Горьковское шоссе: территория дешевого жилья

На расстоянии от 30 до 100 км Горьковского шоссе предлагается бюджетное городское жилье, щитовые дачные домики и недорогие участки без подряда. Развитие этих территорий эксперты связывают с интересом покупателей к бюджетной недвижимости для отдыха при условии улучшения транспортной доступности.

Пробки и торфяники

Горьковское шоссе считается одним из самых доступных в плане приобретения недвижимости — так сложилось исторически. «Здесь не было «государевой дороги», а уже в наше время восточные трассы более чем загружены. И роза ветров считается благоприятной на западе, а не на востоке Подмосковья», — объясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». На понижение популярности направления работает и тот факт, что летом именно эти районы становятся эпицентрами торфяных пожаров.

Судьбу Горьковского шоссе во многом определил и тот факт, что оно является продолжением шоссе Энтузиастов, которое, как известно, является одним из проблемных участков с точки зрения загруженности в Московской области. «Ежедневно десятки тысяч жителей Балашихи используют единственную дорогу, чтобы добраться до столицы, что приводит к транспортному коллапсу», — поясняет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». Это одна из главных причин низкой активности девелоперов и малой востребованности территорий среди покупателей загородного жилья для постоянного проживания.

Кроме того, в месте пересечения трассы с Малым бетонным кольцом в окрестностях Ногинска находится кластер логистических и складских комплексов, что создает высокий трафик большегрузного транспорта.

Впрочем, вдоль дороги много лесов и водоемов и, кроме того, транспортная ситуация постепенно начинает меняться. «В конце минувшего года улучшилась пропускная способность дублера Горьковки — Носовихинского шоссе, напомню, что это произошло после того, как в эксплуатацию ввели развязку через железнодорожную ветку Москва — Нижний Новгород», — комментирует Александр Целыковский, вице-президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», руководитель сети офисов АН «Мегаполис-Сервис» в Электростали. Помимо этого, запланировано строительство высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва — Казань, новой обходной автодороги Москва — Ногинск и реконструкция федеральной трассы М7. Проблемы пробок позволит решить и строительство участка ЦКАД.

Между прошлым и будущим

То, что рынок недвижимости в данной локации развит довольно слабо, хорошо заметно по базе «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», где первичка составляет всего 3% от общего предложения Подмосковья.

В основном здесь предлагаются участки без подряда и дачи в садовых товариществах. Впрочем, как и везде, вдоль шоссе можно увидеть самые разные форматы, в том числе коттеджи и таунхаусы, мало- и многоэтажные комплексы. «Самый распространенный товар — частные дома советского периода, — уточняет Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI». — Города Электросталь, Павловский Посад и Орехово-Зуево тяготеют к железной дороге, но также могут быть отнесены к Горьковскому шоссе, основу их жилого фонда составляют пяти-девятиэтажные дома постройки советского периода».

«В каждом муниципальном образовании имеется своя специфика, — рассказывает А. Целыковский. — К примеру, в Павловском Посаде много домов, относящихся к частному сектору. Чуть дальше, в Орехово-Зуево, таких объектов меньше, а вокруг центра города все еще сохраняются кварталы из казарм, оставшихся от ткацких фабрик». Двадцатый век, по его мнению, наиболее заметен в Электрогорске и Электростали. В последнем, кстати, встречаются шлакоблочные малоэтажные дома, в которых жили строители, а в центре представлено жилье сталинской эпохи. В конце 60 х — начале 70 х гг. прошлого века в городе появились панельные девятиэтажные здания, а затем и многоэтажки из кирпича.

В то же время на расстоянии от 30 до 100 км наиболее активное строительство ведется именно в Электростали и Ногинске. В других крупных населенных пунктах можно отметить разве что один-два комплекса. Практически мини-городом можно назвать «Новое Ялагино» в Электростали, жилье в котором относится к классу комфорт. Ведется строительство и на востоке города: здесь будет представлен первый апарт-комплекс «Янтарь»; стартовая стоимость апартаментов — менее 1 млн руб. Новые дома можно найти на улице Захарченко, практически построен ЖК «Новые Клюшки», на севере готов ЖК «Северное сияние». В Ногинске новостройки точечно возводятся даже в центре.

Что касается предложений за пределами городов, то, по данным «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», наиболее дешевый участок на этом направлении представлен в СНТ поселка им. Воровского в 35 км от МКАД — 6 соток здесь предлагают по цене 430 тыс. руб. Самое дорогое предложение — 200 соток в деревне Ивашево, на том же расстоянии. Это земля под сельскохозяйственную деятельность, стоимость — 10,5 млн руб. Наиболее бюджетным предложением среди домов является щитовая постройка в 95 км от МКАД (площадь 50 кв. м, участок четыре сотки, с баней) — ее цена составляет 700 тыс. руб. Наиболее же дорогое предложение — трехэтажный дом на участке 14 соток в 30 км от МКАД. Цена предложения — 10,5 млн руб.

Приведем также в пример несколько дачных поселков, находящихся в настоящее время в стадии реализации. КП «Буковая аллея» строится в 30 км от МКАД между Горьковским и Щелковским шоссе, на живописной поляне, окруженной сосновым бором. Здесь представлено 71 домовладение, площадь земельных участков — от 7,6 до 15,8 соток. Застройщик предлагает десять проектов домов площадью до 293 кв. м. Коттеджи возводят из кирпича и газосиликатных блоков. В поселке проведены и запущены все центральные коммуникации. Стоимость — от 4,8 млн руб. за участок с подрядом.

«Буньковские просторы» — поселок, строящийся в 48 км от Москвы по Горьковскому шоссе. К продаже предлагаются участки без подряда с центральными действующими коммуникациями (газ, свет, вода). Проект реализован более чем на 80%.

Комплекс коттеджных поселков «Воскресенское — Полесье» расположен в 29 км от столицы. КП «Воскресенское» рассчитан на 240 домовладений, 80% из которых уже проданы и заселены. В КП «Полесье» можно приобрести участки без подряда площадью от 8 до 20 соток, в стоимость которых входят центральные коммуникации (водопровод, электричество, газ). Сети уже проложены по поселку и запущены. Стоимость участков — от 1 млн руб., домов — от 4 млн.

Социальная инфраструктура

Население Подмосковья увеличивается год от года, эта тенденция заметна даже на непопулярных направлениях, пусть и не в равных пропорциях. Количество жителей в Ногинском районе, Электростали, Павлово-Посадском районе, Орехово-Зуево и Орехово-Зуевском районе, через которые проходит шоссе, также выросло за пять лет. Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна», рассказывает об обеспечении этих территорий социальной инфраструктурой. По данным эксперта, в Ногинском районе представлено 33 детских сада и 23 школы, работает районная больница, к которой относится 8 поликлиник, 4 амбулатории и станция скорой помощи. Здесь представлено значительное количество спортивных сооружений — 162 объекта, в микрорайоне Истомино в Ногинске возводится еще один физкультурно-оздоровительный комплекс.

В Электростали же обеспеченность местами в детских садах в настоящее время составляет 64% от градостроительных норм, а в школах — 67% (здесь работают 32 сада и 23 школы). Сейчас идет стройка еще двух общеобразовательных учреждений. Очередь же в детские сады была ликвидирована в конце прошлого года. В Павлово-Посадском районе — 27 дошкольных образовательных учреждений, и в этом году открылся еще один объект. В 18 школах района обеспеченность местами составляет 62% от градостроительных норм. Интересно, что, хотя территории по Горьковскому шоссе в целом демонстрируют прирост населения, в Орехово-Зуево и районе количество жителей, наоборот, уменьшилось.

«Горьковское шоссе долгие годы развивалось именно как загородное, а не городское направление, поэтому здесь изначально не было предусмотрено большого количества инфраструктурных объектов. Так что жители новых ЖК могут рассчитывать преимущественно на внутреннюю инфраструктуру своих проектов», — отмечает И. Менжунов.

Будущее направления

Ожидается, что на Горьковском направлении и дальше будут развиваться крупные логистические центры. «Трасса «Волга» является наиболее коротким путем из Москвы в Сибирь и на Дальний Восток. Строительство здесь складских баз после вытеснения их из Москвы является наиболее логичным вариантом развития», — считает В. Султанбаев. На развитие жилой недвижимости, по его мнению, могут рассчитывать территории ближайшей к Москве части локации.

«На мой взгляд, будущее Горьковского шоссе с точки зрения девелопмента будет во многом зависеть от того, смогут ли власти решить проблему с транспортной доступностью шоссе Энтузиастов и смогут ли они развивать социальную инфраструктуру в Балашихе», — говорит И. Менжунов. Временный мораторий на новое строительство свидетельствует о том, что власти понимают остроту вопроса транспортной доступности. По мнению эксперта, территории могут развиваться, скорее, в сторону формата сезонного отдыха, а не постоянного проживания.

«Строительство в Электростали и других городах будет вестись и дальше, пусть и неравномерными темпами, в зависимости от макроэкономической ситуации, — считает А. Целыковский. — При этом ограниченность площадок заставит тщательнее подходить к точечной застройке, а объекты торговой сферы и бизнес-центры будут возводиться не в форматах «гранд» и «гипер», а скромными, двух-трехуровневыми».

Досторпимечательности направления

 

Храм Успения Пресвятой Богородицы находится в селе Богослово Ногинского района Московской области, Богородское благочиние Московской епархии, на месте слияния рек Шерна и Клязьма. Устроителем села Богослово и, соответственно, храма считается святой благоверный князь Андрей Боголюбский. В 1150–1160-х гг. он учредил систему погостов вдоль Клязьмы. Первоначально в селе была устроена деревянная церковь Иоанна Богослова, от нее и получило название село. В 1715–1731 гг. на месте деревянного храма строится каменный, в честь Успения Пресвятой Богородицы, с пределом

Иоанна Богослова. В конце XIX в. на средства иеромонаха Черниговского скита Паисия, уроженца села Богослово, храм был расписан палехским художником Париловым.

 

* * *

Житель деревни Кузнецы Сергей Федорович Панкратов в течение 16 лет строил своими руками необычный дом, который в народе называют «Дом с помидорами». Башня-флюгер, серебристый глобус в трехметровой цветочной вазе, стеклянная крыша, под ней — оранжерея, где круглый год растут помидоры и перцы. Во дворе, на высоте 5 м от земли, стоит карусель, сработанная без чертежей, по собственному проекту. Прекрасно работает, можно прокатиться со скоростью один оборот в минуту. Мастер планировал устроить под каруселью бассейн с золотыми рыбками, но этот проект пока не готов.

 

* * *

В Егорьевском районе есть любопытные образцы жилой архитектуры. В селении Костылево можно увидеть крестьянские усадьбы (среди которых сохранились и построенные в 1920-е гг.), украшенные ажурной резьбой. В деревне Клеменово сохранился дом Любомилова, созданный в стиле модерн, его построили в 1905 г. Это диковинный одноэтажный комплекс асимметричных форм из срубов разной величины, с неожиданными элементами декора.