Самые бюджетные новостройки столицы

22 Мая в 20:29 211 Ольга Агуреева

Конечно, словосочетание «бюджетные новостройки» совсем не ассоциируется с Москвой: всем давно известно, что в столице цены на недвижимость достигают самых высоких показателей по всей России, пугая и расстраивая потенциальных покупателей.



Люберецкие поля (район Некрасовка)

Фото: S. MIRATOV
 
Тенденция удорожания жилья в пределах старых границ Москвы очевидна. Сдержать ее может разве что освоение промышленных зон.
 



Жилые дома в Южном Бутово

Фото: LANA 1501/ФОТОБАНК ЛОРИ
 



Фото: S. MIRATOV
 
МНЕНИЕ
 
Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:
 
«На стоимость жилья влияет совокупность различных факторов: местоположение объекта, транспортная доступность, концепция и класс проекта, планировочные решения, стадия готовности, его окружение, материал строительства, наличие собственной инфраструктуры, наличие и уровень отделки квартир и входных групп, репутация застройщика и участников проекта, а также форма договора».
 



ЖК «Царицыно-2»
 



ЖК «Загорье»
 
Жилье на начальном этапе строительства может быть почти в полтора раза дешевле, чем после сдачи объекта.
 



МФК «Фили-Град»
 



ЖК «Некрасовка парк»

Фото: S. MIRATOV
 
МНЕНИЕ
 
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
 
«В данный момент предложений эконом- и комфорткласса в Москве не так много, да и мест под застройку внутри МКАД почти не осталось. Однако все это вовсе не означает, что бюджетного жилья в Москве больше не будет, ведь сегодня активно развиваются бывшие промзоны. И у них разные характеристики. Например, территория ЗИЛа удачно расположена — граничит с рекой, имеет хорошую транспортную доступность, поэтому там, конечно, можно будет построить более дорогое жилье бизнес-класса. Но есть промзоны с не очень хорошей локацией, недалеко от МКАД, там рассматривается возможность возведения панельного жилья, которое позволит максимально быстро развить эти площадки. В 2015 г. демократичные по ценам проекты однозначно выйдут в свет».
 



ЖК «Большое Кусково»
 
 ЦИФРЫ
4,7 млн руб. стоит однокомнатная квартира в строящемся ЖК «Царицыно-2».
 
140 новостроек находится в реализации на территории от ТТК до МКАД.
 
26 жилых корпусов экономкласса выйдут на рынок в ближайшее время, в 16 из них продажи будут открыты в этом году.
 
Распределение количества квартир в продаже

по классам, шт.



Москва, от ТТК до МКАД



По данным «ИРН-Консалтинг»
 
Труднодоступные районы привлекают своих покупателей демократичной ценой.
Средняя стоимость квадратного метра давно перевалила за 100 тыс. руб., а бюджет покупки начинается от 4–5 млн руб., причем за такие деньги можно приобрести лишь самые неказистые или очень маленькие квартиры. Однако даже в дорогой Москве есть доступные варианты с хорошим соотношением цены и качества. Их стоит искать на первичном рынке в сегментах эконом и комфорт.
 
Причины доступности
 
Относительно низкие цены на первичное жилье обусловлены целым рядом факторов. В некоторых случаях — явными недостатками проекта (схема продаж в обход 214 ФЗ, соседство со свалкой, проблемы с экологией) или плохой репутацией, допустим, если речь идет о долгострое, не раз сменившем застройщика. Но чаще невысокая цена не таит какого-либо криминала или обмана. Прежде всего, стоимость недвижимости сильно зависит от стадии строительства проекта, и, чем меньше готовность объекта и, соответственно, выше риск не получить обещанную квартиру в назначенный срок, тем доступнее предложение. «Жилье на начальном этапе строительства может быть почти в полтора раза дешевле, чем после сдачи в эксплуатацию», — утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
 
Впрочем, бюджетные для Москвы ценники можно найти и в домах, где уже идет монтаж стен, а то и вовсе завершается строительство. В таких проектах низкая стоимость объясняется другими причинами. Первая — местоположение (далеко от станций подземки). «Именно труднодоступные районы привлекают своих покупателей демократичной ценой. Так, в готовом ЖК «Загорье» можно купить квартиру по цене от 4,8 млн руб., а в районе Некрасовка, расположенном за МКАД, стоимость предложения еще ниже — от 4,2 млн руб. за жилье площадью 38,5 кв. м», — рассказывает читателям журнала «Недвижимость & цены» Ольга Маркова, ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест».
 
Вторая причина — отсутствие в ЖК или поблизости от него социальной инфраструктуры и магазинов. Чем комфортнее район для проживания, тем выше стоимость квадратного метра, и наоборот.
 
Третья причина — характеристики самого проекта. Обычно самые бюджетные варианты — это панельные новостройки без каких-либо архитектурных изысков, служб безопасности, консьержей и пр. Как правило, окна таких домов выходят не на пруд или лес, а на промзону или оживленное шоссе.
 
Если говорить непосредственно о квартирах, то их низкая стоимость чаще всего обусловлена не очень удачными планировками, маленькими кухнями, отсутствием балкона и скромным метражом (например, для однушек — 25–32 кв. м).
 
Единственное, что может порадовать потенциальных покупателей с ограниченным бюджетом, так это тот факт, что самые гуманные цены сегодня предлагаются в масштабных комплексных проектах, где можно снизить себестоимость за счет объемов жилья. А такие объекты отличаются современной инженерией, благоустройством территории, озеленением и часто даже наличием собственной инфраструктуры (в ее состав практически всегда входят детские и спортивные площадки, а также школа и детский сад). Так что получить нормальное качество жизни можно сравнительно недорого.
 
Цены и цифры
 
На сегодняшний день, по данным Елизаветы Гудзь, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», минимальная стоимость квадратного метра в новостройках сегментов эконом и комфорт составляет 100 тыс. руб. в апартаментах и 115 тыс. руб. в квартирах.
 
Примерно такие же цифры приводит и Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: «По итогам марта 2014 г. уровень средневзвешенной цены в новостройках эконом- и комфорткласса в пределах МКАД составил 161 тыс. руб./кв. м и 148 тыс. руб./кв. м соответственно. Такой разрыв связан с тем, что большинство ЖК экономкласса находятся на высокой стадии готовности. Самая же низкая стоимость жилья в пределах МКАД зафиксирована в проекте «Царицыно-2» — 111,8 тыс. руб./кв. м».
 
«Если же говорить о ценовых показателях всей Москвы, то квадратный метр в новостройках стоит в среднем 155 тыс. руб., однокомнатная квартира — 7,2 млн руб., двухкомнатная — 10,1 млн, а трехкомнатная — 13,5 млн», — сообщает читателям «Н&Ц» М. Литинецкая. Цены в бюджетных сегментах сейчас растут: по сравнению с февралем однушки подорожали на 8,1%, двушки — на 3,7%, а трешки — на 5,6%, а по сравнению с началом года цены выросли на 12,3%, 10,3% и 9,3% соответственно.
 
По сведениям О. Марковой, жилье в панельных домах в среднем за март подорожало на 7,4%, сейчас стоимость квадратного метра достигла 147, 4 тыс. руб.
 
Экономичные направления
 
Как сообщает Е. Гудзь, самые доступные на сегодняшний день цены зафиксированы не только на традиционно бюджетных направлениях (юге и юго-востоке), но и на северо-востоке и даже на юго-западе столицы. Но, правда, такая статистика актуальна, если рассматривать все районы старой Москвы, в том числе за МКАД, например Южное Бутово, где средняя стоимость панельных новостроек составляет 115, 8 тыс. руб./кв. м.
 
В границах же Кольцевой автодороги наиболее бюджетным является Южный административный округ: «Здесь продается около 80% от всей жилой первичной недвижимости эконом- и комфорткласса», — отмечает М. Литинецкая. Средневзвешенная стоимость первички в ЮАО, по данным Д. Третьяковой, на март 2014 г. составляла 140,5 тыс. руб./кв. м. Также относительно дешевые новостройки предлагаются в ЮВАО, где квадратный метр обойдется в среднем в 179,6 тыс. руб.
 
Самые дешевые
 
Однако самая бюджетная новостройка Москвы находится в пределах МКАД. Это уже упоминавшийся выше масштабный проект «Царицыно-2», который возводят в 7–10 минутах езды от станций метро «Кантемировская» или «Царицыно». Однушка площадью 38,5 кв. м в корпусе, который находится на стадии котлована, обойдется, по данным О. Марковой, в 4,7 млн руб. «Еще в «Царицыно-2» предлагают апартаменты по цене от 2,5 млн руб. за площадь 22,7 кв. м. Их строительство тоже находится на начальном этапе», — сообщает Е. Гудзь.
 
Следом за «Царицыно-2», как утверждает М. Литинецкая, по итогам I квартала текущего года следуют ЖК «Загорье» (5,7 млн руб. за квартиру площадью 38,1 кв. м), ЖК «Царицыно» (6,2 млн руб. за 44,9 кв. м), ЖК «Большое Кусково» (6,9 млн руб. за 42,5 кв. м) и жилой дом на улице Смольной (7 млн руб.

за 39,7 кв. м).
 
ЖК «Загорье», состоящий из шести монолитно-кирпичных домов с подземными паркингами, уже сдан в эксплуатацию, и его низкая стоимость (от 5,2 млн руб. за квартиру с отделкой под ключ) объясняется неважной транспортной доступностью — 15 мин. езды от станции метро «Царицыно» и 30 мин. — от «Домодедовской», к тому же выезд на МКАД достаточно затруднен. Эти недостатки не могут полностью нивелировать даже близость железнодорожной платформы Бирюлево-Пассажирская и Герценского парка, а также школа и два детских сада на прилегающей территории и благоустроенные дворы с игровыми и спортивными площадками.
 
В ЖК «Царицыно», на территории которого разместилось 15 монолитных корпусов переменной этажности, можно приобрести квартиры как с отделкой, так и без нее в достроенных домах. Также есть широкий выбор вариантов площадью от 45,7 до 123,9 кв. м в корпусах на последних стадиях строительной готовности. По данным Д. Третьяковой, квадратный метр в них стоит в среднем 121,4 тыс. руб. Проектом предусмотрена современная отделка фасадов, продуманная архитектура, большие парковые зоны, а также собственная инфраструктура: четыре детских сада, две школы, поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, детские и спортивные площадки, подземные паркинги, магазины, предприятия бытового обслуживания, рестораны и ТРЦ.
 
Практически достроен ЖК «Большое Кусково». Здесь можно купить одно-четырехкомнатные квартиры площадью от 42,5 до 106,1 кв. м и стоимостью от 6,7 до 15,1 млн руб. Для жителей построят школу, детский сад, многоярусные парковки и комплекс социального обслуживания. И к тому же проект удачно расположен: «От жилого комплекса можно добраться пешком до станций метро «Перово» и «Новогиреево», рядом находятся зеленые зоны — Кусковский и Терлецкий лесопарки», — рассказывает М. Литинецкая. Правда, корпуса здесь панельные (серия П-3МК «Флагман»), да и имидж у ВАО не самый хороший, многими покупателями округ до сих пор воспринимается как промышленный.
 
Местоположение снижает цены в практически готовом доме на Смольной (в районе Левобережный). В принципе транспортную доступность здесь можно считать удовлетворительной — до станции метро «Речной вокзал» всего 20 мин. ходьбы. Рядом с ЖК планировалось строительство станции метро «Беломорская», которое впоследствии отменили, что значительно уменьшило спрос.
 
Помимо указанных проектов, составивших пятерку самых бюджетных новостроек Москвы, относительно недорогое жилье в пределах МКАД можно купить в ЖК на Балаклавском проспекте (Чертаново), в МФК «Фили-Град», в ЖК М-House. В последнем, расположенном в районе Чертаново, квартира, по данным О. Марковой, стоит от 7,5 млн руб. А в столичных районах за МКАД демократичными ценами отличаются ЖК «Некрасовка-парк» и микрорайон Южное Бутово.
 
Московские перспективы
 
В ближайшем будущем список бюджетных объектов, скорее всего, пополнится. «На рынок должны выйти 26 жилых корпусов экономкласса, из них в 16 с большой вероятностью продажи будут открыты уже в этом году», — сообщает Д. Третьякова. «Например, в 2014 г. начнется реализация квартир в квартале 38-А (станция метро «Калужская», ЮЗАО) и в ЖК «На Циолковского» (станция метро «Тушинская», СЗАО)», — добавляет М. Литинецкая.
 
Однако постепенно новостройки недорогих сегментов смещаются на самые окраины Москвы и в районы за МКАД. Земля в столице дорогая, и использовать ее под дешевое жилье смысла нет: «Сегодня даже в Бутово строят проект, где однокомнатная квартира стоит от 5 млн руб.», — сообщает О. Маркова.
 
Тенденция удорожания жилья в пределах старых границ Москвы очевидна. Сдержать ее может разве что освоение промышленных зон: «В настоящее время город активно развивает такие территории, где заявлено строительство миллионов квадратных метров. И, конечно, реализовать их по ценам бизнес-класса не получится, поэтому застройщики разрабатывают свои концепции, исходя из текущего состояния рынка и уровня спроса. Наиболее активные продажи по-прежнему показывает доступное жилье, массовый сегмент, а значит предложение эконом- и комфорткласса будет пополняться», — уверяет М. Литинецкая. Остается надеяться, что так оно и будет, и средняя стоимость московских новостроек не перейдет рубеж в 200 тыс. руб./кв. м.
 
Распределение средней стоимости квартир по классам и округам в марте 2014 г. Москва от ТТК до МКАД
Округ
Средняя стоимость 1 кв. м, руб.
Средняя стоимость квартиры, млн руб.
Бизнес
Комфорт
Эконом
Бизнес
Комфорт
Эконом
Восточный
223 300
 
156 500
21,7
 
9,7
Западный
322 700
169 900
177 400
34,9
9,1
14,1
Северный
245 700
163 000
 
39,0
12,2
 
Северо-Восточный
233 600
 
166 600
20,5
 
12,1
Северо-Западный
262 300
171 500
246 200
28,2
13,5
14,4
Юго-Восточный
 
181 700
173 000
 
12,4
14,5
Юго-Западный
261 200
183 600
189 300
28,6
13,0
12,6
Южный
160 800
129 600
151 300
18,2
9,5
9,2
По данным «ИРН-Консалтинг»
 
  • Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных