Зарубежные инвестиции — далекие и близкие

 

Катаклизмы, в том числе финансовые, кого-то разоряют, а кого-то делают богаче, и минувший кризис в этом плане не исключение. На Западе, где благодаря низким ставкам и большому опыту использования финансовых продуктов принято было покупать жилье по ипотеке, в период экономической нестабильности многие заемщики лишились работы и оказались неплатежеспособными. В итоге кредиторы вынуждены были забрать залоговое имущество, что спровоцировало резкое падение цен на недвижимость. Сейчас она стоит примерно в три-четыре раза дешевле, чем до кризиса, цены находятся на уровне конца 1990-х гг. Так, в США вполне реально приобрести дом за 150 тыс. долл. (Стоимость объекта зависит от его площади, месторасположения, года постройки.) Сегодня покупатели могут выбирать из лучших предложений. Так, у россиян наибольшим спросом пользуется первичная и вторичная недвижимость Майями.

 

Ипотека остается относительно доступной (деньги предоставляют под 5% на срок до 30 лет), минимальный первоначальный взнос для нерезидентов — 35% от стоимости объекта. При этом банки испытывают дефицит в хороших заемщиках, ведь многие американцы уже испортили свою кредитную историю, к которой и граждане, и банки относятся очень щепетильно. В итоге кредиторы начали активно работать с иностранцами — в Америке в отличие от России приветствуются заемщики, которые имеют собственный бизнес, работают на себя.

 

Ближайшие пять — семь лет станут уникальным временем для заработка денег на американском рынке недвижимости. Ставку делают на спрос со стороны оставшихся без жилья граждан, вынужденных снимать квартиру. Аналитики уверены, что арендаторы обязательно найдутся.

 

В среднем затраты на оформление недвижимости составляют 3% от цены приобретаемого объекта (минимум 1%). Ежегодный налог зависит от стоимости жилья, штата и района, где оно расположено; в среднем он равен 1,5–2%. При этом надо учитывать, что если вы купили квартиру за 100 тыс. долл., но реально она стоит 400 тыс. долл., то налог будет исчисляться исходя из ее более высокой цены.

 

Сейчас в Конгрессе США рассматривают вопрос о том, что зарубежные инвесторы, вложившие в покупку недвижимости не менее 0,5 млн долл., получат право на грин-карту. Пока лучшим способом эмиграции в Америку является приобретение там собственности и открытие бизнеса.

 

Недвижимость Болгарии популярна у российских покупателей уже давно. В отличие от Америки собственниками там являются люди куда более скромного достатка. Сейчас нашим соотечественникам принадлежит свыше 100 тыс. квартир на черноморском побережье страны. Привлекает Болгария и жителей других государств: только за последний год иностранцы приобрели там квадратные метры на сумму более 98 млн евро.

 

Средняя стоимость квадрата составляет 650 евро, общая цена за объект — минимум 22 тыс. евро. Квартиры с одной спальней площадью 40–70 кв. м стоят от 35 до 80 тыс. евро. За 65–100 тыс. евро можно купить апартаменты с двумя спальнями. В основном нерезиденты приобретают в Болгарии курортную недвижимость не только с целью вложения средств, но и для отдыха там. В последнее время россияне из-за низких цен чаще интересуются жилыми комплексами в радиусе 20 км от моря. Если говорить о покупке квартиры в Болгарии для ее последующей сдачи в аренду, то больше всего для этого подойдут такие регионы, как Солнечный Берег, Золотые Пески, Варна.

 

Одним из наиболее важных направлений для инвестиций является коммерческая недвижимость (гостиницы, офисы, магазины, складские помещения). Ее приобретение сулит собственникам неплохие дивиденды от последующей сдачи в аренду.

 

С 1 июля прошлого года консульство Болгарии начало выдавать россиянам годовые многократные визы. Это очень удобно тем, кто хочет купить недвижимость и проживать в этой стране определенное время. Размер госпошлины и нотариальные сборы при заключении сделки купли-продажи зависят от стоимости недвижимости, в общей сложности они составляют около 4%. Собственник должен ежегодно оплачивать налог на имущество и сбор на бытовые отходы (одинаков для физических и юридических лиц), за воду и электроэнергию платят по показателям счетчиков.

 

Продажа земель и лесов иностранцам запрещена, но можно взять в аренду участок любой площади на срок от четырех лет, максимальный период не установлен.

 

В конце 1980-х гг. Венгрия была лидером по привлечению инвестиций среди стран Восточной Европы. Сейчас бум, в том числе строительный, закончился. На рынке недвижимости за последние несколько лет произошло 25%-ное падение спроса. Особенно это касается сегмента новостроек. Многих девелоперов почти не финансируют банки, по этой причине строят мало.

 

Центр Будапешта представляет собой историческую застройку XVII–XVIII вв. Найти площадку для возведения здания здесь трудно, однако иногда это удается, в частности есть новый квартал. Как рассказал представитель девелоперской компании, осуществляющей застройку, темпы работ зависят от покупательского спроса.

 

Приобрести новую студию в Будапеште сейчас можно за 60 тыс. евро; цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 80 тыс. евро, на трехкомнатные — от 120 тыс. евро. Жилье сдают с полной отделкой.

 

Большим спросом в Венгрии пользуются небольшие квартиры — полуторки и двушки. При приобретении их с инвестиционными целями потенциальным покупателям имеет смысл обратить внимание на следующие факторы: месторасположение объекта, перспективы роста его цены, ликвидность, доходы от аренды.

 

В Венгрии квартиры часто сдают студентам. Как правило, заключают контракты на год, но при необходимости можно договориться с жильцами о том, что вы будете проживать там пару месяцев в году — летом. Арендаторам, у которых будут каникулы, это тоже выгодно, поскольку не придется оплачивать пустующее жилье.

 

Нерезидентам, владеющим недвижимостью в Венгрии, можно пребывать в стране не более трех месяцев в году.

 

Наличие квадратных метров является важным фактором при принятии решения о получении гражданства. Ведь это означает финансовую состоятельность человека и его лояльность по отношению к данному государству.

 

В Венгрии нет ежегодного налога на недвижимость (только на люксовую), но есть разовый гербовый сбор при покупке. На вторичном рынке он составляет 4%, на первичном 4%, если объект стоит больше 55 тыс. евро.

 

Также участники выставки из Италии рассказали посетителям о преимуществах покупки жилья на Сардинии. Там проживают 1,7 млн человек, из Сардинии королеве Великобритании каждую неделю поставляют рыбу, самое известное десертное вино делают тоже здесь.

 

Ипотечные кредиты нерезидентам в Италии выдают под 3,5% годовых. Рассрочку предоставляют на десять лет под 5%, при этом покупатель должен внести не меньше 35% собственных средств.

 

Цены на апартаменты начинаются от 50 тыс. евро, на виллы — от 375 тыс. евро. Надо иметь в виду, что чем ниже класс недвижимости в Италии, тем выше фискальные сборы.