Воздушные замки превращаются в реальные руины

Во многих так называемых самостроях люди купили квартиры, а в некоторых даже успели сделать ремонт и поселиться. Теперь горе-новоселы лишились и денег, и жилья. По подсчетам экспертов, в Подмосковье в нелегально построенных домах умудрились приобрести жилье около 6 тыс. семей, их совокупные финансовые потери могут превысить 7–8 млрд руб.

 

Специалисты утверждают, что подобных ситуаций можно было бы избежать, если бы покупатели заранее проверяли необходимые документы и не гнались за аномальной дешевизной.

 

Тест на пригодность

 

Для начала стоит разобраться, какая новостройка попадает в зону риска. По словам старшего юриста практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Николая Андрианова, новый дом может быть снесен на основании судебного решения по трем причинам: если он возведен на земельном участке, не отведенном в установленном порядке под эти цели; если строительство осуществлено в отсутствие необходимых для этого разрешений и согласований; если были допущены существенные неустранимые нарушения строительных норм и правил, и сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью людей.

 

Возможна также ситуация, когда параметры готового дома превышают максимально разрешенные. В этом случае суд обяжет застройщика привести объект в соответствие с градостроительными требованиями. Например, территория предполагает возможность строительства жилых зданий до пяти этажей, а фактически возвели восемь — следовательно, три этажа могут быть демонтированы.

 

Практически во всех случаях сноса подобных строений в Подмосковье причиной признания объекта незаконным было несоответствие категории земельного участка и сопутствующее отсутствие разрешения на строительство. Без получения такого документа Градостроительный кодекс РФ позволяет сегодня возводить частные дома на участках, предназначенных для индивидуального строительства. Пользуясь этим, недобросовестные компании лепили на таких землях многоквартирные малоэтажные комплексы и продавали в них жилье по низкой стоимости. Экономия на проектной и разрешительной документации, экспертизе и подводке коммуникаций позволяла дельцам снизить себестоимость и конечную цену квадратного метра до минимального уровня — 15–30 тыс. руб. и тем самым привлечь неосмотрительных покупателей. Объекты, построенные на указанных участках, де-юре являются дачными или индивидуальными, а поскольку многоквартирные здания не соответствуют критериям такого жилья, то подлежат сносу.

 

По закону без получения специального разрешения можно строить жилье на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства, для ведения личного подсобного хозяйства в черте поселений, а также на участках для объектов ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Однако при этом дома должны быть не выше трех этажей, предназначены для проживания одной семьи и стоять отдельно.

 

По словам адвоката Олега Сухова, именно эта неоднозначная норма, принятая федеральными властями, изначально призванная стимулировать индивидуальную застройку, стала катализатором злоупотреблений. В свою очередь, муниципальные власти тоже внесли свою лепту в малоэтажную вакханалию: не торопясь с разработкой градостроительной документации и ее актуализацией, они долгое время игнорировали факты незаконного строительства.

 

Не доверять, все проверять!

 

Согласно действующим нормам застройщику многоквартирного дома необходимо получить разрешение на строительство. Именно этот документ потенциальный покупатель квартиры должен потребовать в первую очередь, ибо он подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории, а также право компании осуществлять строительство.

 

В документе также должны содержаться полные сведения о застройщике, о разрешении уполномоченного органа на строительство конкретного объекта (наименование и его строительный адрес), о сроке действия разрешения. По закону этот срок охватывает весь период строительства в соответствии с проектом. Разрешение на строительство, как правило, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором возведут дом.

 

В обязательный комплект входят также правоустанавливающие документы на участок. Земля у застройщика может быть в собственности или в аренде, информация об этом содержится в свидетельстве о государственной регистрации права. Там же указывается и кадастровый номер участка, а также категория земель и разрешенное использование. Зная кадастровый номер, на сайте Росрееста можно проверить все данные. В случае с многоквартирными домами, в частности малоэтажными и таунхаусами, участок, на котором они строятся, должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и иметь вид разрешенного использования «жилое строительство»; «для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки»; «для размещения домов малоэтажной жилой застройки» и т.д. Если земля не предназначена для таких целей, то рано или поздно с недвижимостью, на ней построенной, придется расстаться. Сам факт нахождения одинокой многоэтажной новостройки среди коттеджей и дач должен вызвать у покупателя подозрения.

 

Кроме того, по словам юриста Национальной юридической службы Валентина Контарева, нелишним будет убедиться, что у застройщика имеется разрешение на проведение строительно-монтажных работ. Оно выдается территориальными органами архитектурно-строительного надзора или органами архитектуры и градостроительства. Наличие этого документа снижает риск того, что при возведении объекта произойдут существенные нарушения норм и правил.

 

«Если вы намереваетесь приобрести квартиру в уже готовом доме, то к списку необходимых бумаг следует добавить заключение Госстройнадзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, а также постановление о вводе объекта в эксплуатацию», — говорит заместитель генерального директора компании «Эталон-Инвест» Алексей Уланов.

 

Недобросовестные компании в большинстве случаев не имеют полного пакета документов, однако это не мешает им «кормить завтраками» безграмотных клиентов. Если застройщик рассказывает, что получит необходимые разрешения со дня на день, специалисты советуют разворачиваться и уносить свои ноги и кошелек. Ни завтра, ни через год такой девелопер не сможет узаконить многоэтажку на 6 сотках. А значит, рано или поздно она будет снесена.

 

Эксперты советуют потенциальным покупателям обращаться только к зарекомендовавшей себя на рынке надежной компании и строить отношения по предусмотренным законом моделям, прежде всего речь идет об участии в долевом строительстве на основании Закона № 214-ФЗ.

 

Что делать, если уже попали?

 

Тем, кто уже стал обладателем «новостройки на грядках», специалисты, увы, мало что могут сказать в утешение. «Покупатели вправе требовать с застройщика вернуть уплаченные за недвижимость денежные средства, однако наличие судебного решения о взыскании не гарантирует фактического возмещения. Единственным активом недобросовестной компании вполне может оказаться внесенный в уставный капитал компьютер, оцененный в 10 тыс. руб.», — поясняет Н. Андрианов.

 

О. Сухов считает, что жалобы в правоохранительные органы и другие инстанции не решат проблемы. Деятельность этих структур может быть эффективной лишь на начальной стадии незаконного строительства в целях его пресечения, но не на завершающем этапе, когда покупатели пробрели квартиру, а продавец либо исчез, либо успел увести все активы.

 

Эксперты сходятся во мнении, что на сегодняшний день шансов на благополучный исход дела у владельцев квартир в «воздушных замках» практически нет. Остается надеяться, что со временем российские власти выработают более совершенные методы борьбы с незаконным строительством, при которых наказание будут нести недобросовестные застройщики, а не граждане. Пока, к сожалению, спасение незадачливых покупателей — дело рук их самих. Что, возможно, несправедливо, но для России вполне привычно.