Сталин отменил проект «Новая Москва»

До революции 1917 г. малоэтажные дома превалировали в городском ландшафте Москвы. Однако после переезда правительства из Северной столицы в Первопрестольную стало необходимо расчистить социалистический город от «архитектурного хлама» купеческой Москвы. Во всяком случае именно в этом видела свою задачу новая власть, не обремененная соображениями сохранения исторического наследия. Работа началась уже в 1920-х гг. Под ковш в первую очередь попадали дома без каких-либо изысков (например, без лепнины), а также идеологически неправильные постройки — церкви и монастыри.

 

Однако процесс был разнонаправленным. У правительства отсутствовали средства на реализацию масштабных многоэтажных проектов, поэтому параллельно со сносом исторических памятников шла безликая малоэтажная застройка рабочих поселков вблизи промышленных предприятий, от которой сегодня мало что сохранилось.

 

Накануне 1930-х гг. Москва оказалась на перепутье. Тогда обсуждали две «дорожные карты» градостроительного развития. Дезурбанисты предлагали схему равномерного расселения в индивидуальных домах, сгруппированных в небольшие микрорайоны вдоль основных магистралей. Если бы власти пошли по этому пути, то сегодня районы за Третьим транспортным кольцом могли бы напоминать окраины Лондона или пригороды Нью-Йорка. Однако идеология пролетарской революции требовала более урбанистического подхода, который и возобладал. Именно тогда отказались от идеи массовой низкоэтажной застройки в городской черте. В Москве не только не стали возводить индивидуальные дома или сблокированные таунхаусы, но и пустили под ковш существовавшее малоэтажное жилье за пределами исторического центра.

 

До основанья, а затем...

 

Поворотным моментом в судьбе малоэтажной Москвы стал пленум ЦК ВКП (б) 1931 г. На нем отказались от идей проекта «Новая Москва», в котором ставка была сделана на сохранении существующих архитектурных ансамблей. Бывший в то время первым секретарем московского горкома партии Лазарь Каганович подчеркивал, что архитектурное старье загромождает лучшие места, а запутанная система узких улочек мешает прокладке широких магистралей, достойных образцового социалистического города. Именно Каганович с одобрения отца народов ввел понятие «социалистический тип роста», характеризующее равномерное распределение населения по всей территории Москвы. С дезурбанистами было покончено. Правда, согласно разработанному к 1935 г. генплану предлагался компромиссный вариант сохранения старого центра с одновременной кардинальной перестройкой остальных районов. Но этот проект не удался: при расширении транспортных артерий даже парадная малоэтажная застройка за пределами Садового кольца пошла под снос.

 

И все же низкоэтажное жилье строили в Москве и при советской власти, хотя лишь небольшая часть этого фонда пережила этап лужковского мегауплотнения. Меньше всего осталось деревянных двух-трехэтажных объектов барачного типа, возведенных в 1920–1940-х гг. Именно от них мечтал избавить город Никита Хрущев, начиная массовое строительство панельных пятиэтажек в 1960-х. До XXI в. дотянули, например, деревянные бараки в Кунцево (улица Петра Алексеева) и оштукатуренный деревянный жилой дом в Коптево. Однако возводили в 1930-е гг. и более комфортное жилье с высокими потолками и даже элементами фасадного декора. Причем некоторые из этих кирпичных двухэтажек впоследствии были надстроены третьим этажом (5-й проезд Подбельского). В категорию жилья до четырех этажей также попадают некоторые дома в стиле конструктивизма, появившиеся в этот период.

 

Город-сад в Москве все же построили, правда, маленький и только в одном экземпляре. Это так называемый Поселок Художников, он же Сокол, расположенный недалеко от одноименной станции метро. (Кстати, станция была названа именно в честь поселка, а не наоборот.) С точки зрения упущенных возможностей градостроительства это самый уникальный для Москвы проект. Поселок интересен не столько архитектурой и весьма необычными планировочными решениями, сколько самим фактом своего существования. Это единственный пример индивидуальной кооперативной застройки 1920-х гг., сохранившейся до нашего времени вопреки многочисленным попыткам сноса. Существует легенда, что от уничтожения его спас лично Сталин. Так могла бы выглядеть значительная часть территории Москвы, если бы не идеологические догмы. Идея строительства городов-садов была в те времена сверхпопулярна на Западе, и там в отличие от России она впоследствии стала основой массовой субурбанизации, определившей облик пригородов многих мегаполисов Европы и Северной Америки. В Москве же поселок Сокол остался единичным.

 

Немецкие усадьбы в сердце России

 

Массовое малоэтажное жилищное строительство происходило в Москве после победы в Великой Отечественной. Жилья не хватало, и ответом на вызов времени стали быстровозводимые городские усадьбы. В отличие от последующего строительного бума хрущевской эпохи в 1940-е гг. не забывали и об идеологической нагрузке. К проектированию были привлечены ведущие архитекторы, получившие заказ на продвижение идеи патриотизма и недопустимость западных влияний. В результате была выбрана архитектурная типология жилых домов в стиле русского ампира, которую использовали при восстановлении Москвы после пожара 1812 г. Такие здания отчасти построены пленными немцами, из-за чего у москвичей они получили название немецких. Среди них есть и те, которые по праву считаются памятниками архитектуры. Например, восьмисекционный жилой дом 9 на улице Руставели, построенный по проекту Якова Лихтенберга и получивший третью премию на конкурсе лучших построек года в 1948-м.

 

Надо признать, что выглядели эти здания лучше всего именно снаружи, а внутри были скрипучие деревянные лестницы, тесные планировки, крохотные кухни, во многих квартирах отсутствовала горячая вода (пользовались газовыми колонками). Зато имелись небольшие дворики и была создана забытая атмосфера старой малоэтажной Москвы. Большинство таких зданий снесли при правлении Юрия Лужкова. Многие пошли под ковш при строительстве Третьего кольца и «Гранд Парка». Но некоторые двух — четырехэтажные дома этого периода (с характерными колоннами и обильной лепниной) сохранились. Например, несколько типовых городских усадеб архитекторов Г. Я. Вольфензона и В. Н. Бровченкова вдоль Хорошевского шоссе. Одно из подобных зданий расположено прямо перед редакцией журнала «Недвижимость & цены», правда, оно давно выведено из жилого фонда и на протяжении уже многих лет занавешено декоративным экраном, чтобы не пугать прохожих печальным состоянием фасада.

 

Новые времена — новые форматы

 

За годы войны во многих городах СССР был накоплен опыт быстрого строительства малоэтажных городских поселков — недорогой способ разместить эвакуированное население в разрушенных войной городах, а также освоить новые городские территории. В конце 1940-х подобный формат оказался весьма востребован: в столице тоже появились кварталы многоквартирных мало­этажных домов — помимо Хорошевки их строили на Дмитровском шоссе, в Измайлово, Тушино, Люблино, в поселках Текстильщики, Курьяново, Северный и др. В основном обходились без ампира и прочих излишеств. Дольше других такая застройка сохранилась в Курьяново и поселке Северный.

 

Во времена Хрущева и Брежнева высота жилой застройки постепенно увеличивалась от 5 до 16 этажей и более, а малоэтажек в Москве практически не возводили. В 1990-е гг. с приходом рынка исторические особняки в центре стали активно переводить в нежилой фонд. Но в это же время возобновилось и малоэтажное строительство. Низкая плотность застройки и свой клочок земли стали восприниматься как атрибуты элитного жилья. Появились коттеджи и таунхаусы в городской черте, многие из них стали сдавать в аренду (в основном иностранцам). Среди первых подобных проектов были поселки бизнес-класса Сетунь, Росинка и Покровские Холмы.

 

Позже в Куркино построили таунхаусы, которые предлагали в собственность по достаточно демократичным ценам. Впоследствии формат получил ограниченное развитие и на других территориях. Одним из самых дорогих предложений были «Палаты Муравьевых» в 1-м Зачатьевском переулке, недалеко от станции метро «Кропоткинская». Правда, цена, установленная на момент продажи (2003 г.), кажется сегодня юмористической — 4 тыс. долл./кв. м. При этом в каждом блоке были гараж, лифт и зимний сад. Недорогие таунхаусы предлагали в Митино, Южном Бутово, где (как и в Куркино) на первых порах цена 1 кв. м не превышала 1 тыс. долл.

 

Между тем столичные власти не забыли и о менее состоятельных горожанах. Так, за счет бюджета для многодетных семей в 2000-х гг. было возведено несколько благоустроенных малоэтажных домов. Их можно увидеть рядом с многоэтажным ЖК «Гранд Парк» в районе Ходынского поля. Вдоль ограды парка «Березовая роща» расположены таунхаусы в виде линейно сблокированных квартир. Их предоставляют многодетным семьям в долгосрочную аренду по символическим ставкам.

 

Москва — большая деревня

 

В 2006 г. правительство города анонсировало весьма многообещающую программу инфраструктурной модернизации некоторых московских деревень с сохранением формата частной малоэтажной застройки. Вокруг идеи развивать строительство жилья высотой от двух до четырех этажей в коридорах власти вели непростые дискуссии. Девелоперам, разумеется, выгоднее было застроить территории многоэтажной панелью. Однако скандал со сносом одной из деревень в Южном Бутово, раскрученный федеральными телеканалами, заставил московских чиновников задуматься.

 

В итоге власти приняли непростое решение: помимо 36 деревень, подлежащих ликвидации, они определили 29 поселений, которые будут сохранены в качестве экспериментальных кварталов малоэтажной городской застройки. При этом запланировали мероприятия по реконструкции дорожной и коммунальной инфраструктуры, прокладке ливневой канализации, организации маршрутов общественного транспорта и строительству социальных объектов. Согласно постановлению правительства Москвы № 150-ПП от 7 марта 2006 г. в перечень сохраняемых попали в основном населенные пункты в Молжаниновском районе. Среди других адресов значились Рублево, Толстопальцево, Внуково, деревня Мякинино, поселки в районах Северный, Косино-Ухтомский, в Южном Бутово и Новопеределкино.

 

Со сменой городской администрации «деревенский» проект, судя по всему, был отложен. Возможно, это связано с иными приоритетами власти, в число которых более не входят вопросы жилищного строительства. Кроме того, появилась актуальная тема — Новая Москва, которая тоже во многом связана с развитием малоэтажки. Корреспондент «Н&Ц» поинтересовался в городском Департаменте градостроительной политики г. Москвы судьбой постановления 2006 г. «О комплексном развитии территорий упраздненных и существующих деревень». В пресс-службе департамента рассказали, что вопрос реконструкции деревень с повестки дня не снят и ждет политического решения на уровне мэра Москвы. Конкретные сроки реализации пока не определены.

 

Я знаю, саду цвесть...

 

Благодаря переуплотнению застройки, произошедшему в столице за последние 20 лет, стало очевидным, что ограничение этажности является наилучшим рецептом создания того самого города, комфортного для жизни, о котором все сейчас говорят. Два — четыре этажа — это как раз то, что доктор прописал. Правда, столь же очевидно, что этот рецепт градостроительного благополучия можно будет полноценно использовать только на присоединенных территориях. Так что у малоэтажной столицы еще есть шанс. «Новая Москва призвана решить две проблемы — разгрузить центр города и увеличить объемы строительства жилья, — говорит Инна Игнаткина из компании «МИЦ-Недвижимость». — С учетом того что переезд органов власти откладывается на неопределенное время, сейчас активно решают только вторую задачу. На мой взгляд, обширная малоэтажная застройка на этой территории вполне возможна, равно как и возведение высотных жилых домов. Баланс этих двух форматов и принципы планировки будут определяться градостроительным планом, который пока не детализирован».

 

Малоэтажное строительство — весьма перспективное направление для районов Новой Москвы, считает Ирина Кирсанова из компании «Пересвет-Инвест». «Данный сегмент активно развивается и привлекает покупателей своим комфортом, камерностью, интересной архитектурой, а в самых востребованных проектах — и ценой предложения», — утверждает эксперт.

 

В настоящее время на присоединенных территориях реализуют проекты как малоэтажной, так и смешанной застройки. Например, по словам И. Кирсановой, в ЖК «Румянцево» (2 км от МКАД, Ленинский район) предлагают квартиры с полной внутренней отделкой в трехэтажных домах с мансардами. ЖК «Рутаун» (15 км от МКАД, в поселке Марьино) представляет собой комплекс трехэтажных двух-трехподъездных домов. Квартиры, согласно модному веянью, реализуют с полной внутренней отделкой.

 

Среди других примеров новой малоэтажной Москвы в «Пересвет-Инвест» называют ЖК «Киевское шоссе», расположенный в 20 км от МКАД и состоящий из 19 корпусов высотой три-четыре этажа. ЖК «Дубровка» (поселок Сосенское, 5 км от МКАД) представляет собой смешанную застройку из 7 семиэтажных домов и 17 трехэтажных. Число подобных проектов постоянно увеличивается. Так что давние мечты про город-сад, пусть и с большим отставанием от других стран, начинают воплощаться. Хотя бы в отдельно взятом округе Москвы.