Все выше, и выше, и выше Как растут цены в столичных новостройках

 

Прайсы. Начало

 

Первым делом девелопер исследует конкурентное окружение: если поблизости от нового проекта уже реализуются новостройки, они неизбежно будут соперничать и по качеству, и по стоимости. Кроме того, важно не выбиваться и из среднерыночных показателей. Задача застройщика и консультанта — сформировать такую стартовую цену, чтобы не понести убытки и не забыть о собственной выгоде. «Необходимо понимать, что более высокая по сравнению со среднерыночным уровнем цена, как правило, ведет к снижению спроса и темпов продаж. Вследствие выхода на рынок проекта с низкими ценами темпы реализации увеличиваются, но при этом возрастает нагрузка на сотрудников отдела продаж, которые должны качественно оказывать услуги потенциальным покупателям», — комментирует Марина Тимашова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити — XXI век».

 

Цены всегда утверждает сам застройщик, даже в том случае, если новостройка реализуется с помощью одного или нескольких агентств недвижимости. «Стоимость жилья определяет собственник жилого комплекса, а не риэлтор, даже если он занимается продажами эксклюзивно. В ряде случаев агентство может рекомендовать застройщику лишь скорректировать цену, когда, например, он ее чрезмерно завышает», — говорит советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

 

Таким образом, покупатели квартир совершенно напрасно обвиняют риэлторские агентства в завышении стоимости квартир, ценовую политику всегда определяет строительная компания. Причем правила игры таковы, что если новостройку (жилой комплекс, микрорайон, квартал) реализуют и отдел продаж застройщика, и агентство либо несколько агентств, то цены у всех конкурентов будут равны! «Даже если клиент считает, что, покупая у застройщика, он сэкономит 2–3%, это не так. В цену метра уже включена комиссия агентства. И даже если ту же новостройку продает также отдел реализации застройщика, цены и у него будут такими же, как в партнерском агентстве. Только на таких условиях возможно сотрудничество», — объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

 

Что касается тех комиссионных, которые покупатель платит агентству, то эти расходы неизбежны при заключении договора и его регистрации. Агентство действительно берет 1,5–2% от сделки дополнительно к стоимости квартиры, но оформляется это по другому договору — об оказании услуг.

 

Можно ли справиться своими силами и сэкономить заветные 1,5–2%? По данным различных компаний, сами покупатели, как правило, не выражают такого желания, ведь сумма включает в себя помимо подбора объекта подготовку всех документов, их регистрацию и оформление права собственности. То есть агентство сопровождает клиента не только в момент сделки, но и до получения им ключей и свидетельства о праве.

 

Рекорды и нормы

 

Итак, путем переговоров застройщика с консультантами и аналитиками формируются стартовые цены, которые включают в себя множество расходов. «Основную часть стоимости квадрата в новостройках составляет цена земли, на которой возводится дом, — поясняет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Сюда же входят затраты на стройматериалы, рабочую силу, подведение коммуникаций. Отдельная статья — согласование проекта с местными властями. Наконец, в цену квадратного метра каждый застройщик закладывает определенную сумму на дополнительные расходы, которые могут возникнуть в ходе реализации проекта, и собственную прибыль».

 

Сегодня в элитном сегменте минимальная стартовая цена объекта составляет порядка 1 млн долл. «За такую сумму можно приобрести студию без отделки площадью 70 кв. м на начальном этапе строительства», — рассказывает Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Real Estate Consulting Group.

 

В бизнес- и экономклассе цены, конечно, ниже — другие площадки, иная стоимость земли. Так, например, по подсчетам аналитиков «БЕСТ-Новострой», однушку бизнес-класса на стадии котлована можно купить в среднем за 5,6 млн руб., а в экономклассе — за 3,8 млн.

 

Эксперты сходятся во мнениях, что первое повышение цены после старта продаж происходит примерно через два-три месяца: как правило, этого времени застройщику хватает, чтобы выйти из нулевого цикла («вылезти из котлована») и приступить к монтажу первого этажа дома. «Рост цен обычно находится на уровне среднерыночных показателей и на начальных этапах не превышает 1–3% в месяц. Первое заметное повышение происходит, когда от земляных работ переходят к возведению стен, — объясняет Григорий Алтухов. — Разработка котлована не так наглядна для покупателя, а когда возводят здание, изменения происходят еженедельно, и клиенты видят, что повышения абсолютно оправданы. Выход на монтаж стен — это первый из нескольких ценовых порогов, дающих застройщику повод для прибавки помимо ежемесячного роста в пределах рынка».

 

Каждый последующий этап готовности дома (монтаж стен, возведение под крышу, старт отделочных работ) прибавляет к цене 1 кв. м порядка 5–7%, а самое важное событие — сдача дома в эксплуатацию — еще 10–15%.

 

«Некоторые особо удачные объекты по мере строительства успевают продемонстрировать 100%-ный рост цен. Но такие рекорды в основном наблюдались в период кризиса, когда некоторые застройщики выводили на рынок проекты с сильно заниженной стоимостью. В среднем цена метра в новостройках комфорт- и экономкласса за период строительства вырастает на 40–50%», — резюмирует Павел Лепиш.

 

Когда брать?

 

Конечно, напрашивается вывод, что наиболее выгодно покупать новостройку в самом начале продаж. Однако здесь возникает несколько препятствий. Во-первых, не все компании громко анонсируют старты и реализация происходит в полузакрытом или даже закрытом режиме (особенно в элитном сегменте). Во-вторых, ранняя покупка означает повышенные риски и достаточно длительный срок ожидания готовности дома. На это часто решаются инвесторы, но такой путь едва ли подходит покупателю, который ищет жилье для себя и своей семьи.

 

Тем не менее знание о том, что цены повышаются поэтапно, совсем не лишнее. Особенно для тех, кто уже определился с покупкой квартиры, имеет достаточно средств для ее оплаты или получил одобрение банка на ипотечный кредит.