«Жил да был черный кот за углом...»

Чтобы замерить глубину падения на рынке недвижимости, достаточно посмотреть на такой антикризисный формат жилья, как студии. Чем жестче ситуация, тем больше их предлагается и тем меньше они по площади. В трудные времена такое решение для застройщика логично. Однако у некоторых покупателей часто появляются иные доводы, также не лишенные здравого смысла.

Лучше — в келье

«Студия — это недоквартира. Не хочу спать на кухне...» — мнение не самое приятное для девелоперов, но далеко не единичное на всевозможных форумах будущих жильцов. К минусам наши умудренные жизненным опытом граждане также относят неудобства при посещении гостей с ночевками, запахи по всей квартире во время готовки, невозможность сменить обстановку в пределах единого пространства, улучшенная слышимость для соседей («Эхо, что ли? За стенкой все слышат! И необязательно орать. Ну, вы поняли!»). И, наконец, самое главное — «Нельзя запереть кота на кухне».

Про кота это скорее шутка, но все остальное вполне жизненно.

Впрочем, квартир-студий меньше от этого не становится. Как сообщают специалисты аналитического отдела компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в старых границах Москвы и на новой столичной территории этот сегмент увеличился в 2,4 раза. Причем только за один год! На данный момент студии реализуют в 19 проектах. Кроме того, наблюдается тенденция к уменьшению площадей. Нынешний минимум — 19,76 кв. м (ЖК «Жемчужина Зеленограда»), тогда как ранее он не опускался ниже 27 квадратов.

Впрочем, если заглянуть в Интернет, то можно обнаружить, что в некоторых зарубежных столицах габариты жилья еще скромнее. Например, не так давно в центре Рима продавалась самая маленькая квартира в мире общей площадью 5 кв. м. При этом цена 50 тыс. евро никого не смущала. А в Лондоне предлагали студию за 200 тыс. фунтов стерлингов, но на целых полметра больше. Что говорить о 7-, 10- и 15-метровках в других городах. Словом, у россиян все еще впереди, тем более что кризис нам обещают затяжной. Пройдет год-два, и дома с нарезкой по пять, а то и по четыре квадрата (как говорится, «догоним и перегоним») станут нормой...

Не дай бог!

У них студии с минимальными площадями — это скорее исключение, это единичные экземпляры, над которыми трудятся маститые дизайнеры. Они берут такую убитую, напоминающую место действия фильма ужасов квартирку и делают из нее шедевр. Причем используют каждый миллиметр пространства. Два уровня (кровать под потолком) — это вполне обычная история, не говоря о многочисленных нишах, потайных шкафах, мебельных конструкторах и прочих современных штуках, которые позволяют создать и комфорт, и уют, а главное — добиться максимальной функциональности жилища. В центре Милана одной известной итальянской дизайнерше удалось на 15 кв. м бывшей монастырской кельи элегантно разместить все необходимое для современного человека: от большого санузла до кухни, кровати queen size и... гардеробной!

После таких примеров (да еще с картинками) хочется немедленно позвонить застройщику и купить квартиру-студию если не в центре Москвы, то хотя бы где-нибудь в спальном районе. Однако стоп! У нас это не единичные экземпляры, а массовый сегмент, который, по признанию многих экспертов, продается без отделки. Двадцать квадратов голого бетона с видом на парковку, и за весьма приличные деньги? Нонсенс! Тогда для кого предназначено это передовое изобретение российской стройиндустрии? «Для творческих натур, студентов и инвесторов», — перечисляют эксперты. А если господь не одарил пространственным мышлением, дабы расширить горизонты крохотной квартиры-студии, если нет денег, чтобы заняться спекуляцией на рынке жилья, и диплом о высшем образовании получен лет 40 назад? Значит, вы будете спать на кухне, вдыхать аромат вчерашних щей и разговаривать шепотом, дабы не пугать соседей. Жилые массивы для одиноких пенсионеров — это будет покруче знаменитых хрущевок. К сожалению, все идет именно по такому пути развития формата. Во всяком случае сегодня.

С учетом менталитета

И все-таки студия — это квартира, и без обидной приставки «недо». Но если она вписывается в представление о комфортном жилье для среднестатистического россиянина. Мы поинтересовались у некоторых наших партнеров: имеются ли в их проектах квартиры-студии с ремонтом и если да, то какой метраж и насколько они удобно оборудованы для полноценного проживания (имеются ли встроенные шкафы, всяческие ниши, предлагается ли двухуровневый вариант проживания и т. п.)?

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

«В настоящее время квартиры-студии с отделкой — распространенное предложение на рынке. Эти объекты ориентированы на частного инвестора, который предполагает сдавать их в аренду. Ремонт от застройщика в сегменте массового жилья не включает в себя мебель и специальные опции (ниши под встроенные шкафы и т. д.). Планировка традиционно свободная — кухня совмещена с комнатой. Стандартный набор от застройщика — обои, ламинат, электрические розетки. Общая площадь составляет 37 кв. м (жилая — 33, санузел — 4,1). С лоджией — 40,2 кв. м (жилая — 34,4, санузел — 4,1, лоджия — 3,4)».

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:

«В нашем случае отделка не предполагает встроенных шкафов или ниш. Студия — это как раз тот вариант квартиры, где можно реализовать больше всего вариантов планировочного решения в зависимости от личных потребностей. Поэтому мы специально не навязываем покупателям место расположения шкафов и прочее».

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»:

«Студии — формат, пришедший к нам с Запада, мы не раз видели в кино, как герои, едва войдя в квартиру, попадали в спальную зону. Для россиян такая планировка не совсем привычна и удобна. В жилом комплексе, который мы продаем, планировки студий (33,2–34,2 кв. м) учитывают национальный менталитет и предусматривают разделение жилой и коридорной зон, что значительно повышает комфортность проживания, но все они предлагаются без отделки».

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

«В нашем проекте площадь студий варьируется от 37 до 40,2 кв. м. Все они реализуются с отделкой. В каждой квартире два больших окна, в том числе панорамные, совмещенный санузел, в одну из стен выведены коммуникации для кухонного оборудования. Часть студий — площадью 40,2 кв. м — оснащена лоджиями. В настоящий момент в продаже осталось всего семь квартир».

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

«Проекты, в которых предлагают студии с ремонтом, на современном российском рынке есть. Однако двухуровневые, с современным функционалом чаще встречаются среди апартаментов».

Подобным примером может служить апарт-отель YE’S (Санкт-Петербург). Дизайн интерьера был разработан застройщиком и использовался для отделки всех студий площадью 27–29 кв. м. В квартире есть небольшая прихожая, одна из стен которой — это шкаф-купе с зеркальными дверцами. В основном помещении пространство визуально разделено на кухню и многофункциональную зону, которая играет роль и гостиной, и спальни, и рабочего места. Фартук кухонного гарнитура преобразуется в обеденный стол, что четко очерчивает границы обеденной зоны. В центре комнаты большая кровать, над ней зеркало, его основная роль — расширение пространства. У противоположной стены — ТВ-зона с полками и шкафчиками, она легко трансформируется в рабочее место, а также используется для хранения вещей.

Однако ремонт влияет на стоимость конечного продукта. В среднем, по оценке наших экспертов, 1 кв. м при обычной отделке (обои, ламинат, электрические розетки) становится дороже на 10–12 тыс. руб. Если говорить о среднестатистической квартире-студии, то, по словам И. Доброхотовой, в новостройке экономкласса (на этапе котлована) с ремонтом она будет стоить примерно на 200 тыс. руб. дороже.

А если брать отделку по сценарию питерского апарт-отеля, то полмиллиона рублей — это только стартовый бюджет.

В чем подвох?

Теперь главный вопрос, ради которого, по соображению девелоперов, квартиры-студии и предлагают на рынке в кризисное время, — это цена. Иными словами, потенциальных покупателей в первую очередь интересует бюджет покупки, и если он минимален, то проект будет ликвиден, а значит, и бизнес маржинален. Но в чем выгода тех, кто нам строит и жить помогает, если они продают задешево? Оказывается, стоимость квартиры-студии не такая уж минимальная. На самом деле перед нами всего лишь игра цифр, в которой и кроется некое лукавство.

«Время экономической нестабильности диктует свои условия первичному рынку, именно поэтому количество проектов со студиями стремительно растет. К тому же платежеспособность населения падает, поэтому застройщики стараются снизить бюджет покупки, уменьшая предлагаемые площади квартир, в том числе и студий. Но стоит отметить, что за низкой рыночной стоимостью данного формата скрывается высокая цена квадратного метра», — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

То есть вы, конечно, можете прикупить себе несколько квадратных метров за цену, которую выкладывают сильные мира сего в бизнес-проектах, но в отличие от них будете всю жизнь одной рукой открывать холодильник, а другой смывать унитаз. Впрочем, выбор всегда есть.