Сам себе девелопер. Новые времена — новые веяния

В последние два года в Москве происходит немало изменений, которые видны невооруженным глазом. Резко активизировалось строительство метро и дорожных развязок, сносятся еще недавно вездесущие ларьки, а на их месте (о чудо!) появляются газоны и деревья, остановлены десятки строительных проектов, грозивших окончательно превратить Москву в Гонконг с его запредельной плотностью застройки. Но при этом за программными заявлениями чиновников о городе, комфортном для жизни, не так просто понять, куда же движется Москва, каковы приоритеты градостроительной политики и каким станет город через пять-десять лет. Ответить на эти вопросы попытались участники конференции по вопросам столичного градостроительства, которая прошла в рамках выставки «ДОМЭКСПО».

 

Дайте мне вектор, и я переверну мир

 

У Москвы уже давно есть детальный генеральный план, схемы территориального и отраслевого развития, однако долгое время все это было скорее не осмысленной градостроительной политикой, а лишь идеологической завесой, призванной замаскировать стремление власти выжать максимальную выгоду для бюджета, раздав инвесторам все «злачные» площадки. В 2011 г. началась разработка сразу 16 новых среднесрочных городских программ на 2012–2016 гг., имеющих строительные разделы. Еще две («Жилище» и «Градостроительная политика») призваны гармонизировать отраслевые схемы и обеспечить общий вектор развития города. Разработчики этих программ прежде всего пытались преодолеть основные проблемы, накопившиеся в конце 1990-х и начале 2000-х гг.: отставание социальной сферы от темпов строительства жилья и развитие моноцентрической модели города, приводящей к ежедневной маятниковой миграции 2,5 млн человек утром в центр и вечером обратно. В идеале любой житель Москвы должен иметь возможность работать и отдыхать в том же районе, где он живет.

 

По словам начальника управления капитального строительства Департамента жилищной политики Москвы Юрия Филиппенко, определено шесть основных приоритетов градостроительной политики. Первый из них — это опережающее развитие общественного транспорта и дорожной сети. В Москве построено колоссальное количество жилья, а вот площадь и плотность магистралей в три раза меньше, чем в крупных городах западных стран. Понятно, что построенное жилье уже не снести (кроме ветхих строений). Выход один — развивать общественный транспорт. При этом речь идет не столько о строительстве новых дорог (поскольку для них крайне мало свободных коридоров), сколько об увеличении пропускной способности и грамотной организации движения уже существующих. Две трети бюджетных инвестиций в последние два года направляются именно на решение транспортной проблемы мегаполиса.

 

 

Главный ресурс — промзоны

 

Второй вектор градостроительной политики — запрет на офисное строительство в центре и сохранение историко-архитектурного облика города. Основным ресурсом развития центральной части Москвы признаны производственные территории, лишь половина из которых используется по назначению. Особую роль для центра имеют огромные территории ЗИЛа и завода «Серп и молот», расположенные вблизи ТТК. Также большие надежды власти связывают с развитием территорий Малого кольца Московской железной дороги (МК МЖД). Среди других приоритетов — реорганизация городских территорий, формирование благоприятных условий для инвестиционно-строительной деятельности, привлечение внебюджетных средств для реализации программ в градостроительной сфере и, разумеется, интеграция огромной присоединенной территории Новой Москвы.

 

Что касается программы «Жилище», то она предполагает незначительное увеличение объемов ввода жилья с 2,5 до 3,5 млн кв. м в год, причем прирост будет достигнут исключительно за счет новых территорий. Для сравнения, в докризисные годы в столице возводилось около 5 млн кв. м, а в Московской области сейчас строится около 7 млн кв. м, из которых примерно две трети приходится на многоквартирные дома. Если объемы ввода не поражают воображение, то так называемая реновация существующего жилого фонда может наконец сдвинуться с мертвой точки. И речь здесь идет не о капитальном ремонте, а о настоящей реконструкции ветхого жилья начального этапа панельного домостроения. Причем самое интересное, что в качестве инвесторов власти готовы рассматривать и самих собственников.

 

Хочешь быть инвестором — будь им

 

Первой ласточкой в многообещающем процессе стал дом по адресу ул. Мишина, 32, который к концу 2014 г. из четырехэтажного превратится в девятиэтажный. Реконструкция, которая полностью финансируется жильцами всех 16 квартир, проходит без отселения. При этом проводится и капитальный ремонт существующей части здания с заменой коммуникаций. Председатель правления ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков рассказал, что товарищество получило всю необходимую разрешительную документацию и работы уже идут полным ходом. В качестве доказательства он даже продемонстрировал фотографии. На этих снимках видно, как на буронабивных сваях возводятся пилоны, на которые будет опираться надстройка здания. Скромная четырехэтажка станет не только выше, но также шире и длиннее. Она получит просторные входные группы и лифты. Проектировщиком этого необычного проекта выступил ГУП МНИИТЭП.

 

Здание было построено в 1956 г. и имеет износ 46%. Себестоимость строительства, по словам Г. Куренкова, составляет 80 тыс. руб./кв. м. Помимо просторных современных квартир (трехкомнатные в надстройке будут иметь площадь до 150 кв. м) жители получат подземный гараж на 40 машино-мест с эксплуатируемой озелененной кровлей, на которой будут размещены детская и спортивная площадки и зона отдыха. Для финансирования проекта привлекается банковское кредитование. Городские власти активно поддержали инициативу и, если первый блин не будет комом, можно ожидать, что опыт реконструкции ветхого жилья за счет граждан будет запущен в тираж. Как показывает проект ТСЖ «Мишина-32», технические возможности для подобной реконструкции существуют, и дело за малым — создать ТСЖ, получить согласие всех собственников и найти источники финансирования.

 

Так что некоторые москвичи в ближайшие годы смогут присоединиться к избранной касте инвесторов и не только улучшить свои жилищные условия, но и хорошо заработать. Впрочем, едва ли этот процесс станет массовым, поскольку жители даже одного подъезда, не то что целого дома, крайне редко могут договориться по любым вопросам, требующим совместного финансирования. Да и такие крупные сбережения есть далеко не у всех жильцов ветхих домов.