Военная ипотека: наступление на первичку

 

В последние два года этот фактор оказывает все большее влияние на рынок новостроек. Масштабы государственного финансирования программы увеличиваются. Вполне естественно, что интерес к накопительно-ипотечной системе (НИС) жилищного обеспечения проявляют не только сами военные, но и профессиональные участники рынка недвижимости.

 

В Москву, в Москву...

 

Главная проблема с военной ипотекой в столичном регионе достаточно очевидна: именно здесь многие хотели бы приобрести жилье, но той суммы, которую готово предоставить государство по ипотечной программе, не хватает на среднюю квартиру даже в Московской области, не говоря о столице. И все равно спрос военных на новостройки в Московском регионе значительно превышает предложение: «Аккредитованных в банках и Росвоенипотеке объектов недостаточно, чтобы удовлетворить всех желающих воспользоваться ипотекой, — констатирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Государство компенсирует максимум 2,2 млн руб. тем военным, кто вступил в накопительную программу после 2005 г. Для регионов России это значительная сумма, в определенных городах ее может хватить на покупку жилья. В Московском же регионе аккредитованных проектов с квартирами стоимостью до 2,2 млн руб. немного, поэтому чаще всего военным требуется добавлять собственные сбережения или брать дополнительный кредит для приобретения недвижимости».

 

Почему же так мало новостроек для военных? В чем причина — в жестких требованиях закона или в недостаточной заинтересованности банков в развитии данного кредитного продукта? Ситуацию прокомментировал руководитель отдела ипотечного кредитования Связь-Банка Игорь Кошкин: «Источником неких ограничений являются прежде всего сами застройщики, так как не все они работают в правовом поле, регулируемом федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Конечно, и у банков, и у ФГКУ «Росвоенипотека» имеются требования к проектам, например степень готовности дома, предоставление полного комплекта разрешительных документов». Кстати, Связь-Банк как раз является одним из самых активных кредиторов по военной ипотеке: в 2013 г. его доля составляет почти 20% от общего объема финансирования НИС по России. Больше ипотечных кредитов для военных выдают только АИЖК и Газпромбанк. Связь-Банк предоставляет займы по военной ипотеке только на аккредитованные в банке объекты. «Мы внимательно оцениваем риски и стараемся предложить нашим клиентам кредиты на приобретение квартир у самых надежных застройщиков, — заверил И. Кошкин. — Требования по пакету документов минимальные: только то, что предусмотрено законодательством о строительстве».

 

Продавцы не боятся военных

 

Опрошенные эксперты в один голос говорят о росте популярности новостроек, покупаемых по военной ипотеке. Во-первых, жилье несколько дешевле на начальной стадии реализации проекта. Во-вторых, отпадает необходимость проверять юридическую историю квартиры. Продавцы вторичного жилья не всегда горят желанием иметь дело с военной ипотекой (что чревато жестким регламентом сделки, включая прозрачную схему платежей и невозможность указать фиктивную стоимость объекта в договоре). Однако в условиях избыточного предложения они готовы идти навстречу платежеспособному клиенту в погонах. «Современный рынок — это рынок покупателя, — говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». — Покупатели квартир по военной ипотеке сегодняшних продавцов не только не отталкивают, но даже привлекают, так как за ними стоят надежные государственные средства, которые в обязательном порядке будут выплачены».

 

Единственный момент, который может смутить продавца, — это то, что подготовка сделки с привлечением военной ипотеки может занять два месяца, признает А. Шленов. «По этой причине крайне сложно приобрести квартиру, участвующую в альтернативной сделке, так как за два месяца цепочка может развалиться. Во всем же остальном, с точки зрения продавца, нет разницы между обычным ипотечным покупателем и покупателем с военной ипотекой», — говорит эксперт. По данным Росвоенипотеки, около 20% сделок с привлечением НИС сегодня приходится на Московскую область.

 

Квартиры «со стажем» у военных покупателей очень востребованы. «Конечно, новостройки оттягивают на себя определенную долю спроса, но на вторичном рынке также активно заключают сделки, — говорит А. Шленов. — Такие объекты приобретают, например, те, кому необходимо жить в купленной квартире уже сейчас, нет возможности или желания вкладывать существенные средства в отделку. Кроме того, новостройки, которые можно приобрести с помощью военной ипотеки, распределены по области не очень равномерно, и если в одних городах их достаточно много, то в других нет вовсе, и покупатели ищут там только вторичное жилье. Стандартный запрос следующий: двухкомнатная квартира в городе с развитой инфраструктурой на удалении до 35 км от Москвы стоимостью 3–4 млн руб. Хрущевки в подобных сделках, как правило, не участвуют, рассматривают девятиэтажки и более качественные дома».

 

 

Великий перелом

 

И все же вторичка сдает позиции. Годом «великого перелома» стал 2011-й. Именно тогда Министерство обороны РФ выпустило приказ № 465, которым был утвержден порядок приобретения квартир в новостройках по договорам долевого участия. «Программы кредитования для военнослужащих совершенствуются, и возможности получения собственной жилплощади расширяются, — говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». — После того как военную ипотеку распространили на новостройки, доля жилья на вторичном рынке, приобретаемого по программе НИС, в разы снизилась».

 

В «МИЭЛЬ-Новостройки» на протяжении последних трех лет наблюдают стабильный рост количества сделок с военной ипотекой. «На сегодняшний день наша компания предлагает военнослужащим жилье в микрорайоне Богородский, где продают как строящиеся, так и готовые корпуса, — приводит пример С. Лебедева. — В строящихся домах число квартир, реализованных военным, значительно больше, чем в готовых».

 

Спрос родил предложение

 

Ключевая особенность военной ипотеки — это то, что ее участники не получают жилье от родного министерства, а сами выбирают его на рынке. Строительные компании, способные предложить продукт, соответствующий регламенту НИС, получают стабильный источник спроса, а значит, и конкурентное преимущество. Одним из лидеров в узком кругу застройщиков, продающих военным новостройки в Московском регионе, стала ГК «Мортон», которая присоединилась к НИС в 2012 г. «Это не первый наш опыт взаимодействия с государственными силовыми структурами РФ, — вспоминает директор департамента ипотеки и субсидий ГК «Мортон» Алена Анцышкина. — В частности, специально для военных компания возвела в Балашихе микрорайон с развитой инфраструктурой площадью 480 тыс. кв. м, построила и передала Внутренним войскам РФ дом в Зеленограде. На мой взгляд, работа с любой социальной программой, будь то субсидии или военная ипотека, — это серьезный показатель надежности организации».

 

В каком-то смысле тот факт, что новостройку продают по военной ипотеке, является знаком качества, в том числе и для гражданского потребителя, ведь подобные объекты и сами застройщики проходят жесткий отбор. Доля объектов, реализуемых по военной ипотеке, способна существенно увеличить объем продаж строительной компании. Например, у той же ГК «Мортон» она составляет на сегодня 15–20%. «Во многом это заслуга наших банков-партнеров», — признается А. Анцышкина, называя среди них Газпромбанк, банк «Зенит», Связь-Банк и ВТБ24, которые помимо самой военной ипотеки предлагают комфортные условия льготных потребительских кредитов для участников НИС, дополняющих недостающую для покупки квартиры сумму.

 

Шире круг!

 

Растущий интерес застройщиков к НИС вполне понятен. В ГК «Мортон» приводят красноречивую статистику: согласно официальным данным с 2010 г. наблюдается тенденция роста объема сделок по военной ипотеке. Так, в 2010 г. сумма ипотечных вложений в жилье составляла 4,6 млрд руб., в 2011-м — уже 11,3 млрд, в 2012-м — 21,9 млрд. Эта тенденция продолжилась и в текущем году. По мнению А. Анцышкиной, увеличение популярности военной ипотеки связано с большей доступностью информации о программе, накоплением военнослужащими достаточной суммы средств на своих счетах, возможностью приобретать жилье в новостройках.

 

И все же, говоря словами классика ленинизма, «страшно узок круг» этих застройщиков, да и банков тоже. «Сейчас самые активные участники на рынке военной ипотеки — это компании «Пересвет-Инвест», «Мортон», ФСК «Лидер», — перечисляет И. Доброхотова. — Среди банков — «Зенит», Связь-Банк, Газпромбанк, ВТБ24, Русстройбанк». Почему так мало? «Аккредитация в банках — очень сложный процесс, — говорит эксперт. — Каждый корпус рассматривают отдельно. Например, в жилом комплексе реализуют квартиры в четырех корпусах, в трех из них может быть ипотека, а в четвертом — нет. Что касается военной ипотеки в Москве и Подмосковье, то подход банков к таким новостройкам еще более строгий».

 

У самой компании «БЕСТ-Новострой» пока нет девелоперских проектов, продаваемых по военной ипотеке. Переговоры и с некоторыми банками, и с застройщиками на эту тему уже вели, и есть вероятность, что квартиры в некоторых проектах «БЕСТ-Новострой» в Одинцово и в Новой Москве в следующем году будут реализовывать по военной ипотеке. «Военных чаще всего интересуют комплексы, расположенные недалеко от места службы, — говорит И. Доброхотова. — Это может быть целый микрорайон со своей инфраструктурой (с детсадами, школами). Бюджет покупки — не больше 3,5 млн руб.».

 

Доверие — двигатель бизнеса

 

На рынке новостроек происходят определенные подвижки, которые не могут не отразиться и на системе военной ипотеки. Например, с 1 января 2014 г. будет введено обязательное страхование ответственности застройщиков, призванное снизить риски долевого инвестирования частных лиц на стадии строительства. «На наш взгляд, это снимет многие проблемы, сгладит недоверие банков к строительным компаниям, ведь сейчас особенно неохотно по военной ипотеке кредитуют объекты на начальной стадии возведения, когда цена квартир наиболее привлекательна», — говорит И. Доброхотова. В «БЕСТ-Новострой» рассчитывают, что после Нового года станет понятна и позиция Росвоенипотеки в отношении большинства застройщиков, которые хотели бы стать ее партнерами.

 

За последние два года всем стало ясно, что военная ипотека — это, как говорится, «всерьез и надолго». А значит, рынок будет учитывать эту категорию потребителей. Застройщики будут сдавать квартиры, вписывающиеся в бюджет военных, риэлторы создадут для них комфортные сервисные продукты, а банки — выгодные пакеты ипотечного и потребительского кредитования.