Секреты обольщения

22 Декабря в 07:00 204 Альбина Лебедева

Для рынка новостроек Москвы 2016 год оказался годом едва ли не рекордного роста спроса — по данным Росреестра, более 20 % по отношению к 2015 году. В Подмосковье рост, по тем же данным, оказался вдесятеро меньше. Причина в том, что «москвичи», снижая цены, создали областным проектам жесткую конкуренцию. Какой ответ готовят подмосковные застройщики?

Задело за живое

Самые громкие события для подмосковного рынка, как следует из ответов опрошенных редакцией «Недвижимости и Цен» экспертов, общие с коллегами из Москвы: это принятие поправок в 214-ФЗ и ряд крупных слияний и поглощений. Оба направления ведут в одну и ту же сторону — укрупнения игроков рынка и вымывания мелких застройщиков. «Поправки в 214-ФЗ, в том числе требования к уставному капиталу застройщиков, в зависимости от объема планируемой застройки, требование к отчислениям в компенсационный фонд — все это может способствовать уходу с рынка небольших компаний», — отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Позитивным моментом новых поправок для покупателей жилья Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, называет создание компенсационного фонда, которое позволит страховать дольщиков от проблем с недостроем — теперь застройщик уплачивает обязательный взнос в размере 1 % от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости в компенсационный фонд до государственной регистрации ДДУ с первым дольщиком. «В этом году мы наблюдали новый виток трансформаций на рынке недвижимости, — продолжает эксперт. — Если в 2014–2015 годах в ряде крупных компаний-девелоперов было сменено руководство, а кто-то объявил о банкротстве, то этот год прошел под знаком слияний и поглощений. Переход ДСК-1 в собственность ФСК „Лидер“, покупка компании „Мортон“ ГК „ПИК“ говорят об укрупнении игроков рынка и вымывании компаний, сделавших ставку на неактуальную в нынешних экономических условиях бизнес-стратегию».

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»), отмечает в качестве знакового события рубежа 2016 и 2017 годов введение имущественного налога на непроданные квартиры, находящиеся на балансе у застройщика: «Не исключаю, что некоторые девелоперы будут менять политику ценообразования и реализации проекта, в том числе строить меньшими объемами — одновременно выводить в продажу небольшое число корпусов, чтобы сократить риск появления нераспроданных остатков».

Цифры и факты

Московские новостройки в 2016 году пользовались большим спросом — за счет явных и скрытых дисконтов, небывало щедрых условий по ипотеке и сокращения площадей квартиры стали значительно доступнее (для тех покупателей, кто располагает хоть какими-то живыми деньгами). На подмосковном же рынке активность покупателей была куда скромнее. «Спрос на подмосковные новостройки сопоставим с уровнем прошлого года — это видно по статистике Росреестра: ежемесячный объем сделок незначительно вырос (в пределах сотни транзакций) и сейчас составляет порядка 7800 сделок в месяц, — рассказывает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко. — Пики спроса в течение года отмечались в феврале (на ожиданиях относительно окончания действия программы господдержки ипотеки) и в августе. К концу года спрос опять поднялся — опять-таки в связи с ожидаемым завершением действия программы господдержки ипотеки». По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, в феврале 2016 года в области было заключено на 34 % больше ДДУ, чем в тот же период прошлого года, в марте — на 22 %, в мае — на 6 %, а в сентябре — на 86 % (такая впечатляющая цифра объясняется провалом по ДДУ в сентябре 2015-го). В остальные месяцы статистика была отрицательной.

«Если говорить о среднем чеке покупки, в Московской области показатель снизился на 7,3 %. При этом на фоне снижения среднего чека в массовом сегменте был отмечен рост среднего чека в сегменте бизнес. Во многом это объясняется тем, что в текущем году новых проектов в нем выходило мало, а в ранее выведенных проектах строительная готовность вместе с ценами увеличивалась», — рассказывает Шаталина. По статистике «МИЭЛЬ-Новостройки», в эконом-сегменте средний чек покупки по итогам 2016 года составил 3,9 млн рублей (для сравнения: в прошлом — 4,1 млн), в сегменте комфорт — 4,25 млн рублей, а в сегменте бизнес — 9,5 млн рублей (год назад — 5,15 млн и 8,8 млн рублей соответственно).

