«Смесь Ниццы и Нижегородской ярмарки»

О Ялте сложно говорить: «Какой прекрасный город!» Точнее будет выразиться так: «Какое прекрасное место!» Природа подарила ему все: богатейшую растительность, живописный горный склон, над которым возвышается прекрасная горная доминанта — гора Ай-Петри. Да и сама береговая линия сделала эту бухту чрезвычайно уютной и притягательной. По мнению экспертов, она не может не привлечь инвестиции, даже если крупные проекты развития Крыма не будут напрямую связаны с этим городом.

Что касается застройки, то сегодня в Ялте это в основном дома хрущевского периода. Незатейливые формы зданий, прошедшие испытание временем, затертые фасады, а кроме того, кварталы еще более старых частных одноэтажных владений. Плюс к этому узкие, иногда наполовину разрушенные, давно не ремонтируемые дороги — все это не может не вызывать сожаления. Такие размышления туристов-новичков обычно прерывает какой-нибудь завзятый оптимист, который может заявить: «Скоро лето, появится зелень, картинка станет другой!» И это так: кипарисы, магнолии, клены, пальмы, огромные раскидистые дубы, платаны, другие прекрасные деревья эффектно исправляют градостроительные «искажения», допущенные человеком. Исключением могут быть разве только старые здания, уцелевшие после землетрясения 1927 г. Среди этих строений дореволюционной постройки — дом писателя А. П. Чехова, театр, где актерами МХТ исполнялись его пьесы; храмы, среди которых церковь Св. Александра Невского, красивейшее сооружение, в открытии которого принимал участие Николай II. И конечно, дворцы — Воронцовский, Ливадийский, Юсуповский, «Ласточкино гнездо». Интересно и сохранившееся здание Массандровского завода вин, открытого в конце позапрошлого века. Несмотря на стремление фашистских оккупантов взорвать его, заводское сооружение чудом уцелело, полностью сохранилось и удивительно тем, что при своей небольшой высотности имеет огромную подвальную часть, где хранится настоящая сокровищница местных виноделов, стоимость некоторых экземпляров достигает 50 тыс. долл.

Ялта известна как здравница, но далеко не все знают, что ее лечебный эффект совершенно иной, нежели эффект, например, Кавказа. В Крыму говорят: здесь лечит не море и солнце, они лишь дополнение. Здесь лечит воздух. Смысл в том, что огромное количество растений Крыма обладает мощным фитонцидным действием. Например, участки, где произрастают ливанские кедры, своего рода чемпионы по производству фитонцидов (биологически активных веществ, убивающих или подавляющих рост и развитие бактерий, микроскопических грибов, простейших), использовались знаменитым хирургом Пироговым для проведения операций во время военных действий: он утверждал, что территория вокруг кедров чище, чем в операционных. Такими же свойствами обладают кипарисы, судьба которых в Ялте напоминает судьбу многочисленных жертв сталинских репрессий. Случайно услышав слова одного из партнеров по Ялтинской конференции, удивленного, что в Крыму растет много кладбищенских деревьев (речь шла как раз о кипарисах), Сталин дал задание вырубить их. Несколько сотен тысяч этих деревьев были уничтожены за несколько недель под тем предлогом, что являются рассадниками москитов. К счастью, кипарисы легко и быстро растут в Крыму, так что сейчас их в городе огромное множество.

Если дворцы, бухты, пещеры, огромные природные ландшафты являются несомненным преимуществом Ялты, то дороги, инженерные сети — проблема всего полуострова, они давно требуют ремонта и реконструкции.

Не улучшают внешний вид города и многочисленные рекламные щиты. Если в конце позапрошлого века поселившийся здесь писатель А. П. Чехов говорил, что Ялта — это «смесь Ниццы и Нижегородской ярмарки», то из-за произошедших землетрясений от Ниццы здесь мало что осталось. Зато ярмарочный элемент присутствует во всем своем великолепии.

Не хватает и инфраструктуры гостеприимства — современной и комфортабельной. Как заявляют местные чиновники, 23 года в сферу туризма не вкладывалось ни копейки, хотя 150 санаториев и пансионатов одной только Ялты приносили стабильный доход казне. Тем не менее почти весь туристический сектор — это доморощенный бизнес, городских пляжей в Ялте практически не существует. Вся прибрежная территория поделена ведомственными здравницами.

Стройки старые и новые

По данным заместителя главы муниципального образования Ялты Александра Болховитова, после проведенной недавно инвентаризации жилого фонда уточнено количество жилых домов — их насчитывается чуть более 3000. Еще примерно половина общего объема квадратных метров приходится на частную жилую застройку. Вся она характеризуется высоким процентом износа. Составляя перечень многоэтажных домов, власти пришли к выводу, что износ приближается к 80%. Федеральный центр выделил 465 млн руб. на приведение жилья в порядок. На первый этап — 2015 г. — уже направлена сумма в 135 млн руб., которые пойдут на ремонт кровель, затем начнется реконструкция систем канализации и водоснабжения, потом лифтов.

Плановых показателей сдачи местные власти не приводят: в 2014 г. новое строительство велось в индивидуальном малоэтажном секторе восьми поселков и самого города, вошедших в зону Большой Ялты. Сдача новостроек в многоэтажных домах ожидается в 2015 г., более того, за прошедшие месяцы текущего года два многоквартирных дома уже были введены в эксплуатацию. В настоящее время строится четыре девятиэтажки для переселенцев из аварийного фонда. При этом на выделение новой земли под застройку в Ялте пока наложен запрет: с апреля идет процесс дооформления и переоформления участков. Далее начнется разработка генерального плана развития города, который четко установит статус земель в городе — федеральных и местных. Только после этого будут определены места под индивидуальную жилую застройку, развитие крупных проектов.

Есть проблема регистрации прав. Несмотря на то что при вхождении Крыма в Российскую Федерацию все правоустанавливающие документы на объекты недвижимости считаются действительными и сегодня перерегистрация нужна только при возникновении острой необходимости — при проведении сделок купли-продажи, операций дарения, завещания и пр., местные органы регистрации перегружены, очередь для сдачи документов длится несколько месяцев. В 50% случаев документы возвращают назад для доработки.

По данным заместителя председателя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Ольги Шевчук, каждый десятый житель Крыма посчитал важным для себя обратиться за получением документов о праве собственности на объекты недвижимости российского образца. Позитивно то, говорит А. Болховитов, что в силу активности городского рынка вся недвижимость зарегистрирована и имеет собственников. Это позволяет надеяться на интерес инвесторов к Ялте. Но сейчас ставится задача (это относится ко всем отраслям экономики, а к строительству, как коррупционно емкой среде, особенно) создать условия для формирования прозрачных отношений в этой сфере. Как отмечает на этот счет вице-президент саморегулируемой организации (СРО) «Ассоциация профессиональных участников рынка недвижимости и Крымского федерального округа» Игорь Захарченко, политика местных властей на этот счет уже просматривается: если раньше в городе развивалась точечная застройка, то сейчас эти процессы приостанавливаются, вводятся запретительные меры. Причина понятна: такое строительство может только изуродовать внешний вид Ялты, Южного берега Крыма.

В свое время в городе велась панельная застройка, но она не оправдала себя: по своим особенностям полуостров относится к сейсмоактивным территориям. Поэтому сейчас основная технология строительства связана с применением армированного каркаса с использованием пенобетона и местного материала — ракушечника — для возведения внутренних стен.

Квадратные метры Южного берега

Подтверждение тому, что рынок Ялты активен, можно обнаружить в городе — ведь тут огромное количество агентств недвижимости. По данным уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей Бориса Титова, недвижимость в городе за полтора года подорожала на 30%. Новостройки, которые появляются вследствие реализации старых проектов, раскупаются, даже при том, что пока не решен вопрос кредитования строящегося жилья. Их берут за наличные сразу или с рассрочкой платежа. Причем довольно быстро, говорят в компании Taurus Development. Так, в ЖК «Гурзуф Ривьера» на первой линии от моря стоимость 1 кв. м с отделкой составляет 130 тыс. руб.

Ипотека не развита. Пока всего один банк в Крыму — «РНКБ» — выдает кредиты на готовое и вторичное жилье. Услуга востребованна, ею пользуются в том числе и те, кто покупает квартиры и постоянно проживает совсем в других городах. Ближайшим летом кредитные линии откроет еще один банк — «Россия».

Игорь Захарченко не берется обрисовать ценовую динамику стоимости квадратного метра в Ялте за последний период. Сложность заключается в том, что, несмотря на вхождение рубля на территорию субъекта, крымское население по инерции доверяет доллару, в иностранной валюте пока определяются на рынке и цены. Хотя уже появляются новые тенденции: местные газеты с информацией о продаже недвижимости демонстрируют полный разнобой, в них могут соседствовать как долларовые, так и рублевые объявления о продаже квартир и домов.

В городе огромная потребность в строительстве жилья экономкласса. Квадратный метр дешевого жилья сегодня оценивается в 800 долл./кв. м. По мнению экспертов, Южный берег всегда будет стоить дороже других районов Крыма — в силу его природных особенностей и развитости инфраструктуры.

Есть огромная потребность в реконструкции, считает И. Захарченко: «По-хорошему надо было бы снести все старые хрущевки в центре бухты и возвести красивые светлые современные дома. Но пока процессы реконструкции — как наиболее дорогостоящие — далеки от реализации». Хотя уже есть примеры реновации, рассказывают в местных строительных компаниях, когда застройщики, выкупив долгострои, освободили площадки и теперь возводят новые жилые комплексы. Такой пример — ГК «КСК», которая выкупила 5 га земли в Алуште. Ранее площадка была отведена санаторию кинематографистов. Панельный долгострой стоял на ней еще с советского времени, кинематографисты так и остались без места для отдыха. На этом месте стараниями компании появятся сначала апартаменты, а потом жилая застройка.

Диляра Адаманова, менеджер департамента продаж компании «КСК» рассказывает, как складывались события на рынке недвижимости сразу после присоединения республики к РФ. Тогда возник огромный интерес к курорту, но посещали его в основном в экскурсионных целях. Хотя интерес к недвижимости уже был заметен. Попытки что-то приобрести часто заканчивались неудачей: не работали регистрирующие органы. В силу этого многие обожглись на договорах задатка. До сентября, говорит Д. Адаманова, длился период ожидания. В сентябре 2014 г. в Ялте и Симферополе стали регистрировать сделки, начался огромный поток сделок по купле-продаже.

Примерно в это же время на территорию Крыма «зашли» несколько строительных компаний из других городов России. Многие привезли сюда свою технику и оборудование. Многие успели найти точечные площадки. Но за счет увеличения территории города, в том числе и вверх, в горы, началось освоение участков «за трассой» — объездной ялтинской дорогой.

По словам Д. Адамановой, сейчас и на первичном, и на вторичном рынке спросом пользуются однокомнатные квартиры для отдыха на первой линии от моря. Средняя цена качественного жилья составляет 130 тыс./кв. м. Разброс в его стоимости довольно велик — все, как и во всех приморских городах, определяется близостью к морю. Высокая, практически московская цена характерна для Приморского парка, центральной части Ялты. Чуть в сторону, в районе Массандры, можно найти жилье по 40 тыс. руб./кв. м, но на начальной стадии строительства.

На рынке Ялты сложилась классификация жилья. Но пока нет значительного притока строительных компаний, в городе практически отсутствует конкуренция: каждый девелопер занимается своим сегментом — одни бизнес-классом, другие экономсектором, третьи элиткой. Нет здесь пока и зарубежных компаний, хотя интерес к Крыму проявляли и французы, и турки.

Местные риелторы считают, что период инвестиционного ажиотажа еще впереди. Пока его сдерживают не столько запретительные меры местных властей, сколько высокие риски. И тот, кто пришел в Крым сразу после присоединения к России, поверив в его необратимость, несомненно, успел получить площадки и теперь строит. Тот, кто осторожничал, считая, что политически вопрос присоединения еще до конца не решен, оказался в проигрыше. Но со временем процессы инвестирования и строительства наберут обороты. Есть хорошая поговорка: «Свято место пусто не бывает»! К Крыму ее можно отнести с полным на то основанием.