Специалисты о рынке кредитования

 

Первоначальный взнос или страхование?

 

Сказать однозначно, что лучше: копить на первоначальный взнос или взять кредит сегодня с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием, — сложно. В каждой конкретной ситуации заемщик принимает решение индивидуально.

 

Основная прелесть ипотеки как раз в том, чтобы не ждать, когда будет накоплена вся сумма, а купить жилье уже сейчас. При этом понятно, что за каждое «ускорение» решения вопроса приходится платить дополнительные деньги — проценты по кредиту или страховую премию.

 

Однако здесь нельзя не учитывать фактор стоимости денег. Ведь известно, что деньги, уплаченные сейчас, — это не деньги, уплаченные в течение 10–20 лет погашения кредита. Более правильным будет продисконтировать платежи по кредиту, и тогда мы увидим обратную картину: взяв квартиру в кредит сегодня и внеся меньший первоначальный взнос и оплатив страховку, можно если не выиграть в платежах, то по крайней мере не проиграть.

 

Кроме того, ситуация сильно меняется, если принять во внимание досрочные платежи по кредиту. Как правило, заемщики гасят ипотеку за 5–7 лет, что снижает размер общих выплат в разы, соответственно, делает быструю покупку недвижимости более выгодной.

 

Если принять в расчет стоимость аренды (в случае если заемщик сейчас снимает квартиру), рост стоимости недвижимости за период накопления или — в противоположном случае — рост стоимости уже своего, купленного в кредит жилья, обесценивание накапливаемых средств, то картина может еще больше измениться.

 

В случае принятия решения о накоплении первоначального взноса необходимо рассмотреть возможность на период накопления использовать альтернативные инструменты хранения своих средств (например, разместить их на депозите), что позволит частично сохранить покупательную способность накопленных денег.

 

Возможно, ставки продолжат тренд к снижению

 

При ослаблении рубля по отношению к другим валютам, в частности, к доллару, у банков появляется основание задуматься о повышении ставок при предоставлении рублевых займов (в том числе ипотечных ссуд). При этом, с учетом комментариев представителей Центрального банка РФ и прогнозов аналитиков, волатильность рубля не должна превысить 8–10%, что ничуть не больше колебаний рубля, например, в 2012 г.

 

По нашему мнению, данные изменения не должны существенно сказаться на настроениях ипотечных игроков в банковском секторе. Ставки наиболее крупных из них останутся на прежнем уровне, а, возможно, продолжат тренд к снижению в рамках конкурентной борьбы. При этом в отдельных случаях рост ставок все-таки возможен.

 

Государство может и должно влиять на уровень ставок, с одной стороны, оказывая поддержку банковским институтам (например, все мы помним о рынке ипотечных ценных бумаг, который в итоге у нас так и не заработал, в том числе из-за слабого финансирования со стороны государства), с другой стороны, создавая предпосылки для увеличения спроса на ипотечные кредиты у населения.

 

По нашим прогнозам, процентные ставки по ипотечным кредитам в 2014 г. в целом останутся на текущем уровне либо незначительно снизятся (в среднем на 0,5% годовых). Этому будет способствовать, с одной стороны, рост конкуренции среди кредитных организаций, с другой — действия правительства страны и руководства ЦБ РФ. В планах последних находится ряд законопроектов, направленных на увеличение доступности ипотечных кредитов (в том числе законопроект о страховании рисков как кредитных организаций, так и заемщиков, корректировки в требованиях по величине резервирования и др.). Кроме того, мы ждем активного развития программ рефинансирования ипотечных займов. Вместе с тем в этом году едва ли стоит ждать тех темпов роста ипотечного кредитования, которые были достигнуты в 2013-м.