Ушли, но обещали вернуться... Почему покупатели вторички не торопятся со сделками?

Зимняя спячка на вторичном рынке пока продолжается. Но первые звоночки есть: потенциальных покупателей уже взбодрила весть о возможной отмене госсубсидирования ипотеки на новостройки. В таком случае все потребители окажутся в равных условиях.

Предновогоднего ажиотажа на вторичном рынке не было, как нет его и сейчас. Как говорит Антон Климов, руководитель направления вторичной недвижимости ФСК «Лидер», в конце 2015 г. количество сделок лишь немного увеличилось по сравнению с предыдущими месяцами. Этому способствовали и изменения в налоговом законодательстве, вступающие в силу в 2016 г., и окончание срока действий депозитов с высокими ставками, открытыми в конце 2014 г., и, главное, корректировка стоимости квартир. После длительной экспозиции и увеличения количества предложений те собственники, которые заинтересованы в быстрой продаже, стали снижать цены, приведя их в соответствие с рынком.

«В декабре мы отмечали положительную тенденцию по квартирам, реализуемым с дисконтом, — продолжает руководитель департамента вторичного жилья компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Спрос увеличивался. Кроме того, люди старались завершить все свои планы и дела до окончания года, поэтому последний месяц прошел достаточно активно. Более того, наличие выгодных акций и спецпредложений на рынке также позволило подстегнуть покупателей. Например, активно проводились сделки по взаимозачету, так как застройщики расширили возможности для тех, кто приобретает новые квартиры».

А вот в сегменте элитного жилья такого понятия, как «распродажа», не существует в принципе. Есть лишь индивидуальные дисконты на отдельные лоты. Как рассказал Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», в целом в декабре было много звонков и показов, однако конверсия в сделки по итогам месяца оказалась минимальной. Виной всему нестабильная ситуация с валютой. С учетом растущего курса сделка в рублевом эквиваленте выглядела привлекательно: имея 1 млн долл., можно было одну и ту же квартиру в ноябре купить за 67 млн руб., а в декабре — уже за



73 млн руб. Соответственно, потенциальные клиенты активно обзванивали агентства недвижимости в поисках вариантов, но при этом не торопились заключать сделки, так как доллар постоянно рос.

Квартира подождет

Сейчас на вторичном рынке предложение по-прежнему превышает существующий спрос.

«Покупатели себя ведут достаточно расслабленно, — отмечает А. Климов. — Они уверены в себе и в том, что рассматриваемый вариант дождется их. Как правило, все торгуются, понимая ситуацию, но и проявляют активность к тем предложениям, которые действительно реализуются по реальной рыночной стоимости (которая ниже представленных аналогичных объектов в рекламе), боясь упустить отличную квартиру по лучшей цене».

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», тоже говорит о том, что покупатели до последнего времени никуда не торопились: смотрели объекты, записывали данные и... обещали прийти немного позже. Правда, в январе ситуация изменилась, месяц прошел довольно оживленно. «На протяжении всех каникул были звонки и просмотры, а затем начали приходить авансы по будущим сделкам, — рассказывает эксперт. — Вполне вероятно, что на увеличение покупательской активности повлиял тот факт, что в этом году многие москвичи на каникулы никуда не уехали, а также отложенный спрос».

В настоящее время вторичный рынок продолжает оставаться на стороне покупателя. Если есть валютные накопления, то это еще один повод для сделки: как уже говорилось, из-за повышения курса доллара увеличилась сумма в рублях, которые можно потратить на приобретение недвижимости.

К тому же скидки после Нового года никто не отменял: по данным компании «НДВ-Недвижимость», размер дисконта в недорогом сегменте составляет до 0,5–1 млн руб.! Так что те покупатели, которые все же решились сделать приобретение, возможно, не прогадали.

Какие же вторичные квартиры в массовом сегменте пользуются спросом? Светлана Бирина говорит, что это в основном однушки и двушки с изолированными комнатами. Востребованы объекты комфорткласса, расположенные в спальных районах Москвы, в панельных домах (но не в хрущевках). А вот предложения без отделки и жилье без ремонта практически никого не интересует, сейчас покупатели рассматривают квартиры только в хорошем состоянии.

Как там на Остоженке?

В элитном сегменте, несмотря на всплеск активности в праздничные дни, предложений достаточно, покупателю по-прежнему есть из чего выбрать. По словам Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости Savills Россия, на рынке высокобюджетного вторичного жилья в пределах Центрального административного округа продается 5 тыс. квартир, тогда как в декабре 2015 г. их насчитывалось 5,5 тыс. (то есть в предпраздничный период было реализовано всего порядка 500 объектов). При этом все квартиры, которые были выставлены на продажу, имели рублевое ценообразование, так как покупателей за доллары на рынке практически нет.

Какие-то «модные» тренды в отношении спроса эксперты выделить затрудняются. «Как и в 2015 г., статистика сделок, объясняющая, какие квартиры приобретают, на каких условиях, совершенно не поддается какой-либо систематизации, — рассказывает К. Томилина. — Спросом пользуются совершенно разные объекты, и подогнать это под какое-либо общее правило не представляется возможным». Сделки совершают в разных, иногда даже в «нелогичных» бюджетах. Квартиры приобретают с абсолютно непохожими качественными характеристиками; пожалуй, единственным общим правилом стало общее уменьшение площади до



100–120 кв. м в сравнении с прошлыми годами. Что касается коммерческих условий, то ни одна сделка не проходит без торга — цены отличаются от запрашиваемых на 10–15% (но никак не на 30–40%, как нередко пишут в прессе).

Илья Менжунов добавляет, что сегодня на вторичном рынке элитной недвижимости популярностью пользуются объекты стоимостью 60–100 млн руб. За такую сумму можно приобрести элитное жилье площадью 150–160 кв. м на юго-западе столицы или 95–100 кв. м на Остоженке. Сделки заключают преимущественно с единовременной оплатой, в таких бюджетах ипотеку используют крайне редко.

Все ждут стабильности

Светлана Бирина оценивает текущую ситуацию объективно: реализация квартир ведется на падающем рынке, и собственникам приходится стимулировать покупателей, снижая цены. «Однако рынок вторичного жилья очень емкий, поэтому мы ожидаем устойчивых показателей по сделкам, проведение которых связано с житейскими ситуациями», — говорит эксперт. Это различного рода обмены: расселение, переезды, взаимозачет. Да, есть дисконт на продаваемое жилье, но и квартиру взамен также можно приобрести с хорошей скидкой. Подобные сделки всегда устойчивы к кризису, поэтому в данном сегменте не будет серьезных колебаний.

Сейчас на вторичном рынке затишье, но вряд ли оно будет долгим, положение дел может измениться: «Рост стоимости новостроек и отмена господдержки постепенно вернут спрос к объектам на вторичном рынке», — полагает, например, А. Климов.

Еще один фактор, негативно влияющий на спрос, — падающий рубль. «Пока курс доллара увеличивается, вряд ли стоит ждать высокой активности, — считает И. Менжунов. — Однако я не исключаю, что в случае укрепления рубля покупатели постараются зафиксировать прибыль. Тем не менее не думаю, что это спровоцирует ажиотажный спрос. Стабильным продажам способствует отсутствие экономических потрясений и уверенность в завтрашнем дне. Пока же мы не видим предпосылок для выполнения данных условий. Поэтому многие люди попросту боятся совершать сделки и откладывают покупку или продажу. Все ждут стабильности».