Снести нельзя, помиловать! Плюс четыре этажа

 

Век новый — принцип старый

 

Как сообщается на официальном сайте столичного стройкомплекса, сегодня уже начата реконструкция четырехэтажного здания на улице Мишина, 35. Жильцы объединились в товарищество собственников и решили своими силами провести капитальный ремонт и увеличить площадь дома: он не только будет надстроен дополнительными четырьмя или пятью этажами, но и вырастет вширь. «Уже на протяжении многих лет в любых типах зданий — и панельных, и кирпичных — практикуют надстройки одного уровня. Но возведение дополнительных четырех этажей без отселения, безусловно, станет инновацией», — уверен Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ».

 

Однако если обратиться к истории, можно отыскать похожие случаи. В Москве достаточно часто реконструировали старые доходные здания. Например, знаменитый дом на Чистопрудном бульваре, 14, образец русского модерна, надстроен четырьмя этажами. Увеличена этажность и изменен проект дома Моссельпрома; такая же судьба у торгового дома Хомякова на Кузнецком Мосту. В Петербурге пару этажей добавили дому Зверкова (канал Грибоедова, 69), надстроен доходный дом XIX в. на 6-й линии Васильевского острова, 39. Есть и другие примеры.

 

«До революции 1917 г. надстраивали, как правило, особняки — в зависимости от нужд их владельцев. После революции в основном занимались возведением временных бараков и уплотнением существовавших квартир: например, из комнаты с высокими потолками делали двухэтажное помещение и оборудовали коммуналку. Массовая надстройка зданий началась в 1930-е гг. и продолжилась в 1950-е, после войны», — рассказала москвовед Наталья Леонова, автор проекта «Иди и смотри».

 

Есть примеры и более поздней реконструкции. «В конце 1980-х гг. в Тбилиси площадь некоторых домов увеличивали путем возведения дополнительных помещений, где находились квартиры с балконами», — вспоминает Елена Гогоберидзе, PR-директор компании «БЕСТ-Новострой».

 

Расширение существующих зданий всегда было быстрее и дешевле нового строительства. Очевидно, что в наше время вариант такой реконструкции также устраивает и городские власти, и самих жильцов. Снести все хрущобы можно было бы давно и очень быстро, но как поступить с их обитателями? Людей необходимо переселить в новостройки, которых в Москве мало, а в Подмосковье переезжать хотят далеко не все. В случае же реконструкции муниципалитету не нужно резервировать новый жилой фонд для расселения старых зданий. Жильцам предоставляется возможность остаться в родном доме, в привычном районе да еще и получить дополнительную жилплощадь по себестоимости.

 

«На самом деле надстройка без отселения — это задача куда более простая, чем реконструкция с необходимостью решения квартирного вопроса для обитателей здания, — уверен Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties. — Во многих городах Европы еще несколько десятилетий назад успешно реализовали подобные проекты. Люди вообще неохотно меняют место жительства, и только поэтому идея реконструкции без отселения является весьма перспективной».

 

Таким образом, опыт ТСЖ «Мишина, 35» может пригодиться владельцам квартир в других старых домах. Эксперты рынка верят в перспективность таких проектов, несмотря на ряд оговорок. «Реконструкция без отселения людей, безусловно, требует дополнительного времени, ведь шумные работы можно производить только в определенные часы, и существует много нюансов, которые придется согласовывать с жильцами. При этом данные проекты все равно будут пользоваться спросом на рынке, поскольку в Москве практически закончились свободные площадки, да и точечное строительство сейчас не в фаворе», — считает Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогрупп», партнер КР «Мегаполис-Сервис».

 

Инвестируйте на здоровье!

 

Чтобы подобные проекты не оказались убыточными, следует тщательно продумать площадь надстраиваемых квартир, ведь часть из них отойдет очередникам из этого же дома. Остальные помещения нужно реализовать, чтобы покрыть расходы. Опрошенные эксперты сошлись во мнении, что дополнительные метры в реконструированном здании будут успешно продавать по рыночной цене, а некоторые могут и прибавить в стоимости. «Я могу предположить, что после проведения работ поднимется средняя цена на квартиры во всем доме, поскольку в целом покупатели предпочитают восьмиэтажные здания четырехэтажным», — говорит Д. Таганов.

 

По мнению А. Подускова, если верхние этажи, переоборудованные под мансарды, будут отличаться улучшенными характеристиками (красивый вид из окон, высокие потолки), такие предложения окажутся дороже прочих квартир в этом же здании. «В наших проектах, к примеру, стоимость мансард на 20–30% выше, чем цена обычных апартаментов той же площади», — отмечает эксперт.

 

При этом П. Машаров уверен, что на подобную рентабельность может рассчитывать разве что реконструированный жилой фонд в Центральном административном округе (а там, напомним, снос пятиэтажек уже завершен). Цена всех прочих вариантов не поднимется выше рыночной: ведь инфраструктура, места общего пользования останутся прежними, из нового — только стены и крыша.

 

Однако заказчики проекта реконструкции вправе повлиять на масштаб работ: например, можно полностью заменить все коммуникации, установить дополнительное оборудование (котлы, генераторы, солнечные батареи), разнообразить планировки квартир. Все зависит от платежеспособности ТСЖ и от уровня подрядчика. «Проекты надстройки старых зданий, безусловно, будут интересны девелоперам. Но сложность здесь заключается в том, что редевелопмент требует профессионального подхода, а компаний, которые реально способны его осуществить, чрезвычайно мало», — предупреждает А. Подусков.

 

Расселение XXI в.

 

В завершение можно утверждать, что история дома на улице Мишина — воплощенный в жизнь принцип «помоги себе сам». Конечно, едва ли жители каждого старого здания смогут объединиться в ТСЖ и собрать средства на реконструкцию. Однако чужой пример — другим наука: если подобным способом удастся решить проблемы жильцов хотя бы части таких домов, этот опыт уже можно будет назвать революционным.