Жилищное кредитование. Вопросов больше, чем ответов

1 Августа в 15:06 40 Ольга Гранина

Пока российская ипотека развивается не без участия государства и притом усилиями всего лишь нескольких крупнейших игроков. Условия для остальных кредитных организаций остаются не самыми привлекательными. О задачах и возможностях этого важного сегмента экономики говорили на XI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», организованной Информационным агентством АК&М и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Жилищное кредитование. Вопросов больше, чем ответов
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 г. За это время слово «ипотека» стало известно большинству россиян, причем многим не только теоретически, но и на практике. Некоторые соотечественники уже даже успели расплатиться с банком, другие только вынашивают планы о вступлении в ряды заемщиков.
 
Впрочем, до западных стран по части кредитования нам еще далеко. Когда в России ипотечная ставка приблизится, например, к швейцарской, к 0,85% годовых? Неизвестно, но точно что не в ближайшие 10–15 лет.
 
На финансовом рынке не только и не столько спрос диктует предложение, сколько экономическая реальность. А она такова, что без господдержки оте­чественный рынок жилищного кредитования пока практически нежизнеспособен. Хотя спрос на ипотеку, безусловно, тоже важен.
 
Демографический фактор
 
Жилищное кредитование. Вопросов больше, чем ответов
По мнению директора Независимого института социальной политики Лилии Овчаровой, в связи с увеличением доли пожилого населения будет востребована обратная ипотека. По этой программе банки могут выдавать пенсионерам кредит под залог имеющегося у них в собственности жилья. Обычно сумма предоставляется ежемесячно в течение определенного периода времени, но при необходимости может выдаваться и разово. После смерти пенсионера квартира переходит в собственность кредитора. Реализовав ее, банк возвращает потраченные деньги.
 
«В России есть большая группа одиноких пожилых людей, которые в свое время приватизировали жилье. Но если несколько лет назад они намеревались оставить наследство детям, то сейчас хотят пожить для себя», — говорит Л. Овчарова.
 
Теме демографии и финансов было посвящено и выступление директора Института демографии Высшей школы экономики Анатолия Вишневского.
 
Отечественный рынок жилищного кредитования без господдержки пока практически нежизнеспособен.
«Главные риски вытекают из нашей возрастной пирамиды, — сказал он. — Число людей, которые сейчас наиболее активны как заемщики, сократится. Станет меньше молодых женщин. А ведь одной из причин спроса на жилье является вступление в брак и рождение ребенка», — сказал докладчик.
 
Причина этой тенденции — демографический спад начала 90-х, последствия которого станут ощутимы совсем скоро. Из-за увеличения числа пенсионеров в ближайшее время вырастет нагрузка на работающих людей, что будет влиять на платежеспособный спрос населения.
 
Доходная аренда
 
Жилищное кредитование. Вопросов больше, чем ответов
Еще одной тенденцей, оказавшей влияние на рынок ипотеки, стало изменение отношения среднего класса к арендному жилью. Сейчас типичной становится схема, когда в начале карьеры молодые люди снимают квартиру и только после вступления в брак начинают задумываться о приобретении собственной недвижимости. «Если рынок аренды станет цивилизованным, то произойдет отток потребителей от ипотечных схем», — считает Л. Овчарова.
 
Но для большинства граждан и аренда остается дорогим удовольствием. По данным генерального директора ГУП «Московский городской центр арендного жилья» Валерия Горюнова, сейчас в Москве сдают более 200 тыс. квартир, собственники которых получили недвижимость в ходе приватизации. В погоне за прибылью некоторые владельцы становятся изобретательными. Умудряются сдавать внаем трехкомнатную квартиру не за 40 тыс. руб./мес., а за 120 тыс. Правда, заселяют туда не трех человек (например, семью с ребенком), а человек 20–30 гастарбайтеров. При этом большинство арендодателей налоги не платят. В итоге бюджет недополучает от этого вида деятельности порядка 2–5 млрд руб.
 
0,85% составляет процентная ставка по ипотеке в Швейцарии, в России — 12,7%
В 2007 г., рассказал В. Горюнов, предпринималась попытка легализации рынка аренды. Было введено понятие учетной регистрации договоров найма или поднайма. Информация о нем должна направляться в налоговую службу (об арендодателях) и в ГУВД (об арендаторах). В итоге за первый год количество задекларированных квартир составило 15 тыс., а за период до настоящего времени было учтено примерно 45 тыс. договоров. Это мало, считает В. Горюнов.
 
Одна из причин того, что идея провалилась, — коррупция. Участковые стали проверять квартиры. При отсутствии договора брали с владельцев 1 тыс. руб. и никуда не докладывали об обнаруженных нарушениях.
 
Были пробные шаги по созданию фонда доступного арендного жилья, но пока говорить о массовой программе нельзя.
 
Жилищное кредитование. Вопросов больше, чем ответов
Тем не менее АИЖК разработало проект по строительству доходных домов и запустило его в качестве пробного шара в Новосибирской области. Осенью прошлого года там был заселен первый доходный дом, квартиры в котором предназначены для сотрудников предприятий региона.
 