«В 2016 году тенденция к снижению цен на подмосковном рынке массового спроса, впервые отмеченная в III квартале 2015 года, продолжилась, — рассказывает Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой», застройщика ЖК «Первый Зеленоградский». — Всего за период с начала рецессии цены понизились на 10,8 %».

В Москву, в Москву!

В 2016 году уровень покупательской активности в Подмосковье оказался ниже, чем в 2015 году (на 2 % за январь — октябрь), делится своими данными Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «По нашим оценкам, относительно 2014 года падение составит 14–15 %. Столь серьезное уменьшение спроса связано в первую очередь со снижением порога входа в столичные проекты (от 2,7 млн рублей в старых границах Москвы)».

Особенностью завершающегося 2016 года стало снижение стоимости квадратного метра в новостройках «старой» Москвы, что привело к перетеканию части платежеспособного спроса из области и новых столичных территорий в пределы МКАД, подтверждает и Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

По словам Ирины Доброхотовой, в Подмосковье заметно стало преобладание локального спроса — иногородние покупатели чаще рассматривают московские проекты, поскольку бюджет покупки стал сопоставим с областью. «Доля ипотеки в Подмосковье остается в среднем на уровне 60 %, преобладает ипотека с господдержкой. А в Москве доля ипотечных сделок на первичном рынке примерно 35 %», — уточняет эксперт.

В ФСК «Лидер», которая 21 декабря провела пресс-конференцию, посвященную итогам 2016 года на рынке новостроек, отмечают, что конкуренция на рынке усиливалась в течение всего года. По словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, в старых границах Москвы цены сейчас начинаются от 3,3 млн рублей. Для сравнения: до рецессии средняя стоимость «однушки» в новостройке комфорт-класса в ближайшем Подмосковье составляла 3,7 млн рублей, а сейчас — 3,1 млн, хотя минимальная планка все-таки значительно ниже московской — 1,7 млн за квартиру-студию. В таком бюджете Москва пока не конкурирует.

И все же одной только демократичной цены теперь недостаточно для того, чтобы перетянуть к себе спрос. Подмосковные застройщики усиливают неценовую конкуренцию, повышая качество проектов, привлекая именитых архитекторов, придумывая интересные концепции, максимально разнообразя инфраструктуру и т. п. В создании UP-кварталов «Римский» и «Скандинавский», выведенных ФСК «Лидер» на рынок в конце 2016 года, участвовали ведущие российские и зарубежные архитекторы: Михаил Филиппов и шведское архитектурное бюро Semren+Mansson. В компании называют эти проекты UP-кварталами версии 2.0 и подчеркивают, что дальнейшее повышение качества проектов демократичного бюджета обязательно для успешной конкуренции за покупателя в нынешних рыночных условиях. Особенно с учетом того, что конкурировать подмосковным застройщикам приходится не только между собой, но еще и с московскими проектами.

«Главная тенденция 2016 года на рынке подмосковной недвижимости — конкуренция за клиента не только путем снижения бюджета покупки, но и за счет качества. Пару лет назад девелоперы делали ставку на минимальный бюджет покупки, — подтверждает тенденцию Мария Литинецкая. — Но в 2016 году стратегия утратила эффективность из-за рекордного объема предложения в одном стоимостном диапазоне и снижения порога входа в столичные проекты. Сегодня — время неценовых войн. Новые объекты выходят с индивидуальной архитектурой, разнообразными планировками, в том числе с отделкой, улучшенным благоустройством придомовых территорий и пр. По сути, сейчас клиент получает квартиру лучшего качества, причем за сумму, которой ранее не хватило бы для покупки». Отрадно, что в результате в плюсе оказывается покупатель — есть из чего выбрать даже в минимальном бюджете. Одно только маленькое уточнение: были бы деньги.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных