Самый северный юг на берегах Москвы-реки

Даниловский — самый северный из всех районов Южного административного округа столицы. Устоявшаяся застройка, среди которой попадаются настоящие архитектурные изюминки, здесь плотно и весьма гармонично соседствует с современными объектами, а по количеству и объему ныне возводимых новостроек район даст фору всем остальным территориям в старых границах Москвы.

Район монет и конструктивизма

Даниловский, что находится западнее улицы Симоновский Вал, переходящей в проспект Андропова, а с севера немного не дотягивающий до Садового кольца, — район уникальный. Хотя бы потому, что он единственный в столице располагается на обоих берегах Москвы-реки. Своих набережных, так ценящихся в мегаполисе, здесь хватает, а полтора десятилетия назад еще и новых добавилось, когда к Даниловскому присоединили территорию завода им. Лихачева (ЗИЛ), окруженную водой с трех сторон. Особенно эти набережные радуют теперь, когда ЗИЛ реорганизовали, а на его месте началась большая стройка: поселиться в новых домах у воды удастся многим. Но знаменит Даниловский все же не набережными, а некоторыми объектами, расположенными в районе: производственными, торговыми, спортивными, жилыми. Чего стоит один находящийся около станции метро «Тульская» огромный белый куб Московского монетного двора Гознака, где производятся монеты, медали и знаки отличия и куда устроиться на работу было большой удачей. (И до сих пор это считается везением, правда, берут на предприятие далеко не всех.)

По диагонали от Гознака — один из самых длинных домов в Москве, он же «дом на ножках», или дом-корабль. Строили его в 80-х гг. XX в. по финскому проекту, для сотрудников Министерства среднего машиностроения, что в СССР курировало атомную промышленность. Поговаривают, что главный прораб стройки до этого возводил лишь атомные реакторы, отсюда и нереальный запас прочности и безопасности, заложенный в жилом здании: очень толстые стекла, необычная система вентиляции и фильтрации воздуха (сейчас, к сожалению, фактически не работающая) и особое взаиморасположение внешних стен, под углами 93 и 87 градусов, что дает максимальную сейсмическую устойчивость. А напротив длинного дома — круглая постройка Даниловского рынка, всегда считавшегося одним из лучших в Москве. В последние годы рынок обновили, придав ему дополнительного колорита, а прилегающая к нему территория продолжает преобразовываться и улучшаться.

Рядом со второй районной станцией метро, «Автозаводской», свои изюминки. Достаточно лишь упомянуть основанный в XIV в. Симонов монастырь (сейчас от него сохранились лишь фрагменты, например южная стена с красивыми башнями), и стадион имени Стрельцова (он же — «Торпедо»), который в прошлом году отмечал 55-летие и который сейчас активно реконструируют. Оба объекта выходят на улицу Восточную, где в 1920-х гг. появился нетипичный для Москвы квартал в стиле конструктивизма — с большими окнами в подъездах зданий, ленточными балконами и легким рельефным украшением фасадов, идущим вдоль линии кровли. Возможно, в настоящее время эти дома могут показаться слишком простыми и скучными. Впрочем, шансов поселиться в Даниловском — масса, выбирай варианты — хоть на продажу, хоть в аренду.

Бриллиант из хрущевки

Предложений по аренде в Даниловском сравнительно немного — пожалуй, даже меньше, чем вариантов, выставленных на продажу. И у этого факта два объяснения. Во-первых, до недавнего времени новостроек в Даниловском было мало, а именно квартиры в только что построенных домах подчас приобретаются в инвестиционных целях, в том числе — для последующей сдачи в аренду. Сейчас новых корпусов возводится много, но они еще не введены в эксплуатацию, поэтому обилие вариантов в аренду можно ожидать лишь со временем и с поправкой на то, что инвестиционные покупки, учитывая нынешнюю ценовую динамику на недвижимость, сейчас не в особой чести. Вторая причина в том, что жителям Даниловского нравится их район, и переезжать куда-либо еще, сдавая местную квартиру, они не торопятся.

В связи с этим арендные ставки в районе довольно высокие, а порой даже зашкаливающие. Скажем, самая дорогая из выставленных в аренду однушек сдается за 75 тыс. руб./мес. (не считая коммунальных платежей). Находится она в самой обычной хрущевке в 2-м Павелецком проезде, а ценник объясняется дизайнерским ремонтом, наличием авторской мебели, дорогой бытовой техники, а также глобальной перепланировкой — двушку площадью 45 кв. м переделали, превратив ее в квартиру-студию. За такую же цену в том же районе можно было бы арендовать две с половиной самые дешевые двухкомнатные квартиры. Но не получится: предложение с минимальным ценником (30 тыс. руб./мес.) лишь одно, зато в более «молодом» доме — девятиэтажке на улице Малой Тульской.

Но все районные ценовые рекорды бьет трехкомнатная квартира площадью 75 кв. м, отделанная и обустроенная в стиле прованс. Дом, в котором она располагается, довольно интересный. Это кирпичное восьмиэтажное здание, находящееся в самом начале Дербеневской набережной, построенное буквально накануне начала Великой Отечественной войны. Его отличают рельефные элементы на фасадах, а также цветовые и объемные акценты по линии некоторых окон и балконов. Но все же цена вопроса, 194 тыс. руб./мес., является фактически отсекающей. Тем более что котов и детей в числе арендаторов тут видеть не желают. К слову, в том же самом доме есть куда более демократичные (хоть и недешевые) варианты. Например, за 90 тыс. руб./мес. здесь сдается квартира даже большей площади — в ней 90 кв. м. Но таков уж рынок аренды, цены тут могут быть не обоснованы ничем, кроме личного мнения владельца.

Две с половиной двушки в придачу

Самая дешевая из имеющихся сейчас в продаже квартир на вторичке располагается в Ослябинском переулке — коротенькой улочке, проходящей чуть западнее крупной, по меркам района, улицы Велозаводской. Это расположенная на пятом этаже девятиэтажного кирпичного дома малюсенькая квартира гостиничного типа, которая продается за 4,9 млн руб. В ней всего 20 кв. м, из которых 3 квадрата приходится на кухню. Несмотря на миниатюрные габариты, это отдельное помещение, а не кухня-ниша, как обычно бывает в случае с современными квартирами-студиями тех же размеров.

Из двухкомнатных квартир наименьший ценник (6,7 млн руб. при общей площади 38 кв. м) будет у той, что находится на первом этаже восьмиэтажного кирпичного дома в 3-м Павелецком проезде, упирающемся в Павелецкую набережную Москвы-реки. К слову, это вовсе не ближайшая к Павелецкому вокзалу набережная, от него гораздо короче путь до Шлюзовой и Озерковской набережных, да и сам вокзал, кстати, находится не в Даниловском районе, а в смежном с ним Замоскворечье. Цена самой дорогой двушки (если не считать объекты еще незавершенного строительства) переваливает за 35 млн руб. Столько просят за квартиру площадью 92 кв. м, расположенную на четвертом этаже 16-этажной кирпичной башни, построенной в 2001 г. на Крутицкой набережной. Высокую цену владелец объясняет удачной планировкой, качественным ремонтом, а также наличием мебели (продается вместе с квартирой), машино-места в подземном паркинге, который входит в стоимость квартиры, плюс еще одно преимущество — жилое здание регулярно и заслуженно получает знак «Дом особого содержания». Впрочем, в экспозиции эта квартира находится уже довольно давно, так что, несмотря на все ее достоинства, цена явно завышена. Подтверждением может служить тот факт, что следующая по уровню цены двухкомнатная квартира в Даниловском районе, имеющая примерно ту же площадь и похожий набор особенностей, стоит на 9 млн руб. дешевле.

По соседству с самой дорогой двушкой находится и самая дорогая трешка, за которую хотят более 48 млн руб. Но варианты приблизительно того же уровня можно найти значительно дешевле. Например, в 15-этажном монолитном жилом комплексе (ЖК) «Лира», что был сдан в эксплуатацию в 2011 г. (его возводила компания «Стройтекс»), его месторасположение — на углу улиц Мастеркова и Ленинская Слобода. В нем 120-метровая квартира стоит 38,5 млн руб. Правда, продается она без отделки, в исходном состоянии, в котором была передана нынешнему владельцу застройщиком. Впрочем, все это — ценовая верхушка айсберга. Что же касается средней стоимости трехкомнатных квартир, то она находится на уровне 15–18 млн руб., а самые дешевые варианты можно подыскать и за 7 млн.

Парад апартаментов

Высокому верхнему порогу цен на жилую недвижимость в Даниловском, возможно, осталось существовать совсем недолго — их могут сильно приопустить цены на нынешние новостройки, когда расположенные в них квартиры выйдут на вторичный рынок. Ведь нового жилья в районе сейчас возводится так много, что по этому показателю он даст фору любым иным территориям в старых границах Москвы. Причем в основной массе вариантов бюджет покупки очень и очень демократичный, хотя есть и дорогие объекты.

Скажем, среди комплексов апартаментов (de jure жильем не являющихся, но de facto используемых для постоянного проживания) самый низкий ценник — в четырехэтажной «Галерее ЗИЛ» (ул. Автозаводская, 23/7). Самые дешевые апартаменты сейчас продаются всего по 3,5 млн руб. Интересно, что при сравнительно небольшой площади (37 кв. м) они не только двухкомнатные, но и двухуровневые: на первом — гостиная и кухня, на втором — спальня и санузел. Правда, межэтажная лестница не слишком удобная, довольно крутая и с разворотом, что, впрочем, неудивительно при такой-то площади. Из плюсов: апартаменты продаются с готовой отделкой и мебелью, а окна в них очень большие, почти от пола до потолка. Из минусов: оформление сделки происходит по предварительному договору, что для покупателя не лучший вариант. Впрочем, комплекс уже достроен, идет процесс закрытия инвестиционного контракта, вслед за завершением которого приобретатели получат право собственности и перезаключат договоры, оформив их как обычную куплю-продажу.

Самый высокий ценник у апартаментов другого комплекса — Riverdale (застройщик — Glincom), что в 2-м Павелецком проезде, по соседству с булочно-кондитерским комбинатом «Москворечье». Это здание в стиле loft, первые шесть (из восьми) этажей которого отданы под офисы, а на двух последних размещаются апартаменты. Цена самых дорогих зашкаливает за 45 млн руб. За такую сумму продается помещение площадью 267 кв. м, 30 квадратов из которых занимает огромная кухня. Комплекс практически готов, сейчас в нем завершается внутренняя отделка.

ЗИЛ и не только

Большинство жилых новостроек района сосредоточено в двух локациях. Первая — вдоль Серпуховского Вала, на одной стороне которого возводится «Дом на Серпуховском Валу», фактически за ним — «Дом на Самаринской» (оба проекта ведет «Лидер-Инвест»), а на другой стороне, у самой границы с Донским районом, — ЖК «Донской Олимп» (застройщик «ЛСР. Недвижимость-Москва»). Бок о бок с ним находится ЖК Barkli Residence (корпорация Barkli). Правда, он-то как раз залез в соседний район, так что к Даниловскому отношения не имеет.

Самый большой из всех перечисленных объектов — «Донской Олимп», состоящий из пяти корпусов переменной этажности (до 18), у каждого есть свое индивидуальное имя, данное в честь богов-олимпийцев — Зевса, Артемиды, Диониса, Геры и Гермеса. Но интересен он все же не названиями, а динамично ведущимся строительством (все корпуса сдадут в эксплуатацию уже в I квартале 2017 г.) и очень активными продажами. Так, по данным Росреестра, только за февраль здесь было заключено полсотни договоров долевого участия в строительстве. А это, по сведениям аналитического центра портала «ЦИАН», второй по величине показатель среди всех столичных новостроек бизнес-класса (превосходит его лишь ЖК «Тушино 2018», где за тот же период было продано 70 будущих квартир). В «Донском Олимпе» предлагается жилье площадью 49–271 кв. м, диапазон цен — 13,4–78,9 млн руб.

На днях сдается «Дом на Самаринской», в котором квартир в продаже осталось немного (цены от 13,7 млн руб.). Шире выбор в «Доме на Серпуховском Валу», который достроят в I квартале 2017 г. Здесь представлены 26 квартир и 12 апартаментов. Цены сейчас — на уровне 12,8–34,9 млн руб., но в апреле застройщик собирается их повысить. И, чтобы заинтересовать приобретателей, скажем, что в ЖК Barkli Residence, что сдается в середине лета нынешнего года, цены на квартиры существенно выше и находятся в диапазоне 23,6–215 млн руб.