Также недавно началось строительство доходного дома в Арзамасе. Арендная плата здесь будет на 20–30% ниже рыночной, при этом предприятие компенсирует сотрудникам 50% арендной платы. В итоге наем однокомнатной квартиры обойдется в 3 тыс. руб./мес., двухкомнатной — в 5 тыс. руб. «Более тысячи сотрудников уже подали заявки на участие в этой программе, город ищет новые площадки для ее расширения», — рассказал исполнительный директор АИЖК Андрей Шелковый.
 
Что нужно сделать, чтоб институт арендного жилья, доходных домов реально заработал? По мнению генерального директора Фонда «Институт экономики города» Александра Пузанова, необходимо внести изменения в существующие законы и принять новые. В частности, разработать закон о государственной поддержке организаций, строящих арендное жилье, включая и меры налогового стимулирования. Также нужно внести изменения в Жилищный кодекс в части регулирования рынка некоммерческого найма жилых помещений (сейчас соответствующие поправки уже готовятся ко второму чтению).
 
Класс в погонах
 
Структура ипотечных заемщиков меняется. Предприниматели, представители малого и среднего бизнеса сменяются чиновниками, силовиками и специалистами бюджетного сектора.
При сегодняшней стоимости аренды вполне закономерно, что часть людей предпочитает взять кредит. Это как минимум означает, что они будут платить фиксированную сумму (плата за аренду регулярно пересматривается хозяевами квартиры, не желающими терять прибыль), к тому же за свое жилье.
 
Портрет заемщика в последнее время несколько изменился. «Кредит чаще берут люди в возрасте 30–35 лет, которые не боятся жить с долговой нагрузкой», — поделился наблюдениями председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин.
 
Основным потребителем кредитных программ является средний класс, с которым, по словам Л. Овчаровой, произошли структурные изменения — он вырос. Реальный рост доходов на 9% дает примерно 1%-ный прирост класса. При этом предприниматели, специалисты рыночного сектора в структуре класса сменяются чиновниками, силовиками и специалистами бюджетного сектора. Как они поведут себя на финансовых рынках, пока вопрос. Новая группа людей привыкла решать свои вопросы при существенном софинансировании со стороны государства.
 
Взнос преткновения
 
Жилищное кредитование. Вопросов больше, чем ответов
У многих граждан (не рассчитывающих на участие в их судьбе государства) не хватает денег на первоначальный взнос, что становится препятствием для получения ипотечного кредита. Можно было бы воспользоваться страхованием, позволяющим получить заем при минимальном взносе, но граждане пользуются этой услугой неохотно.
 
«Ипотечное страхование работает третий год. Оно позволяет покрыть убытки кредитора при обращении взыскания на заложенное имущество. Ожидаемые убытки от возможного дефолта заемщика все банки закладывают в ставку. Неожидаемые убытки покрывает страхование», — рассказал генеральный директор СК АИЖК Андрей Языков. Если взнос при ипотеке составляет меньше 30%, то возможность дефолта заемщика возрастает. Причем в 50–70% случаев взыскать с него остаток долга невозможно. Страхование решает эту проблему, — подчеркнул А. Языков. Но платить за страховку, решая потенциальные проблемы банка, должны заемщики. А они покупать этот полис не хотят. Что вполне закономерно, учитывая его немаленькую цену и то, что заплатить страховой компании нужно единовременно (то есть платежи в отличие от других видов ипотечного страхования здесь не растянуты на весь период обслуживания кредита).
 
К понижению через повышение
 
Жилищное кредитование. Вопросов больше, чем ответов
Как оживить рынок ипотеки? Как снизить ставку по кредитам? Это возможно... путем ее повышения хотя бы на несколько лет. Только так рынок ипотечных бумаг может стать привлекательным для инвесторов, что в итоге приведет к удешевлению кредитов, считает А. Крысин. «Если пойдут инвестиции в этот сегмент, то ставка начнет падать, и круг потенциальных заемщиков расширится», — уверен он.
 
За прошлый год было выдано ипотечных кредитов на сумму 1 трлн руб. Заметный рост, но, по мнению А. Крысина, рост экстенсивный. «Нет инвестиций, которые должны были прийти. Та пассивная база, за счет которой выдается ипотека, — это депозиты граждан», — подчеркнул докладчик. «При этом в России действует американская модель ипотеки: то есть игроки рынка должны секьюритизировать кредиты и продавать ценные бумаги инвесторам. Но инвесторам нужны стабильность и доходность. Их можно достичь с помощью снижения налогов, которые составляют сейчас 15%, государственных гарантий под ипотечные ценные бумаги, введения, хотя бы временно, специальных льгот. К тому же инвесторов привлечет повышение ставки по кредитам на 2–3% в год», — полагает А. Крысин.
 
В прошлом году через ипотечные ценные бумаги было профинансировано всего 6,6% этого рынка (хотя изначально предполагалось, что этот показатель составит 45%). При этом две трети кредитов выданы крупнейшими банками с государственным участием. Для развития рынка необходимо увеличение доли на нем частных банков. Чтобы это произошло, нужен спрос на жилищные кредиты (он есть) и нормальное фондирование (его нет). В итоге большинство банков рассматривают ипотеку как продукт неинтересный и низкомаржинальный. Изменится ли эта ситуация? Как заинтересовать банки активно выходить на рынок жилищного кредитования? Ответов на эти вопросы на конференции не прозвучало.
 
Фото предоставлены информационным агентством АК&М
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных