Жилье в Москве в обмен на бриллианты. Кто покупает элитную недвижимость?

«Путин, нефть и доллар — и всем слегка за шестьдесят»... «Этот анекдот сейчас воспринимается как мечта» — так шутили топ-менеджеры ведущих агентств элитной недвижимости Москвы во время итоговой пресс-конференции ТОР BROKERS ALLIANCE, прошедшей в Lotte Hotel Moscow. И вместе с тем минувший год на рынке высокобюжетного жилья оказался лучше, чем ожидалось, и в 2016 г. брокеры смотрят с оптимизмом.

«В порядке шутки мы подсчитали: если нефть будет стоить в районе 40–50 долл. за баррель, как в минувшем году, то 2016 г. будет похож на 2015-й, если 30 и ниже — денежный эквивалент и количество проданных квадратных метров уменьшится на 40–50%, средний бюджет — примерно на 20%, ну а если 80 — то это вообще мечта, рынок оживится, все вернется на круги своя», — сообщила Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.

Впрочем, даже при не очень благоприятной стоимости барреля в 2015 г. потрясений в премиальном сегменте не произошло. «Рынок не умер — денег мы заработали», — заверил Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.

Рублевый переворот

По данным Тop Brokers Alliance, в 2015 г. на элитный рынок Москвы вышло восемь проектов (с учетом анонсированного ЖК Nabokov), что сопоставимо с результатами 2014 г. (семь проектов). Правда, рынок вернулся к камерному формату, поэтому объем новых площадей уменьшился в три с половиной раза, средняя площадь проектов — в четыре, а среднее количество лотов на объекте — в 3,7 раза.

«Из-за сокращения нового строительства за год произошло снижение объема предложения с 219 700 до 195 275 кв. м, — рассказала Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome. — Вместе с тем это является фактором, поддерживающим цены. Долларовые прайсы снизились на 19% (до 13 890 долл./кв. м в 2015 г.), рублевые прибавили примерно на 11%, что во многом обусловлено ростом строительной готовности объектов».

Покупательский спрос смещается в сторону объектов класса бизнес-плюс (Red Side, I’m, «Воробьев Дом» и др.), и с учетом этих проектов статистика на рынке элитных новостроек достаточно благополучная, считают в TWEED. За год количество проданных квартир увеличилось на 48,7% (с 678 до 1008 шт.), количество проданных квадратных метров — на 13% (с 102 882 до 115 810 кв. м). Средний бюджет покупки составил 1,8 млн долл., средневзвешенная цена — 12 909 долл./кв. м. По количеству проданных метров в тройку лидеров входят Замоскворечье, Хамовники и Красная Пресня (с учетом бизнес-плюс).

С точки зрения продаж основную погоду на первичном рынке высокобюджетного жилья в 2015 г. делали три компании: «Магистрат», «Донстрой», «Галс-Девелопмент». Тренд года — переход в рублевое ценообразование, который к настоящему моменту осуществили 80% застройщиков. Покупатель стал рациональнее. «Спрос сместился в сторону объектов стоимостью 1 млн долл. (в 2014 г. — 21% покупок, в 2015 г. — 40% покупок), — прокомментировал Д. Попов. — Средние размеры проданных лотов уменьшились до 136 кв. м (в 2014 г. — 149 кв. м). Доля ипотечных сделок на элитном рынке уменьшилась в два-три раза (в прошлом году — 10%), поскольку банки ужесточили условия выдачи кредитов. Зато большое распространение получила беспроцентная рассрочка от застройщиков».

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, представил свое видение развития рынка элитных новостроек Москвы в 2016 г. Эксперт предположил, какими могут быть результаты следующего года, исходя из анализа уровня текущих продаж застройщиков и макроэкономических прогнозов на ближайшие 12 месяцев. Даже несмотря на стагнацию экономики, ближайшее будущее элитных новостроек выглядит достаточно оптимистично. В 2016 г. число сделок в этом сегменте вполне может увеличиться на 25–30% (до 600 сделок в год). Основные драйверы спроса — «старые» валютные сбережения, растущий доллар, а также разнообразное и качественное предложение от застройщиков, акции и гибкие условия оплаты. Ключевые девелоперы не останавливают строительство, а у покупателей есть деньги и широкий выбор (сейчас в первичной продаже находится более 1300 элитных квартир). Все это поддерживает рынок в хорошей форме.

Несговорчивые собственники

Объем предложения на вторичном рынке элитного жилья Москвы по результатам 11 месяцев 2015 г. составил 1394 лотов (или 266 тыс. кв. м), емкость рынка — чуть больше 5 млрд, средняя площадь лота — 190,8 кв. м. Средний бюджет предложения — 3,6 млн долл., средневзвешенная цена квадратного метра — 19 тыс. долл. По сравнению с 2014 г. количество сделок уменьшилось на 14,5% (с 207 до 177), емкость рынка — на 24,4% (с 760 до 580 млн долл.). Средний бюджет покупки составил 3,3 млн долл. (–11,6%). Высокобюджетных сделок свыше 10 млн долл. было всего три, рассказали в Contact Real Estate. Сделок в диапазоне 5–10 млн долл. — 25. В среднем по рынку дисконт от долларовой цены составил 25–30%, в отдельных случаях — 50%.

Продажи жилья на вторичном рынке Москвы в долларовом эквиваленте упали примерно на 25%. Средняя цена снизилась на 15%, но цены реальных сделок еще ниже — на 15–30%, а в отдельных случаях дисконт доходил до 50%. «Более того, в обиход входят новые форматы покупки элитных квартир — например, «по бартеру» — за ювелирные изделия и элитные авто, — рассказал Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank. — В частности, была сделка с использованием задатка в виде кольца Graff стоимостью около 2 млн долл. Есть также предложения по взаимозачету «загород на город» и наоборот».

В IntermarkSavills подсчитали, что из-за валютных скачков на протяжении 2015 г. на вторичном рынке суммарно было не более пяти относительно благоприятных месяцев для заключения сделок. «Судьба вторичного рынка в ближайшие 12 месяцев во многом зависит от стабилизации курса валют, — отметил Д. Халин. — Если резкие колебания прекратятся, то число сделок в 2016 г. может вырасти на 20–25%».

В 2016 г. тренд увеличения сроков экспозиции на вторичном рынке будет набирать обороты, считает Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж ORDO Group. Если раньше недвижимость стоимостью от полутора миллионов долларов продавалась от шести месяцев до года, то сейчас — от года, а в отдельных случаях — до двух — четырех лет. «Средние цены продолжат уменьшаться, тенденция перехода в рублевую зону продолжится, — отметила эксперт. — Но в 2016 г. собственники в топовом элитном сегменте еще имеют шанс «запрыгнуть в последний вагон», чтобы не упустить выгоду. Сейчас больше времени уходит даже не на поиск покупателя, а на уговоры продавца сбавить цену».