«Зеленые» на стройплощадке. Дальше — больше

Одной из заметных архитектурных тенденций последнего времени стало внедрение экотехнологий в современное жилищное строительство. В первую очередь это связано со стремлением застройщиков повысить энергоэффективность объектов и удобство их эксплуатации, а также качественно улучшить уровень жизни потенциальных покупателей. Насколько перспективно у нас «зеленое» строительство? Об этом «Н&Ц» рассказали эксперты рынка недвижимости.

Необходимость назрела?

«Экотехнологии позволяют создать экологически безопасное для человека жилье, которое не оказывает негативного воздействия на природу и обладает высокими энергосберегающими характеристиками. В строительстве и отделке таких зданий, как правило, используют натуральные материалы, а при благоустройстве — как можно больше живых растений», — объясняет Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.

Несмотря на то что «зеленое» строительство появилось на рынке еще несколько десятилетий назад, а экологический девелопмент в мире распространен повсеместно, до России эти тенденции почти не доходили. Специалисты говорят об отставании нашей страны в вопросах энергосбережения примерно на 30–40 лет.

Ситуация начала меняться лишь в последние годы, когда у нас заговорили о возможности создания собственных экологических стандартов. Было учреждено несколько премий в области экостроительства, появились первые здания, сертифицированные по международным системам экологической оценки LEED и BREEAM. Возник целый ряд проектов малоэтажного строительства с учетом «зеленых» норм и концепции создания таких зданий.

«Главная проблема, которая возникает у девелоперов, желающих создавать проекты по эконормам, — увеличение затрат. Оценки экспертов относительно этого расходятся: по разным данным, стоимость строительства может повыситься от 2 до 15%. В условиях России увеличение может достигать и 25–30%», — отмечает Иван Анисенко, руководитель проекта TriBeCa Apartments компании stone hedge.

Столь высокая наценка объясняется в основном различиями в технологиях, используемых при реализации архитектурного проекта, и решениях, применяемых для инженерии. Однако по мере расширения практики и накопления опыта создания энергоэффективных объектов себестоимость экостроительства постепенно будет снижаться, уверяют эксперты.

«Даже если экопроект оказывается дороже обычного, то в эксплуатации такие здания существенно дешевле. Энерго­сберегающие технологии позволяют снижать, например, годовой расход энергии на отопление в 9–16 раз», — отмечает И. Анисенко.

Во многих странах строительство по энергосберегающим технологиям в той или иной форме регламентируется государством, в России оно пока остается доброй волей самого девелопера.

«Пока сертификация по экостандартам развита у нас довольно слабо. Число таких зданий исчисляется скорее десятками, тогда как на Западе — сотнями тысяч. Там девелопменту выгодно иметь сертификаты. Как минимум можно рассчитывать на льготное кредитование своих проектов, пользоваться господдержкой и т. д.», — говорит Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

Массовость «экотехнологий»

За счет того что экотехнологии значительно увеличивают себестоимость проекта, чаще всего такие объекты можно встретить среди жилых комплексов и загородных домов высокого класса. Например, в элитном сегменте широко распространены «умные дома», где контролируется потребление электроэнергии, воды и других ресурсов. Так, многие особняки в поселках Millennium Park, Madison Park и Monteville оснащены подобными системами. Однако их установка производится по желанию владельца.

Экотехнологии коснулись также и апартаментов. Примером «зеленого» строительства является комплекс TriBeCa Apartments на Нижней Красносельской улице, который будет сдан в эксплуатацию осенью 2014 г. Уже на этапе его проектирования были предусмотрены автоматизированный контроль и управление системами отопления и водоснабжения, снижающие уровень теплопотребления до 40%; приточно-вытяжная система вентиляции, обеспечивающая степень энергоутилизации до 85%; лифтовое оборудование, экономящее до 56% электропотребления по сравнению с аналогами. Фасады выполнены из теплосберегающих материалов, а в панорамном остеклении использованы стеклопакеты с аргоном и архитектурным стеклом, которые в холодный период увеличивают коэффициент сопротивления теплопередаче, а летом пропускают внутрь помещения только 40% солнечного тепла.

