Стали ближе к народу

Чем запомнился 2016 год рынку московских новостроек, у застройщиков и риелторских компаний узнала редакция журнала «Недвижимость и Цены».

Покупать стали больше...

Кризис кризисом, однако практически все опрошенные эксперты назвали приметой уходящего года в первую очередь существенный скачок спроса. «Число договоров долевого участия по сравнению с прошлым годом выросло примерно вдвое: 30 762 и 16 776 соответственно», — делится данными и. о. руководителя департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова.

«Анализируя нашу статистику продаж, мы видим, что показатели спроса по итогам 2016 года почти догнали результат докризисного 2013-го — отставание оценивается менее чем в 10 %, — приводит свою статистику Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group. — Сравнивая предварительный результат 2016 года (несмотря на последние дни года, сделки еще активно совершаются) с аналогичным показателем кризисного 2015-го, мы фиксируем прирост в 30 %».

Звучит оптимистично, хотя, конечно, без ложки дегтя мы не обойдемся: такой рост объясняется не только позитивными факторами — отчасти в статистике свою роль сыграли слабые показатели 2015 года, отчасти — снижение бюджета покупки и цен в целом.

...А денег тратить — меньше

В элитном сегменте, кстати, скачка спроса не было. Как рассказывает Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж Группы ПСН, в 2016 году продано 450 квартир и апартаментов самой высокой ценовой группы. Для сравнения: в 2015 году это были 490, а в 2014-м — 500 лотов. «Что касается комфорт-класса, в этом году он — фаворит столичного рынка жилья. Спрос на квартиры этого класса очень высокий, — говорит эксперт. — К концу года мы ожидаем около 20 000 совершенных сделок». По данным аналитиков Группы ПСН, динамика продаж в столичных проектах комфорт-класса увеличилась на 30 % по сравнению с началом 2016 года, причем до 70 % сделок происходит с привлечением субсидированной ипотеки.

«В 2016 году доля предложения в новостройках эконом- и комфорт-класса превысила бизнес-класс и составила 51 % от общего объема рынка. Именно этот сегмент увеличился в относительном и абсолютном выражении больше, чем элитный и бизнес-класс», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Общий объем предложения, по словам эксперта, составил в 2016 году 41 000 объектов, тогда как по итогам 2015 года их было 37 000.

«В последнее время в Москве средний бюджет покупки снизился в среднем на 20 %. По итогам ноября средний бюджет покупки в эконом-классе составляет 7,5 млн рублей, в комфорт-классе он равен 10,9 млн рублей, в бизнес-классе — 26,3 млн рублей», — делится данными Юлия Иванова. Некоторые эксперты называют и меньшие цифры — от 5–6 миллионов для квартиры эконом-класса в среднем, не говоря уже о минимуме. Цены на новостройки в старых границах Москвы сегодня начинаются, по словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, от 3,3 млн рублей.

«Грубо говоря, покупатель стал беднее, но сохранил высокую активность», — резюмирует Мария Литинецкая.

То сократить, то увеличить

Сыграло свою роль и снижение средней площади квартир — за счет увеличения доли квартир-студий площадью от 22 квадратных метров (есть предложения еще более скромного метража), роста популярности евроквартир и отрезания в планировках метров, которые хотя бы с долей условности можно назвать «лишними». По данным ЦИАН, за два последних года средние площади реализованных на первичном рынке квартир сократились на 12 %, апартаментов — на 18 %. Доля квартир малой площади в структуре продаж выросла за тот же период в 18 раз. Естественно, что меньше площадь, меньше метров, ниже цена, квартира доступнее.

Впрочем, как отмечают некоторые эксперты, эта тенденция себя, вполне возможно, исчерпала. Малогабаритки и студии постепенно становятся прошлым, а квартиры бoльших метражей снова пользуются спросом: с конца 2015 года он вырос более чем на 35 %, говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». А по данным исследования ИСК «Ареал», покупатели сегмента комфорт-плюс, интересующиеся статусом ЖК и наличием отделки, в качестве минимально приемлемой площади называют 40 квадратных метров для однокомнатной квартиры, 50 квадратных метров — для двухкомнатной и 75–80 квадратных метров — для трехкомнатной.

