За что платим? Как и сколько зарабатывают УК

Покупатели жилья заранее должны интересоваться не только ценой и характеристикой квартиры, но и тем, сколько придется платить управляющей компании (УК). Расценки зависят как от класса недвижимости, так и от аппетитов самой УК.

Структура платежей

Как отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, существует обязательный минимум услуг, который определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491): это уборка, вывоз мусора, обеспечение пожарной безопасности, текущий ремонт. Есть дополнительные опции — обычно консьерж-сервис, оборудование поста охраны на въезде на территорию ЖК, организация диспетчерской службы, предоставление жильцам справок, начисление платежей, расчеты с ресурсоснабжающими организациями (при наличии договора) и т. д.

Предлагая более глубоко погрузиться в детали, директор по развитию УК «Артэко» Сергей Гвамичава добавляет, что любая услуга предполагает несколько статей расхода. Самая затратная — это фонд оплаты труда обслуживающего персонала (включая налоги и отчисления), составляющая примерно 60–80% общей цены услуги. Также для производства работ необходимы инструменты, оборудование, техника, материалы, что в совокупности от 5 до 10% бюджета. И, конечно, не секрет, что УК не благотворительная организация и должна зарабатывать. Сумму рентабельности устанавливает каждая компания сама, но на практике это 5–15%.

Сегодня жилье классифицируется по трем основным типам: эконом, бизнес и премиум. Для каждого характерна своя ценовая категория и, соответственно, сервис. В экономклассе обслуживание 1 кв. м обходится в 25–35 руб., в обязательный базовый перечень услуг входят текущий ремонт, эксплуатация инженерных систем, санитарное содержание прилегающей территории и мест общего пользования. В бизнес-классе стоимость содержания — 80–100 руб./кв. м, список услуг шире, сюда, например, входит охрана. Расценки в сегменте премиум — 180–200 руб./кв. м, помимо стандартных предусмотрены еще услуги консьерж-сервиса и дополнительные опции для жильцов.

При этом, по словам генерального директора УК «ДС Эксплуатация» («ДОНСТРОЙ») Андрея Бойкова, базовая ставка, рассчитанная правительством Москвы на основе минимального набора услуг, связанных с содержанием и ремонтом жилых помещений, составляет 24,5 руб./кв. м. Она неактуальна для обслуживания нетиповых домов со сложными инженерными системами или собственной территорией, считает эксперт. Например, в жилых комплексах, которыми управляет «ДС Эксплуатация», предусмотрены индивидуальные тепловые пункты, оборудованные системой автоматики и контроля температуры в различных помещениях, придомовая территория достигает 15 га. В конечном итоге платежи за содержание и ремонт жилых помещений выше за счет дополнительных услуг, обусловленных инфраструктурой дома.

Мнение коллеги поддерживает и генеральный директор УК «Респект Сервис» (Sezar Group) Галина Алашова, которая отмечает, что существующие нормативные ставки не соответствуют реальным потребностям по содержанию и ремонту многоквартирного дома. «Абсурдным является и тот факт, что ставки одинаковы для всех зданий независимо от года строительства, технологии возведения и так далее, — добавляет эксперт. — Поэтому только если у жителей дома активная позиция, если они готовы организовывать ТСЖ, привлекать УК и согласны на увеличение платежей, то они могут рассчитывать на качественное выполнение всех услуг, высококвалифицированный персонал, клиентоориентированный подход».

Зона влияния

Как же формируется цена обслуживания и могут ли жители влиять на ее финальный вариант? Управляющий группой объектов недвижимости RD Management (входит в RD Group) Наталья Барамыгина дает вполне конкретный ответ: «В основе экономический расчет. Создается перечень общего имущества комплекса, определяется порядок и условия оказания услуг по его содержанию и ремонту. Конкретизация работ обусловлена требованиями законодательства (существуют стандарты раскрытия информации) и условиями оплаты каждой услуги для прозрачности и ясности деятельности УК».

Кроме того, добавляет директор департамента эксплуатации компании Sminex Алексей Синявский, стоимость услуги зависит от состава и состояния инженерного оборудования, размера мест общего пользования и прилегающего земельного участка. Чем крупнее здание, тем ниже себестоимость, так как размер расходов делится на общую площадь. При этом в комплексах, где много домов с меньшей общей площадью, цена обслуживания выше, поскольку увеличивается фронт работ — больше фасадов, крыш, входных групп и инженерного оборудования.

Мнение жильцов тоже немаловажный фактор. «Если сформировано ТСЖ, то жители сами вправе определять размер платежей за техническое обслуживание», — комментирует PR-директор ФСК «Лидер» Марина Концевая. Устанавливают новый тариф только после проведения очного голосования.

