Стройка по ГОСТу — со времен СССР до наших дней

Если сравнить базовые требования, предъявляемые к современным домам сегодня, с теми, которые существовали во времена «глубокого СССР», разница будет весьма заметна.

Под знаком коммуны

Первые нормы и правила массовой застройки начали разрабатывать еще в 20-е гг. прошлого века. Тогда в градостроительстве широкое распространение получила идея создания дома-коммуны. И одним из краеугольных камней этой концепции было обобществление быта — то есть все то, что связано с питанием, стиркой, воспитанием детей, предполагалось выносить в общественные зоны. Это, естественно, сказалось на планировке и наполнении жилых пространств. Например, кухни либо совсем отсутствовали, либо были (по сегодняшним меркам) смешного размера — 2–3 кв. м. Зато общественные пространства делали огромными.

Принципиальный отказ от дома-коммуны произошел лишь после войны — в 50-е гг. В этот период главное назначение квартиры было удобство проживания в ней, и города начали застраивать по принципу или «деловой центр», или «спальный район», что нашло свое отражение в планировках жилья того времени. В 70-е начали проводить конкурсы на создание комфортных многоэтажных домов, в которых определялся не только метраж и функционал квартир, но и оптимальный набор инфраструктуры, площадь придомовой территории и т. д. А в 90-е гг. эти нормы уже не были максимумом, а превратились в рабочий минимум, платформу, на которой появилась «надстройка», постепенно приобретающая все более полный вес за счет дополнительных опций в зависимости от класса жилья. Хотя, конечно, эволюционировали и сами нормы.

Нормативы по-советски

Надо отметить, что первый комплексный документ, утверждающий правила градостроительства, появился только в 1955 г. Он включал в себя общие положения, нормы проектирования, порядок производства и приемки работ, а также сметные нормативы.

«Кроме того, по отдельным отраслям проектирования также действовали технические нормативные акты, например ГОСТ в области строительства, свод правил по проектированию и строительству, территориальные строительные нормы и др., — рассказала «Н&Ц» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Периодически в эти документы вносили изменения и дополнения, однако основной костяк правил практически не изменялся».

Большинство СНиПов 70–80-х гг., по словам эксперта, пережив несколько редакций, до сих пор используется, поскольку нет других регламентирующих документов. Именно по этим нормативам, исправленным и дополненным, девелоперы работают и сегодня.

Советские СНиПы определяли минимальные размеры жилых и нежилых помещений в квартире, высоту потолков, ширину внутриквартирных и общедомовых коридоров и мн. др. Согласно этим документам минимальная высота потолков должна составлять 2,5 м, площадь гостиных для однокомнатных квартир могла быть 14 кв. м и более, а для жилья с двумя и более комнатами — минимум 16 кв. м, при этом спальни проектировались площадью не менее 7 кв. м, а кухни — 5 кв. м. Кроме того, в последних редакциях советских СНиПов совмещенные санузлы допускались исключительно в однокомнатных квартирах.

Тогда и сейчас

Сегодня совмещенные санузлы могут присутствовать в любых квартирах, а площади комнат и кухни жестко регламентируются только для жилья, строящегося по госзаказу. Правда, как отмечает управляющий директор ORIGIN CAPITAL Сергей Богданчиков, положения СНИП изменялись, но в большей части эволюцию претерпели требования к пожарной безопасности. Параллельно с появлением высотного строительства возникли и новые нормативные акты в этой области, в разработке положений которых обязательно принимает участие МЧС.

Совершенно отдельная тема — обеспеченность жилья машино-местами. В СССР подобной характеристики, отличающей ту или иную квартиру, просто не было. Постановлением правительства Москвы, принятым 25 января 2000 г. № 49, были определены «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01–99»; впоследствии, в октябре 2005 г., эти нормы были дополнены. В частности, документ декларировал обеспеченность 1 тыс. жителей не менее 320 машино-местами. Кроме того, согласно упомянутым выше нормам в зависимости от классности здания вводились следующие нормативы:

• при застройке I категории (с обеспеченностью общей площадью до 30 кв. м на одного жителя) — не менее 1 машино-места на квартиру;
• при застройке II категории (от 30 до 50 кв. м на одного жителя) — не менее 1,7 машино-места на квартиру;
• при застройке повышенной комфортности (свыше 50 кв. м на одного жителя) — не менее 2 машино-мест на квартиру.

Наконец, в соответствии с изменениями определялась необходимость организации гостевых автостоянок.

Как отмечают в финансово-строительной корпорации (ФСК) «Лидер», практическая реализация даже этих норм способна была если не нормализовать, то хотя бы существенно облегчить проблемы с парковками. Но тут девелоперы попали меж двух огней: с одной стороны, ни один проект по идее невозможно согласовать без объяснения, где будут построены или откуда возьмутся машино-места для будущих жителей; с другой — в ряде случаев вместо прибыли вроде бы дефицитные машино-места приносят лишь убытки.

Еще одна совершенно новая тема, которой в СССР не существовало в принципе, — это энергоэффективность зданий. Сегодня, в условиях дорожающих энергоресурсов и сокращающихся бюджетов, существует федеральное и местное законодательство (прежде всего Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. № 261 «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности»), которое требует от застройщиков соблюдения определенных норм. В основе расчетов здесь лежат показатели, характеризующие удельные годовые величины расхода ресурсов, приведенные к квадратному метру площади квартир, если речь идет о жилье. А также показатели удельных суммарных годовых расходов энергоресурсов на общедомовые нужды. В целом весь этот комплекс законов и правил направлен на экономию воды, тепла и т. д. Но пока получается, как говорится, не очень, потому как у нас, по официальным оценкам, только 20% новостроек можно отнести к энергоэффективным, а независимые эксперты считают, что и этот показатель завышен как минимум вдвое.

Понятно, что существующие нормы, правила и требования определяют минимальный набор требований по энергоэффективности зданий, отказаться от которого застройщик просто не имеет права, поэтому единственно возможное направление для его движения — в сторону улучшения характеристик, прописанных в документах. Например, согласно СНиПам площадь озеленения в жилых комплексах должна составлять минимум 25% от размера участка, но можно отвести под благоустройство и 30–40%. Тот же принцип действует, если речь идет о площадях жилых и нежилых помещений: в правилах прописан необходимый минимум, но девелопер волен сделать в квартире кухню не 8, а, допустим, 13 кв. м. Конечно, это затратно. Как подсчитали в компании ФСК «Лидер», например, инвестиции в социальную инфраструктуру их же проекта комфорткласса «Западное Кунцево» (включая школу, детский сад и медицинский центр) составили 16% от общей стоимости строительства. Расходы на благоустройство — 10% от общей стоимости. И понятно, что дополнительные траты прямо или косвенно ложатся на плечи покупателей. Поэтому в отличие от советских времен, когда жилье не продавалось, а выдавалось, сегодня любое качественное изменение нормативов автоматически повлечет за собой и повышение цены. И к этому нужно быть готовым.