Своя чужая квартира. Кому невыгодна приватизация?

6 Августа в 21:57 36 Ирина Богатырева

В этом году сроки бесплатной приватизации жилья были в очередной раз продлены — до 1 марта 2015 г. Скорее всего, на этом власти и остановятся. О статусе и возможностях сделок с муниципальными квартирами, переданными жителям на условиях социального найма, а также о том, кому приватизировать их не рекомендуется, рассказали риэлторы и адвокаты.

 
Что можно и чего нельзя
 
Своя чужая квартира. Кому невыгодна приватизация?
Как мы помним, когда кончился советский строй, государство сделало гражданам царский подарок: разрешило оформить собственность на квартиры, в которых люди были прописаны. С учетом того, сколько стоит недвижимость сейчас, особенно в Москве, это щедрый жест. Однако иначе и не могло быть: рыночную стоимость жилья подавляющее большинство россиян никогда бы не потянули. Так или иначе, большинство квартир в стране уже приватизированы, но немало осталось и таких, в которых люди по-прежнему живут на условиях аренды у государства. Юридически это выглядит так: жилье принадлежит муниципалитету, а люди пользуются им на основании договора социального найма. Полномочия сторон достаточно подробно описаны в гл. 8 ЖК РФ. В ст. 67 перечислены права нанимателя. Так, он волен вселять в квартиру других лиц, сдавать ее в поднаем, разрешать проживание временных жильцов, осуществлять обмен помещения на такое же неприватизированное. А вот продавать, дарить, завещать, закладывать и обменивать на жилье, находящееся в собственности, муниципальные квартиры нельзя.
 
Трудности обмена
 
МНЕНИЕ
 
Своя чужая квартира. Кому невыгодна приватизация?Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
 
«Приватизация невыгодна людям с нестабильным заработком, которые в то же время не имеют права на субсидии, либо тем, кто живет на пенсии или пособия. Собственная квартира для них станет бременем — нужно будет уплачивать налог, который обещают рассчитывать с учетом рыночной стоимости недвижимости, больше платить за жилищно-коммунальные услуги, оплачивать капремонт и содержание общедомового имущества».
Право нанимателя на обмен неприватизированного жилья регламентировано ст. 72 ЖК РФ. Для начала необходимо заручиться согласием всех людей, зарегистрированных в квартире. Затем нужно самостоятельно найти вариант обмена, который, кстати, может быть и междугородним. «Сколько времени может занять поиск, сказать сложно. С учетом того, что приватизированное жилье в данном случае не подходит, процесс может длиться годами, — предупреждает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — Причем обращаться за помощью к риэлторам практически бессмысленно, так как профессионалы рынка недвижимости работают только с объектами, находящимися в собственности».
 
После того как обменный вариант найден, следует обратиться за оформлением соответствующих документов в уполномоченную организацию (в Москве это ФГУП «Московский городской центр арендного жилья»). Иногда сделка оказывается невозможной. В частности, если в неприватизированной квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то обмен допускается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. В случаях, когда нарушают права или законные интересы указанных лиц, органы опеки отказывают в выдаче такого согласия. Также обмен не может быть совершен, если:
 
  • к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
  • право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  • обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  • принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  • принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  • в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ.
 
Не будем забывать и о том, что иногда обмен признается действием, повлекшим ухудшение жилищных условий (ст. 10 Закона города Москвы от 14.06.2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»). Поэтому если человек обменял большую квартиру на маленькую, то он не сможет попасть в список очередников, нуждающихся в улучшении условий жилья (как минимум в течение пяти лет после обмена).
 
Пожалуй, плюсом муниципальных квартир (в сравнении с приватизированными) можно считать и принудительный размен в судебном порядке, по требованию членов семьи нанимателя. «Конечно, это «удовольствие ниже среднего» (не сомневаюсь, что те читатели, которые прошли через такую процедуру, меня поймут), но тем не менее существует возможность принудительного размена, — комментирует О. Самойлов. — Когда квартира находится в собственности, это исключено, иски не принимаются судами к рассмотрению».
 
Не просто аренда, а поднаем
 
Сдать неприватизированное жилье в аренду (в данном случае — в поднаем) можно точно так же, как и находящееся в собственности (п. 2. ст. 67 ЖК РФ, а также ст. 685 ГК РФ). Однако для этого необходимо согласие всех лиц, проживающих в квартире, а если она коммунальная — то и соседей. Кроме того, договор поднайма может быть заключен лишь при условии, что общая площадь жилого помещения на одного проживающего для отдельной квартиры составит не менее учетной нормы (в Москве это 10 кв. м), а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления (в Москве — 18 кв. м). «Поэтому сдавать квартиру в поднаем можно, если имеется лишняя жилплощадь или если наниматель временно не проживает в ней», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Также необходимо помнить, что передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в вышеупомянутом перечне.
 
Аренда неприватизированной квартиры оформляется договором в письменной форме с указанием граждан, вселяемых в жилое помещение, при этом один экземпляр документа передается наймодателю. Каких-либо ограничений по арендной ставке ЖК не предусматривает, она может быть как символической, так и вполне рыночной.
 
Технически процедура оформления аренды не слишком сложна: стороны должны обратиться в упомянутый выше ФГУП «Московский городской центр арендного жилья», имея при себе согласие всех проживающих в квартире на ее передачу в поднаем. Специалисты ФГУП составляют соответствующий договор, который направляется на согласование в Департамент муниципального жилья города Москвы. Как правило, оно занимает от одной до двух недель, после чего арендатор (поднаниматель) может заселяться в квартиру на законных основаниях. Стоимость работ по оформлению составляет примерно 1,6 тыс. руб.
 
Кому невыгодно?
 
10 кв. м на одного проживающего — тот минимум площади, при котором по закону можно сдать муниципальную квартиру в поднаем (аренду).
Как правило, риэлторы советуют всем приватизировать жилье. Главный аргумент — собственностью можно распорядиться как угодно, у жильца же муниципальной квартиры руки во многом связаны. Хотя проживание в неприватизированном помещении позволяет минимизировать затраты: обязанности отчислений на капремонт дома не возникает, не нужно платить налог на недвижимость (который, согласно готовящемуся закону, будет рассчитываться на основе рыночных цен).
 
Как считает О. Самойлов, на особом положении — люди, живущие в домах под снос. Владельцам неприватизированных квартир в таком фонде власти должны предоставить новое жилье исходя из нормы 18 кв. м на человека, а собственникам — квартиры площадью не меньше, чем существующие. Соответственно, нужно рассчитать, что выгоднее. При этом эксперт категорически не рекомендует приватизировать свои квартиры пожилым, одиноким и социально незащищенным людям: «С момента оформления жилья в собственность подобные граждане становятся лакомой добычей для всевозможного квартирного жулья, а то и откровенных бандитов. Неприватизированные же помещения для подобных субъектов особого интереса не представляют».
 
Адвокат Олег Сухов дает другой совет: квартиру все-таки приватизировать, а чтобы избежать криминальных рисков, передать ее в ренту хорошему человеку или богатой организации, заключив соответствующий договор. Таким жильем мошенники завладеть уже не смогут, так как оно будет обременено рентой, а сам собственник сможет получать ежемесячно сумму, составляющую примерно два минимальных прожиточных минимума, что будет неплохим финансовым подспорьем. «Помимо договора ренты есть другой вариант отпугнуть мошенников — составить завещание в пользу благотворительной организации, церкви или социального фонда. При этом люди останутся полноправными собственниками своего жилья, но за ними и их квартирой будет осуществляться надзор», — добавляет адвокат.
 
Перспективы неприватизации
 
Многие люди, склоняющиеся к тому, чтобы квартиру не приватизировать, тем не менее обеспокоены: что будет после 2015 г., когда бесплатную приватизацию запретят? Может ли, например, муниципалитет как собственник жилья резко повысить арендную плату или переселять нанимателей по своему усмотрению?
 
Ирина Доброхотова отвечает на это: «Договоры социального найма являются бессрочными, поэтому без веских оснований выселить нанимателя нельзя. Хотя ЖК предусматривает, конечно, возможности для расторжения договора соцнайма по инициативе наймодателя: это невнесение платы за жилое помещение и услуги ЖКХ в течение полугода и дольше; использование помещения не по назначению; нарушение прав соседей; порча или разрушение имущества, принадлежащего наймодателю. Но даже в этих случаях все решает суд».
 
Что касается повышения платы за наем жилья, то муниципалитетам это не особенно выгодно, считает эксперт, ведь у малоимущих граждан может возникнуть право на субсидию. А она, как известно, выплачивается из бюджета...
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных