Рынок вторичного жилья. Города Подмосковья, июнь — начало июля 2014 г.

Скачок активности покупателей в июне традиционно происходит в связи с возвращением на рынок отложенного спроса после майских праздников. «Однако летний прирост по сделкам в этом году небольшой — менее 10%, — комментирует Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». — Показатели деловой активности в июне прошлого года, несмотря на ярко выраженное затоваривание, были более динамичными: в начале лета 2013 г. число сделок выросло на 15%. Сегодняшнее спокойствие в рядах покупателей — следствие перегрева рынка в I полугодии: спровоцированная различными событиями в экономике и политике инвестиционная активность населения сошла на нет. Среди клиентов основную массу составляют люди, решающие собственные жилищные вопросы».

 

При этом в июне впервые с начала года доля кредитных сделок на вторичном рынке области увеличилась и к началу июля достигла 40,5%. Приведенная цифра лишний раз подтверждает тот факт, что покупатели-инвесторы с наличными деньгами уступили место ипотечникам. Напомним, что с февраля по май доля покупок жилья с привлечением заемных средств держалась на уровне 28–30% от общего числа сделок.

 

В структуре спроса лидирующие позиции в июне по-прежнему удерживали квартиры улучшенной планировки: на их долю пришлось 54%. Примечательно, что доля трехкомнатных квартир улучшенной планировки составила 18,3%, что превышает обычные для этого вида жилья показатели в 2,5 раза. Обычно «улучшенные трешки» из-за дороговизны пользуются низким спросом и долго экспонируются на рынке — до полугода. При этом большая часть сделок с таким жильем прошла в городах, расположенных в 80 км от МКАД, например в Коломне и Егорьевске. По словам Валерии Тумановой, директора АН «ДОМ.RU», партнера Корпорации риэлторов, многие клиенты вкладывали средства, полученные по «военной ипотеке». На удалении 80 км от Кольцевой можно купить хорошую трехкомнатную квартиру по цене 3,5–3,7 млн руб., что как раз соответствует сумме сертификата. Причем люди, как правило, не живут в этих квартирах, а сдают их в аренду.

 

Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья Подмосковья к началу июля прибавила 2%. Но поскольку квартиры по завышенной стоимости продаются долго, некоторые продавцы не выдерживают и делают скидку 5–6 %.

 

Как показали результаты исследования на вторичном рынке жилья в городах Подмосковья, проведенного компанией «ВИД Консалтинг», и согласно мониторингу Гильдии риэлторов Московской области по состоянию на начало июля стоимость квадратного метра колеблется в пределах от 27 917 руб. (Рошаль) до 124 305 руб. (Реутов). Изменение цен находится в диапазоне от —0,98% (Волоколамск и Видное) до +1% (Балашиха и Серпухов). В большинстве городов (54 населенных пункта) отмечено незначительное повышение, в 16 — снижение.

 

По состоянию на первые числа июня 2014 г. самая высокая стоимость квадратного метра (средневзвешенная цена по городу) квартир вторичного рынка была отмечена в следующих городах Московской области, находящихся на расстоянии до 10 км от МКАД: Реутов — 124,3 тыс. руб., Красногорск — 119,9 тыс. руб., Мытищи — 116,6 тыс. руб., Одинцово — 114 тыс. руб., Котельники — 111,9 тыс. руб.

 

Самые дешевые квартиры находятся в городах, наиболее удаленных от Москвы. Пятерка замыкающих список выглядит так: Озеры — 39,9 тыс. руб., Электрогорск — 39,5 тыс. руб., Егорьевск — 38,9 тыс. руб., Серебряные Пруды — 38,2 тыс. руб., Рошаль — 27,9 тыс. руб.

 

Разница в средней стоимости квадратного метра между самым дорогим и самым дешевым городом Подмосковья по сравнению с показателями прошлого немного выросла и составляет 96 388 руб. (95 517 руб. в мае).

 

 

Локальные рынки

 

Протвино. По словам Михаила Шумова, генерального директора ООО «Агентство недвижимости «Адрес» (г. Протвино), экс-президента Серпуховской гильдии риэлторов, за последние несколько месяцев сильных изменений по ценам в Протвино и Серпухове не наблюдалось. Колебания составили всего лишь 1%. Всплеск покупательской активности был зимой на фоне обострения ситуации в Украине. Те, у кого были деньги, вложили в недорогие квартиры и новостройки, но к лету рынок выровнялся, а сегодня наблюдается спад спроса, но это нормальная ситуация для сезона отпусков.

 

Мытищи. И вторичное, и первичное жилье в Мытищах в I полугодии заметно подорожало, считает Вера Ларионова, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» Мытищи». Валютная встряска и кризис в банковской сфере, вызвавшие ажиотаж среди покупателей, привели к тому, что новостройки с начала года прибавили 10–15 тыс. руб. к стоимости квадратного метра, достигнув в среднем 80–85 тыс. руб. Застройщики смогли воспользоваться паникой среди покупателей лишь в течение двух первых недель событий, затем ажиотаж пошел на убыль, и сейчас в этом сегменте квартиры по прежним ценам продаются с трудом. К тому же конкуренцию составляют инвесторы, купившие жилье еще на начальных стадиях строительства, и теперь они могут продавать свои объекты по ценам ниже предлагаемых сегодня застройщиком и при этом все равно остаться с прибылью.

 

Электросталь. В I полугодии жители Электростали, решавшие вопросы с недвижимостью, также поначалу поддались всеобщей панике, а потом успокоились и стали принимать более взвешенные решения. В первой декаде февраля объекты практически перестали поступать на рынок, также многие собственники снимали с продажи ранее выставленную недвижимость. Продавцы отказывались от реализации даже в тот момент, когда уже был найден покупатель. Причина в том, что люди боялись держать на руках огромные денежные средства. Покупатели в свою очередь старались быстрее вложить капитал в жилье, избегая длинных обменных цепочек. За полгода средняя цена квадратного метра вторичного жилья в Электростали росла и к началу июля прибавила 8%, отмечает Наталья Шорина, исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис» Электросталь».