Некоторые элементы экотехнологий есть, например, в ЖК комфорткласса «Альфа Центавра» (город Химки). Утепление стен в домах ведется с использованием минераловых плит, которые обладают высокой шумопоглощающей способностью. Отделка фасадов выполнена фиброцементными панелями и керамогранитом. Кроме того, используются вентилируемые фасады. Здания обладают хорошими теплоизоляционными свойствами и большей устойчивостью к атмосферным воздействиям.

«Хорошим примером «зеленых» технологий можно считать фотоэлектрические панели и солнечные коллекторы, которые обычно ставят на крыши коттеджей. Летом их используют для нагрева воды. Для экономии энергоресурсов при строительстве средне- и многоэтажных комплексов применяют материалы с низкой теплопроводностью. В самих квартирах устанавливают ступенчатые и мембранные фильтры для очистки воды, сантехнику с низким расходом воды», — рассказывает Ф. Третьяков. Хорошо себя показала в жилищном строительстве стеклопластиковая арматура. При равных несущих характеристиках она тоньше, легче и не подвержена коррозии.

Однако эксперты предупреждают, что большинство проектов, заявленных на рынке как экологичные, на самом деле таковыми не являются. Как правило, это просто маркетинговый ход с целью удорожания конечного продукта.

«Приставку «эко» используют как инструмент рекламы, не более того. В таких проектах речь не идет о реальном применении энергосберегающих и экологичных технологий — достаточно соседства с небольшой рощей», — утверждает Антон Гололобов, директор по маркетингу компании Villagio Estate.

«Однако важно понимать, что сам термин «экологичность» помимо технологий включает в себя много факторов, в том числе качество окружающей среды и «экологию образа жизни». Жизненное пространство оказывает на здоровье человека намного большее влияние, нежели строительные материалы. Так, порядка 80% загрязнений окружающей среды приходится на автомобильные выхлопы. Около 15% создают промышленные предприятия и мусорные полигоны. И только 3–5% обусловлены прочими факторами, в том числе стройматериалами и технологиями строительства. Поэтому экоматериалы вряд ли станут панацеей, если построенный из них дом находится в районе с плохой экологией», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

Перспективы «зеленых»

По словам И. Анисенко, сегодня российские девелоперы, использующие в строительстве экотехнологии, идут двумя путями. Одни модернизируют уже существующие объекты с целью получить экосертификат. Целесообразность этого очевидна. По мнению экспертов, экологическая сертификация увеличивает цену проекта в среднем на 10–15%, а в некоторых случаях и до 30%. Зачастую она может являться причиной повышения классности объекта. Именно поэтому подобные предложения возникают в основном в сегментах элитного жилья.

Другие застройщики, наоборот, не стремятся к официальному подтверждению соответствия их проектов экостандартам, чтобы избежать повышения конечной цены квадратного метра для покупателя. Однако при этом объекты создают с учетом всех современных требований. При подобном подходе обеспечивается очевидное конкурентное преимущество: у таких девелоперов есть возможность предложить своим покупателям качественные объекты по умеренной цене.

«Для компании, работающей на перспективу, в использовании экотехнологий есть прямой смысл. Жизненный цикл объекта долог, и создавать проекты, которые морально устареют через три — пять лет, означает получить репутацию недобросовестного девелопера», — считает И. Анисенко.

Тем не менее в связи с дороговизной «зеленого» строительства в ближайшее время мы вряд ли увидим в этой сфере серьезные подвижки. «Сегодня не каждый российский покупатель готов переплачивать за экологичность. Поэтому и необходимости массово использовать «зеленые» технологии в российском девелопменте пока нет. В настоящее время при создании жилых комплексов застройщики руководствуются другими потребительскими характеристиками: ценой, инфраструктурной составляющей, транспортной доступностью объекта. Хотя в целом стоит отметить, что за последние несколько лет значительно выросли как уровень строительства, так и качество материалов, из которых возводят дома. Сегодня наши новостройки ничем не уступают европейским по уровню инженерного оснащения», — говорит Ф. Третьяков.