна в принципе, зато временную можно продлевать сколь угодно много раз). У апартаментов второго типа таких привилегий нет, законом они рассматриваются как классическая коммерческая недвижимость, которая используется для работы, но не для проживания. Строящийся на Нахимовском бульваре объект попадает во вторую категорию — согласно проектной декларации он представляет собой административно-деловой комплекс. И этот момент стоит учитывать еще до совершения покупки, чтобы в дальнейшем избавить себя от разочарований. Расценки на апартаменты сейчас составляют 5,5–6,7 млн руб., а ввести комплекс в эксплуатацию собираются в начале III квартала 2017 г.

Вторая новостройка Зюзино — «Родной город. Каховская» Это полноценная жилая недвижимость, что возводится менее чем в 100 м от станции метро «Каховская» и в 200 м от станции метро «Севастопольская» — на Внутреннем проезде, в глубине квартала, на месте бывшего завода электробытовых изделий. Здесь появятся три разноэтажных — от 16 до 23 этажей — корпуса сложной формы, объединенных общим одноуровневым подземным паркингом, рассчитанным на 201 машино-место. В составе комплекса запланировано около 2 тыс. кв. м нежилых помещений на первых этажах и детское учебное учреждение на 75 мест. Комплекс будет введен в эксплуатацию в II квартале 2018 г. Пока же новостройка только-только выходит из стадии котлована.

Что касается планировок, — а здесь предлагаются одно-четырехкомнатые квартиры площадью 34–114 кв. м, — то они довольно разумные, с четким делением на гостевую и приватную зоны, правильным расположением гардеробных и санузлов (во всех квартирах, кроме однушек, их по два). Разве что несколько трешек не столь удачны — в них попадаются узкие комнаты с окном по «короткой» стене, поэтому уровень естественной освещенности может оказаться недостаточным. Впрочем, таких вариантов немного, ну а цены находятся в диапазоне 6,1–21 млн руб.

ТЦ с динозаврами и офисы над жильем

Одно из самых значительных предложений по торговой недвижимости в районе — ТЦ «Азовский», что находится на одноименной ему улице. На продажу выставлен весь объект целиком как готовый бизнес (среди его крупных арендаторов — «Перекресток», парк развлечений «Динозаврия», кинотеатр, фитнес-центр, школа английского языка, боулинг и пр.), цена вопроса — 60 млн долл. Тем, кому готовый бизнес не нужен, а требуются варианты поменьше для открытия собственной торговой точки, можно присмотреться, например, к помещениям на первых этажах ЖК «Айвазовский». Сейчас на продажу их выставлено несколько. Так, за 15,5 млн руб. можно приобрести торговую площадь в 70 кв. м, а за помещение в 323 кв. м просят 71 млн руб. Здесь же имеются и варианты, предлагаемые в аренду. Скажем, помещение под магазин площадью 90 кв. м сдают за 36 тыс. руб./кв. м/год. По той же ставке можно снять торговую площадь в 140 кв. м в ТЦ «Бухарест», что на улице Каховке.

Основная масса предложений по офисной недвижимости в Зюзино приходится на уже упомянутый БЦ «Лотос», расположенный на пересечении Нахимовского проспекта и улицы Одесской, который состоит из трех 21-этажных корпусов и подземной парковки почти на 1,5 тыс. машино-мест. И не случайно в фаворитах именно он: пока это единственный центр класса А в районе. Это тот самый объект, что был введен в эксплуатацию в прошлом году и за которым сейчас возводится комплекс апартаментов «Нахимовский 21». Здесь предлагаются помещения от 100 кв. м, в некоторых из них выполнена отделка, другие продаются в состоянии «под чистовую отделку», диапазон цен составляет 156,7–285,4 тыс. руб./кв. м, а арендные ставки — 10,2–24,8 тыс. руб./кв. м/год.

Офисные помещения можно подобрать и практически в любом жилом комплексе из построенных в последние 15 лет: помимо жилья коммерческие площади в них присутствуют в непременном порядке. Причем есть и экзотика. Как правило, под офисы отводят первый или пару первых этажей дома. Однако на улице Каховке есть 12–25-этажный жилой дом, в котором офисы (80–414 кв. м, средние цены — 91,6 тыс. руб./кв. м) располагаются на последнем этаже. Причина, по которой этот этаж оказался нежилым, самая неожиданная: по проекту здесь были предусмотрены чрезвычайно узкие окна (хотя на всех прочих этажах они нормальных размеров). Уровень инсоляции расположенных на верхнем этаже помещений оказался ниже требуемого для жилой недвижимости — по этой-то причине этаж и стал нежилым. Однако из-за того, что для офисов маленькие окна — это тоже минус, этаж долго оставался непроданным. Сейчас, по словам владельца, получено разрешение на превращение узких оконных проемов в полноразмерные, а кроме того, имеется возможность присоединить мансардный этаж, удвоив габариты помещений. Однако продаются они в нынешнем виде, хотя и вместе с пакетом документов на возможные преобразования. Заинтересует ли этот вариант покупателей, сказать сложно. Все же предстоящие столь глобальные преобразования обрадуют далеко не каждого нового собственника, даже несмотря на сравнительно низкую для района цену предложения.

Фото А. Бобровского