«В числе самых заметных тенденций 2016 года — смещение спроса в сторону двух- и трехкомнатных квартир. Долгие годы пальма первенства по темпам продаж была у однокомнатных квартир. Сегодня самые востребованные — двухкомнатные», — говорит Виктор Прокопенко.

Для себя берете?

Отчасти тенденция объясняется тем, что основной спрос на рынке новостроек составляют конечные покупатели, а не ценители высокодоходных «однушек» — инвесторы. По словам Натальи Кузнецовой, структура спроса в 2016 году изменилась кардинально: не менее 85–90% покупателей приобретают жилье для себя. А поскольку условия по ипотеке сейчас весьма мягкие (за счет госсубсидирования, к тому же многие застройщики также вкладываются в снижение, пусть временное, процентной ставки для заемщика), люди охотно выбирают более просторное жилье.

«Инвесторы практически исчезли с рынка новостроек, чему способствовал ряд факторов, — рассказывает директор по стратегическому развитию ГК «Премьер» Сергей Новиков. — Во-первых, рост стоимости недвижимости упал до нуля, и покупка квартиры перестала быть привлекательным способом вложения средств. Во-вторых, в декабре 2014 года банки повысили ставки по депозитам. Можно было открыть двухлетний пополняемый депозит в банке из первой сотни со ставкой 21% годовых или трехлетний — выше 15% годовых, чем многие инвесторы воспользовались и закрыли для себя вопрос инвестиций до конца 2017 года. В-третьих, снижение реальных доходов населения привело к уменьшению числа инвесторов».

«До кризиса + 50 % гарантировала квартира в любом проекте, сегодня + 30 % от котлована до ключей — хороший результат, и лишь отдельные успешные проекты преодолевают планку в 50 %», — поясняет в цифрах снижение привлекательности вложений в недвижимость Виктор Прокопенко.

Вернемся к сокращению стоимости жилья для конечных покупателей: упомянутые выше три с небольшим миллиона за квартиру — это вполне себе подмосковный бюджет. «В качестве характерной тенденции 2016 года стоит отметить тот факт, что московские застройщики начали конкурировать с подмосковными по цене — минимальная стоимость жилья в новостройках, выведенных в 2016 году, стала приближаться к средним ценам ближайшего Подмосковья», — отмечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко.

Выбери меня!

Неудивительно, что те, кто год-полтора назад мониторили предложение в ближайших пригородах, сейчас могут рассчитывать уже на Москву. «Стоит особо отметить миграцию покупателей из Московской области и других регионов России в столицу. Конкуренция заставляет девелоперов выводить на рынок новые жилые комплексы с дисконтом к среднерыночным ценам, а также минимальными бюджетами покупки. Сегодня в Москве можно приобрести квартиру за 3–3,5 млн рублей, а апартаменты за 2,5–3 млн рублей», — говорит Мария Литинецкая.

Но это не означает, что московские застройщики, сократив площади, субсидировав ставку по кредиту и снизив бюджет покупки своих квартир, могут расслабиться и открыть двери потоку клиентов. Даже на таких условиях за клиента приходится бороться. «На растущем рынке среднестатистический клиент осматривал 3–4 объекта, сейчас – 8–9. Если раньше средний срок выхода на сделку был 1–2 месяца, то сейчас 4–6 месяцев», — говорит Виктор Прокопенко.

«В 2016 году борьба за покупателя развернулась на новом качественном уровне, в массовом сегменте появляются авторские проекты с уникальными форматами квартир и индивидуальными пространственными характеристиками. Многие новые проекты 2016 года получили международное признание — престижные премии в области архитектуры», — рассказывает директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман.

Покупателям массового жилья сегодня предлагаются опции, ранее характерные только для бизнес- и премиум-класса. «Повышать качество проектов разными фишками нас вынуждает усилившаяся конкуренция, — комментирует Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой», застройщика ЖК «Первый Зеленоградский». — В итоге в проектах массового сегмента помимо подземных парковок появляются высокие потолки, двойной свет, мансарды, панорамное остекление, гостевые санузлы, энергоэффективные технологии, инновационные инженерные решения, не говоря уже о ремонте и отделке от застройщика». Бюджет при этом остается демократичным. Что ж, похоже, редкое в кризис сокровище «покупатель с деньгами» и в 2017 году сможет рассчитывать на многое.