Своя территория. Немного приватности в большом городе

 

Дворовая история

 

Полвека назад двор считался обязательным элементом городской среды, «своей» территорией, за которой надо было ухаживать и присматривать, почти как за квартирой. Здесь отдыхали разные поколения жильцов ближайших домов — от детей в песочнице до солидных мужчин, стучащих костяшками домино или играющих в шахматы, сидя за большим деревянным столом.

 

Лет двадцать назад слово «двор» приобрело тревожно-криминальный оттенок, чему немало способствовали сериалы со стрельбой и погонями. Погони, в том числе для удобства киносъемочных групп, обязательно происходили на фоне куч мусора, поломанных детских площадок и грязных автомобилей. Рейтинг дворов как места проведения досуга стремительно падал.

 

Потом дворы были признаны пережитками, мешающими развитию города, — на месте клумб 50–60-х годов прошлого века и свалок 90-х стали точечно вписывать новостройки, разрушающие городскую ткань и «внутриквартальные» связи. Причем создатели этих домов даже не предусматривали двора как такового, считая, видимо, что выход жителей из подъезда может заканчиваться только запрыгиванием в автомобиль, а остальное — лишнее.

 

Сегодня дворы переживают новую волну любви, причем со стороны как городских властей, так и девелоперов. Работает городская программа благо-устройства внутридомовых пространств, и, надо отметить, работает неплохо. Дворы «повернулись лицом» к жителям, что, по мнению историка-урбаниста Сергея Никитина, крайне важно: «Двор выполняет множество функций, самая главная из которых — возможность влиться в сообщество, почувствовать себя его частью. Здесь генерируется счастье горожан, а цветы и палисадники способствуют реурбанизации городской среды».

 

 

Философия коллективной собственности

 

Одновременно с актуализацией темы городских дворов на уровне столичной администрации пересмотрели свое отношение к междомовым пространствам и застройщики. Двор стал хорошей маркетинговой фишкой и при продаже вторички, и при реализации новостроек: сегодня абсолютно все девелоперы и на новых столичных территориях, и в Подмосковье делают акцент на наличие озелененных придомовых участков. Некоторые пошли дальше: например, в проекте «Пятницкие кварталы» (UrbanGroup) внутренним пространствам отведена чуть ли не центральная роль. Мало того, здесь разработана целая градопланировочная философия, в основу которой положен двор как объект коллективной собственности. По словам профессора Высшей школы экономики председателя совета директоров компании Urban Croup Александра Долгина, будущие жители должны чувствовать себя хозяевами своих дворов, заботиться о них, как о собственной квартире. При этом жилой квартал спроектирован так, что в формально открытом для посторонних внутреннем пространстве эти самые посторонние будут чувствовать себя гостями.

 

Более того, отсутствие двора сегодня — повод для социальных протестов, и недавний митинг жителей Павшинской Поймы тому подтверждение: среди прочих гораздо более серьезных претензий к застройщикам, таких как отсутствие обещанных садиков и школ, обустрой-ство дворов занимало не последнее место.

 

 

В поисках элитного компромисса

 

Изменяется ситуация и в высокобюджетных сегментах: пережив эпоху царствования «золотой мили», где дворы или отсутствуют вообще, или по большей части напоминают убогую по размерам выгородку, нынешние покупатели дорогого жилья требуют дворов полноценных, хотя и по-прежнему закрытых. Их реурбанизация тоже подразумевает посадку цветов в палисадниках, но собственных, куда чужим хода нет. Именно за это они голосуют рублем.

 

На недавнем круглом столе «Придомовые территории элитных комплексов: обустройство, тенденции, развитие», организованном компанией «GUTA-Девелопмент», объяснялось, как может быть монетизирована такая приватность: по словам генерального директора агентства недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, стоимость 1 кв. м в домах, где есть закрытая территория, на 10–15% выше, чем у аналогов, где территория открыта и доступна для остальных горожан или ее вообще нет. Более того, обладатели солидных капиталов так боятся, что возле их дома будут ходить чужие, что даже продают свои элитные квартиры в комплексах, где закрытый двор был обещан, но не случился. В качестве примеров И. Могилатова приводит ЖК «Аквамарин», где изначально планировалась закрытая территория, а потом по некоторым причинам от нее отказались, и «Венский дом», где застройщик обещал обустроить двор, но обещание не сдержал. Теперь некоторые покупатели выставили свои площади на продажу именно по причине отсутствия придомовых территорий.

 

Оживился и рынок элитных квартир на Остоженке. И снова И. Могилатова причину видит в том числе в отсутствии придомовых территорий, где можно гулять с детьми. «Мода на жизнь в загородных поселках проходит, — уверяет эксперт. — Состоятельные люди вместе с семьями возвращаются в город. И их сегодняшние представления о комфорте помимо качества самого жилья включают в себя и благоустроенную закрытую территорию жилого комплекса, куда не страшно отпустить детей погулять». Позиция понятна и объяснима: дети состоятельных родителей всегда в зоне риска.

 

И все же закрытые дворы-крепости, огороженные высокими заборами, — не самое правильное и приятное решение для города в целом. Закрытые охраняемые территории, как, например, в ЖК «Сколково парк», хороши за МКАД: площадь большая, ландшафтный дизайн уместен, и против забора никто не возражает. В мегаполисе же «зазаборные» участки выпадают из городской ткани, нет внутриквартальных проходов, а значит, ни в чем не повинным горожанам приходится ходить кругами, обходя «зоны закрытого доступа», а на ландшафтный дизайн завистливо смотреть сквозь прутья оград, что в общем-то тоже не совсем справедливо.

 

Понимают это и девелоперы и ищут компромиссы. Например, как рассказала директор департамента продаж компании «GUTA-Девелопмент» Людмила Потапова, при работе над проектом ЖК «Итальянский квартал» в компании хорошо понимали существующий конфликт интересов: с одной стороны, несправедливо закрывать от горожан часть территории города, с другой — у целевой аудитории комплекса свои интересы, за которые они платят немалые деньги. В результате родился промежуточный, компромиссный, вариант: часть территории — общественная, а часть, причем меньшая, по требованию жильцов — закрытая. Архитектурные решения ЖК позволили изолировать три внутренних двора, оставив их исключительно для пользования жителей, а остальную внутреннюю территорию комплекса сделать доступной для всех. Хотя, надо отметить, сделано это было не из чистого гуманизма, а в том числе для того, чтобы обеспечить беспрепятственный проход к офисным и другим общественным площадям.

 

Открытые общественные пространства — козырь проекта «Садовые кварталы». Более того, еще недавно о комплексе говорили как о прорыве в градопланировании не в пример соседям по Хамовникам — Knightsbridge Private Park или «Литератору», открытость территорий которых даже не обсуждалась. «Садовые кварталы» изначально проектировали как комплекс, доступный для москвичей. Хотя и тут все не так просто: междомовая территория действительно будет открытой, но при этом территории с собственными закрытыми дворами будут у каждого корпуса, просто спланированы они так, чтобы не мешать общественной жизни. Казалось бы, компромисс найден. Но И. Могилатова считает, что структура комплекса не продумана, жить там, скорее всего, будет неудобно. Впрочем, проект пока подзавис из-за смены собственника, и как все повернется в итоге, вообще пока непонятно.

 

Так что же такое двор — добавочная стоимость к цене квартиры и способ продать дорого или все же место, где генерируется счастье горожан? Похоже, истина, как всегда, где-то посередине. И на ее поиски имеет смысл отправляться, только определив, приватное это место или общедоступное — двор.