Конечно, существуют рыночные цены, которые всякое разумное ТСЖ должно брать за ориентир, но и они не всегда золотое сечение. В подтверждение этого И. Доброхотова приводит следующий пример. В «Москва-Сити» платежи за работу УК доходят до 300 руб./кв. м. А в ЖК «Коперник», который никак нельзя отнести к более низкому классу, они составляют порядка 90 руб./кв. м, в частности благодаря коммерческой инфраструктуре комплекса, работающей на внешнее обслуживание.

Предположим, что жильцы не согласны с установленными ценами или хотят получить от УК какие-то дополнительные услуги. В этом случае, как рассказывает директор компании «Пионер-Сервис» Александр Ушаков, они могут провести общее собрание собственников многоквартирного дома и утвердить новую опцию и размер платы за нее. Согласно ЖК РФ для принятия решения необходимо собрать более половины голосов. Также на собрании собственники могут принять решение о смене УК. Правда, тут все не так просто. «Некоторые УК не хотят так запросто лишаться источника доходов и затягивают с передачей документации — в таком случае инициативная группа собственников вправе подать исковое заявление в суд. Как правило, суды идут навстречу жителям», — делится опытом с «Н&Ц» И. Доброхотова.

Теоретически УК можно переизбирать до тех пор, пока не найдется та, которая готова оказывать услуги по ценам, устраивающим собственников. «Однако на практике такой подход не особо распространен, — отмечает А. Синявский. — Далеко не все ТСЖ или жители настолько компетентны, чтобы решить, какие работы по эксплуатации необходимы, а от каких можно отказаться. Как правило, главным критерием становится желание платить по минимуму, что не всегда разумно. В краткосрочной перспективе от такой стратегии, возможно, и есть какая-то выгода, но в долгосрочной она часто выливается в гораздо большие затраты. Экономия на эксплуатации жизненно важных инженерных систем здания оборачивается в итоге затратами на ремонт, сопоставимыми с капитальными вложениями».

Вообще, резюмирует Дмитрий Мацкевич, генеральный директор УК «Техстрой» (является официальным партнером девелоперской компании «Сити — XXI век»), тарифы — это всегда больная тема: «С одной стороны, хочется меньше платить, с другой — получить качественное обслуживание дома. Но даже Жилищный кодекс напоминает: плата за содержание и ремонт должна устанавливаться в размере, который способен обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме». ТСЖ или УК могут более объективно оценить необходимые затраты, борясь за качество оказываемых услуг в условиях существующей конкуренции и требований закона. Не принимая это во внимание и понижая суммы платежей, жители могут обнаружить, например, что уборка стала производиться с минимально допустимой периодичностью. «Мы снова возвращаемся к балансу интересов. Для его достижения важно, чтобы жители и УК понимали все доводы друг друга и находили компромисс. Должны проводиться встречи, переговоры, обсуждение необходимого объема услуг и расходов по ним. Именно это характеризует клиентоориентированный подход и отличает УК нового формата», — считает эксперт.

Специально для апартаментов

В апартаментах эксплуатационные расходы, как правило, сопоставимы с расходами в жилых комплексах бизнес-класса и элитных и на 15–20% больше, чем в эконом- и комфортклассе. При этом, как подчеркивает А. Синявский, разница компенсируется стоимостью приобретения: покупка апартаментов сегодня обходится на те же 15–20% дешевле, чем квартиры в сопоставимом районе. Таким образом, за счет сэкономленных средств можно оплачивать содержание апартаментов много лет.

Помимо собственных ЖКУ жильцам апартаментов необходимо оплачивать коммунальные расходы в местах общего пользования (свет и тепло) и стоимость пользования земельным участком под строением.

Цена услуг УК определяется целым рядом факторов, среди которых, в частности, класс комплекса апартаментов, общая площадь строений, состав инженерных систем, количество и качество дополнительных опций. В среднем эксплуатационные расходы на апартаменты в Москве составляют от 30 до 60 долл./кв. м/год.

Как отмечает директор департамента управления объектами NAI Becar в Москве Мария Онучина, существует постановление Высшего арбитражного суда, в соответствии с которым к коммерческой недвижимости могут быть применимы нормы Жилищного кодекса. В связи с этим владельцы апартаментов тоже вправе поменять УК или попросить ее представить расходы. Конечно, нужно рассматривать каждый случай в отдельности — в зависимости от того, какие документы подписаны, как проведен расчет и т. д.