Вторая локация новостроек, она же самая большая в районе, — занимающая 275 га бывшая территория ЗИЛа, которую с запада, юга и востока огибает Москва-река. Здесь планируют построить почти 4,5 млн кв. м недвижимости, около миллиона из которых будет отдано под жилье, остальное — под офисы, гостиницы, торговые объекты, научно-исследовательские и развлекательные центры и мн. др. Сохранят и производство, но на весьма скромной территории — под него отведут 9,6 га для так называемой отверточной сборки автомобилей. Появятся здесь и большие парковые зоны, а также другие площадки, предназначенные для отдыха.

Пока на местности представить будущий вид территории ЗИЛа сложно: здесь сейчас продолжается снос старых заводских построек, роют котлованы под будущие дома, работает множество строительной техники. Тем не менее к будущему жилью уже можно присматриваться, а кое-что и покупать. Например, ближе всего к Третьему транспортному кольцу (ТТК) возводится комплекс «Парк легенд» (застройщик ГК «ТЭН»), в котором предлагаются одно-трехкомнатные апартаменты площадью 37–85 кв. м. Диапазон цен — 5–12,4 млн руб. Кстати, интересно, что стоимость квадратного метра в более просторных апартаментах тут выше, чем в маленьких, хотя обычно бывает с точностью до наоборот.

Самый же большой (65 га) массив, где появятся именно к вартиры, а не апартаменты, — это ЖК арт-класса «ЗИЛАРТ» (застройщик — «ЛСР. Недвижимость-Москва»). Сейчас здесь идет работа над четырьмя корпусами, первые из которых будут сдавать в IV квартале 2017 г. Габариты квартир находятся в диапазоне 39–125 кв. м, а цены — от 5,8 до 20,2 млн руб.

Рабочее место

Офисы в Даниловском районе можно арендовать в нескольких бизнес-центрах (БЦ). Больше всего предложений — в семиэтажном современном БЦ «Омега Плаза», что неподалеку от станции метро «Автозаводская». Он относится к классу B+, и именно в нем размещается редакция журнала «Недвижимость & цены». Офисы здесь предлагаются разных размеров — от 10 кв. м до нескольких сотен метров, арендные ставки находятся в диапазоне 7,7–44,5 тыс. руб./кв. м/год, в зависимости от габаритов помещения, его расположения, наличия мебели и прочих параметров. В собственность их можно приобрести по ценам 134,5–400,2 тыс. руб./кв. м. Довольно большой выбор офисов на Дербеневской набережной — в БЦ «Дербеневка», а также в более современных Pollars и «Оазис», относящихся к классу B+. Из-за того что из их окон открываются виды на Москву-реку, расценки в этой локации повыше: аренда от 11,1 тыс. руб./кв. м/год, продажа — от 153 тыс. руб./кв. м.

Что касается торговой недвижимости, то на продажу в основном предлагаются помещения формата street retail, а также те, что находятся при новостройках, например, при уже упомянутом комплексе Riverdale, в котором среди прочего имеются миниатюрные варианты — всего по 7 кв. м. Основная масса тех торговых помещений, что сдаются в аренду, располагается в БЦ, например в «Симонов-плаза» (вместе с БЦ «Омега Плаза», «Омега-2», а также ТЦ «Оранж парк» и мебельным центром Roomer он входит в состав делового квартала «Симоновский»). А самые низкие ставки (9 тыс. руб./кв. м/год) — у отдельно стоящего одноэтажного здания, расположенного у ТТК, рядом со строящимся торгово-развлекательным центром Rivermall и офисом продаж ЖК «ЗИЛАРТ», который, как уже было сказано, возводится на бывшей территории ЗИЛа. Помимо жилья и апартаментов здесь строится масса офисной и торговой недвижимости, поэтому в будущем именно эта локация должна стать для Даниловского района основным «поставщиком» коммерческой недвижимости — как на продажу, так и в аренду. А так ли оно будет на самом деле, покажет время.