Залоговая квартира<br>Ниже цены, дешевле кредит

10 Июля в 19:46 34 Алена Дымова

Рынок квартир с обременением хотя и мало популярен у населения, но имеет свои преимущества. Купить квартиру, находящуюся в залоге, может быть интересно как с юридической точки зрения (квартира уже проверена банком), так и с финансовой (цена может быть ниже рыночной). Что представляет собой такая сделка?

 
Откуда берутся залоговые квартиры
 
Залоговая квартира<br>Ниже цены, дешевле кредит
Сделки по продаже квартир, находящихся в залоге у банка, впервые появились в кризис, когда заложенное имущество продавалось в связи с невозможностью заемщика обслуживать кредит. Чтобы не реализовывать объект в судебном порядке с торгов, как это положено по закону, банк и клиент договаривались о наиболее оптимальном способе расчета.
 
Сегодня залоговые квартиры продаются, как правило, по более приятной причине: все больше клиентов задумываются об улучшении жилищных условий. Имея купленную с помощью ипотеки однокомнатную квартиру, заемщики хотят поменять ее на жилье большего размера. Банки, как правило, идут навстречу таким клиентам и разработали целые схемы реализации заложенного жилья.
 
«Из всего объема ипотечных квартир порядка 12% заемщики хотят продать и обращаются за разрешением в банк», — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Для решения этого вопроса кредиторами были созданы так называемые витрины залогового имущества. На этих «витринах» можно найти недвижимость любого региона, в котором банк выдает ипотеку, и любого формата — квартиры, дома, земельные участки, новостройки или готовое жилье. Есть также специальные сайты, которые объединяют базы недвижимости различных банков.
 
 
Процедура покупки
 
Преимуществами залоговых объектов являются минимальный риск утраты права собственности (так как они уже проверены банком на юридическую чистоту) и возможность приобретения без посредников. К тому же цена вопроса часто бывает ниже текущего рынка примерно на 10%.
 
Для клиентов, готовых купить квартиру за живые деньги, сделка проходит по схеме досрочного погашения долга за счет средств покупателя. «Оформляются документы по переходу права собственности, и одновременно регистрируются снятие обременения с объекта и сделка купли-продажи», — рассказывает Ольга Докучаева, заместитель начальника Управления розничных кредитных продуктов Росбанка.
 
Покупателям, которым не хватает собственных средств, банки могут предложить льготные условия займа — это и ускоренный срок рассмотрения заявки, и сниженные ставки, и минимальный первоначальный взнос. «В нашем банке по программе «Выгодная ипотека» существуют следующие преференции: ставка снижается на 1% от стандартных тарифов, — приводит пример Сергей Джамалутинов, руководитель Центра ипотечного кредитования «Абсолют Банка». — Отсутствие процедуры согласования квартиры с юристами (так как объект недвижимости уже находится в залоге банка) также является дополнительным бонусом».
 
В данном случае сделка проходит по схеме перевода долга на нового ипотечного заемщика. Оформляются документы, заключаются договоры, и новый собственник становится залогодателем. При этом кредит обслуживается в стандартном порядке (досрочное погашение не требуется).
 
«Если покупатель берет заем в нашем банке, то снятие обременения продавца, переход права на нового собственника и его обременение регистрируются одновременно, — говорит С. Джамалутинов. — Денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и после регистрации сделки продавец использует их для погашения кредита».
 
 
О чем полезно знать
 
Эксперты подчеркивают важность того, чтобы сделка заключалась в банке-кредиторе, а не в любом другом, где клиент, например, может держать счет. В этом случае сделка проходит с юридическим сопровождением со стороны банка, которое будет вдвойне пристальным, если покупатель здесь же берет ипотеку на вторую часть стоимости квартиры. «Сложнее тем покупателям, которые, имея на руках решение о выдаче кредита в одном банке, планируют приобретать квартиру, находящуюся в залоге другого банка, — отмечает М. Литинецкая. — Организовать такую сделку более сложно технически, и мало кто из банков пойдет на это».
 
Таким образом, если вы в принципе задумываетесь о покупке недвижимости по ипотеке, то эксперты рекомендуют в первую очередь ознакомиться с объектами, которые реализуют банки. А, сделав выбор, получить одобрение именно в этом банке. При удачном поиске есть шанс приобрести проверенную квартиру по цене ниже рынка и льготным условиям кредитования.
 
«При покупке заложенного жилья необходимо удостовериться в согласии банка-залогодержателя на его продажу, поэтому предпочтительно трехстороннее обсуждение предстоящей сделки, включая представителя банка, так как со стороны залогодержателя могут быть выставлены дополнительные условия», — советует О. Докучаева.
 
«Схемы, разработанные нашим банком, подходят всем потенциальным покупателям, как планирующим приобретение с использованием заемных средств, так и располагающим достаточной суммой, — Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы. — Из плюсов приобретения такой недвижимости помимо привлекательной цены можно отметить то, что четко разработанные схемы позволяют сэкономить на риэлторе, сделка проходит под контролем со стороны сотрудников банка».
 
 
Перспективы
 
Так или иначе жизнь не стоит на месте. Наверняка в скором времени появятся какие-то новые условия и возможности для реализации залоговых квартир. «Если бы информированность заемщиков о возможности продать жилье, находящееся в залоге, была выше, то я не сомневаюсь, что подобные сделки совершались бы как минимум в два раза чаще, чем сейчас, — резюмирует Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки Tekta Group. — В большинстве случаев действующий заемщик уверен, что сначала должен полностью погасить кредит и только потом улучшать свои жилищные условия. Масла в огонь подливают и не всегда компетентные сотрудники банков, которые порой не знают возможностей собственного кредитного учреждения и отказывают клиенту на стадии консультации». В некоторых банках, по словам эксперта, существуют ограничения на подобные сделки. В частности, продать залоговую квартиру можно только клиенту того же банка.
 
Нет сомнения в том, что банкиры должны обратить внимание на растущие запросы клиентов в отношении залоговой недвижимости. Подобные сделки будут способствовать дальнейшему развитию ипотечного кредитования.
 
БЛИЦИНТЕРВЬЮ
 
Один переезд и два кредита
 
Залоговая квартира<br>Ниже цены, дешевле кредитМария Полякова,



директор Департамента инноваций,



методологии и стандартизации



Агентства по ипотечному



жилищному кредитованию (АИЖК)
 
— Предлагает ли АИЖК программы по продаже и покупке залоговой недвижимости?
— В АИЖК для таких случаев разработан специальный продукт «Переезд», рассчитанный на тех людей, у которых уже есть в собственности жилье, но они хотели бы купить новое. Программа оптимизирует альтернативные сделки за счет конвертации средств от продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке за новую квартиру (даже если старая была обременена предыдущей ипотекой).
 
— Каковы условия программы «Переезд»?
— В кредит можно получить до 70% от стоимости жилого помещения, передаваемого в залог, по ставке 12,1–13,25% годовых в рублях и направить эти средства на первоначальный взнос по новому ипотечному займу, при этом погашать короткий кредит придется только после продажи жилья — единым платежом, включающим тело долга и проценты за пользование.
 
— Это напоминает схему Trade in.
— Да, это так. Вам дают деньги под залог старого жилья. Вы вносите их в счет оплаты нового, въезжаете в новую квартиру и только потом занимаетесь продажей старой. Учитывая, что по условиям программы у заемщика есть от одного до двух лет на реализацию старого жилья, можно не спешить и подождать хорошего покупателя. Если продажа жилья пойдет быстрее, всегда можно погасить кредит досрочно, сэкономив на процентах.
 
— Какие еще преимущества программы можно отметить?
— Под залог квартиры вы получаете весьма значительную сумму. Направив ее на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, вы легко можете покрыть 50% и больше от стоимости нового жилья. А это означает, что у вас будет более низкая ставка. Ведь практически для всех ипотечных программ актуально правило: чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка.
Если новая квартира подобрана, все документы в наличии, сделка по «Переезду» проходит одновременно с выдачей стандартного ипотечного кредита на новую квартиру по программам АИЖК — все в течение одного дня.
Полученные средства могут быть использованы на первоначальный взнос по следующим программам АИЖК: «Стандарт», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал», «Молодые учителя», «Молодые ученые» — или направлены на погашение ранее выданного ипотечного кредита.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных