Таблетка от оптимизма

Ипотека — спасительный инструмент для рынка новостроек. Кредиты позволяют приобрести жилье тем, у кого нет полной суммы на руках, а значит, застройщики получают больше дольщиков, способных финансировать стройку. Но ипотека, такая привлекательная «на берегу», может оказаться непосильной спустя самое небольшое время.

В исследовании банка «ДельтаКредит», которое вышло в марте 2017 года, говорится, что на вопрос «Почему вы отказались или готовы отказаться от ипотеки?» 47 % опрошенных ответили, что боятся оказаться не в состоянии выполнить условия по выплате и 15 % не доверяют банкам. И все же неоправданный оптимизм для наших заемщиков остается характерным. Так, по данным Объединенного кредитного бюро, за 2016 год количество просроченных кредитов выросло на 39 %, а объем просроченного — на 24 %.

Редакция НиЦ на очередном круглом столе из серии «Практические советы от риелтора» собрала вместе экспертов рынка, чтобы помочь потенциальным покупателям определиться — стоит ли именно им ввязываться в ипотеку или лучше отказаться от покупки жилья.

Первоначальный взнос

Все эксперты круглого стола сошлись во мнении, что не стоит брать кредит без первоначального взноса. Сейчас таких программ на рынке довольно много, но по своей сути они, скорее, носят маркетинговый характер. Как говорит Ольга Воробьева, руководитель отдела ипотеки «Метриум Групп», из десяти заявок на такие программы по восьми банки отказывают. То есть для потенциального заемщика это потеря времени, да и шансов быть беспроблемно выплаченным у такого кредита немного. По словам эксперта, принимать решение об ипотеке стоит, располагая как минимум 10 % стоимости квартиры.

Причем эти 10 % должны быть именно «живыми деньгами». Рассчитывать на потребительский кредит в этом вопросе эксперты категорически не советуют. Во-первых, при наличии открытых потребкредитов у потенциального заемщика банк, скорее всего, в ипотеке откажет. И перехитрить его — сначала «чистым» получить одобрение заявки, а потом бежать в другой банк за потребкредитом — тоже не лучшая идея. Как говорит Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY, в ее практике был случай, когда заемщик, не посоветовавшись, взял потребительский кредит после одобрения заявки по ипотеке, а в результате в день сделки ипотечный банк, от которого эта «хитрость» не ускользнула, уменьшил ранее одобренную сумму кредита втрое. Причем вполне мог бы и просто отказать в кредите.

Как добавляет Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья ЗАО «Азбука жилья», обойти этот момент заемщики могут, оформив ипотеку на одного из членов семьи, а потребкредит — на другого (например, на родителей — супругов-то банк, конечно, проверит). Но в подавляющем большинстве случаев такое решение оборачивается затем невозможностью платить кредит.

Татьяна Гусева, директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки», отмечает, что заемщики сейчас стали гораздо подкованнее в вопросах своих прав и обязанностей по взятому кредиту, выбирают программы более взвешенно, могут почти на равных обсуждать плюсы и минусы программ с риелтором. И все же в конечном счете заемщик остается с кредитом один на один.

Ежемесячный платеж

Как советуют эксперты, сумма ежемесячного платежа по ипотеке не должна превышать 30 % от семейного дохода. По словам Ольги Любомировой, распространенный совет ориентироваться на 50 % совокупного дохода семьи может считаться рабочим только в том случае, если заемщики рассчитывают на определенные сверхдоходы — наследство, бонусы, продажа другого имущества, которые позволят погасить досрочно если не весь кредит, то его существенную часть. В принципе, многие так и делают: недаром «средний срок жизни» ипотеки в Московском регионе составляет 7 лет (притом что берется кредит на 15–20 лет). Ввязываться же в ипотеку с ежемесячным платежом, съедающим половину семейного бюджета, не имея такого запасного варианта получения дополнительных средств, крайне рискованно. Лучше, как советует Александр Лунин, взять меньший кредит и купить квартиру поскромнее, чем остаться и без жилья, и в долгах.

Ольга Сергеева рекомендует потенциальным заемщикам запомнить три правила оценки своих сил:

• не более 30 % семейного дохода должно приходиться на ежемесячный платеж;
• кредит только в валюте дохода заемщиков;
• кредит только с понятной ставкой на весь срок выплат (программа с плавающей ставкой способна увести бюджет семьи в минус, как и валютные скачки).

Кроме того, как советуют эксперты, имеет смысл создавать «компенсационный фонд» в размере 10 % семейного дохода — на экстренный случай, от которого, увы, никто не застрахован.

Страховкой же покрывается относительно небольшой диапазон таких экстренных случаев. Как говорит Александр Лунин, сама суть страховки в том, что банк защищает свои риски, а не риски заемщика, и лучше лишних надежд на страховку не возлагать. По словам эксперта, порядка 50 % выплат по страховке проходят через суд.

Что делать, если не можешь платить?

Ольга Любомирова привела пример из собственной практики, когда клиентка попала в автокатастрофу и в тот же период времени была вынуждена оплачивать лечение заболевшей матери. Однако страховка предполагалась лишь в случае инвалидности заемщика. В итоге банк вроде бы пошел навстречу девушке и согласился закрыть глаза на несколько месяцев просрочки, но на условиях перезаключения договора с большей ставкой. В итоге платеж, и так на тот период непосильный для клиентки, вырос еще на 20 %. Чаще, впрочем, банк предлагает сократить размер платежа и увеличить срок (и финальную сумму) выплат по кредиту.

Если нет возможности платить по кредиту, как в вышеприведенном примере, первое, что нужно сделать, — вступить в диалог с банком. Хотя, как мы видим, результаты могут быть разными. Но хуже всего ситуация сложится, если диалога избегать.

В том печальном случае, если любой платеж становится непосильным и перспектив разрешения ситуации не видно, квартиру придется продавать. И чем быстрее состоится добровольная продажа, тем лучше. Как рассказали участники круглого стола НиЦ, в противном случае долг может многократно вырасти: во-первых, добавятся судебные издержки, во-вторых, сумма, вырученная за квартиру, снизится. На дисконт в 10 % надо быть готовым сразу (поскольку квартира продается с обременением). Но если довести дело до продажи с торгов, дисконт составит уже не менее 30 % от стоимости оценки при выдаче ипотеки, если это первые торги. На вторых торгах квартира будет выставлена еще дешевле, на третьих — почти даром. Если же и это не поможет, банк забирает квартиру по стоимости третьих торгов. Чем дольше тянет неплательщик с продажей квартиры, тем меньше за нее выручит и тем больше вероятность для него оказаться и без квартиры, и с огромными издержками, и с долгом банку. В самом запущенном случае — договор ипотеки может продолжать действовать и после судебного решения. То есть, помимо всего перечисленного, продолжат «капать» все новые и новые проценты.

При самом катастрофическом развитии событий, возможно, выходом может стать банкротство физлица. Хотя, как говорит Александр Лунин, процедура эта таит в себе и дополнительный риск: в случае, если вся история неплательщиков будет признана мошенничеством, к гражданской ответственности добавится еще и уголовная.

Все вышесказанное, конечно, не означает, что ипотеку брать нельзя ни в коем случае. Но всегда нужно максимально трезво оценивать свою платежеспособность.